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부동산시장 큰 흐름을 읽으려면 가구수에 주목하라

리얼캐스트 입력 2018.04.13 09:04 수정 2018.04.13 09:04
조회 7500추천 5



┃온도 차 확연한 수도권 VS 지방 부동산 시장



우상향이던 부동산 시장이 방향을 튼 것이 아니냐는 전망이 조심스럽게 흘러나오고 있습니다. 특히 작년까지만 해도 호황을 보이던 지방 부동산 시장이 급랭하고 있습니다. 실제 상승폭이 점차 둔화되다가 지난 3월 지방 아파트 매매가격은 오름세를 멈췄습니다. 같은 기간 수도권 아파트 매매가격이 0.96% 오른 것과는 대조적이죠.



┃‘강남 집값 잡겠다’는 정부 규제… 지방 부동산 시장 직격탄



이러한 부동산 시장의 하락세는 정부의 고강도 규제 때문입니다. 정부는 지난해부터 재건축 초과이익환수제 부활과 DTI∙DSR 등 대출규제 강화, 다주택자 양도세 중과 등 규제를 총 동원해 강남 집값 잡기에 열을 올렸는데요. 오히려 전국 수요가 강남을 비롯한 수도권으로 몰리면서 지방 부동산 시장이 규제 직격탄을 맞게 됐죠. 하지만 장기적인 부동산 경기 흐름 상, 지방 부동산의 위기가 기회로 작용할 수 있다는 의견도 있습니다. 지방 부동산 시장이 회복기엔 수요(인구)가 많은 지역을 중심으로 빠르게 안정기에 접어들 가능성이 크기 때문에 이러한 지역을 선점할 필요가 있다는 것입니다.



┃생산가능인구 가장 많은 지역은 ‘경남’



향후 부동산 시장 등락(騰落)을 알기 위해서는 인구통계 중에서도 생산가능인구(15세~64세)를 살펴보아야 합니다. 생산가능인구는 생산과 소비능력을 갖춰 부동산 시장의 잠재수요가 되기 때문이죠. 통계청 자료에 따르면, 서울과 광역시를 제외한 지방에서 생산가능인구가 가장 많은 지역은 경남입니다. 경남 내에서도 생산가능인구가 가장 많은 지역은 창원시(240만4370명)인데요. 창원시의 생산가능인구 비율은 74%로 경남에서도 가장 높은 수준입니다. 이는 창원시 부동산 시장을 떠받치는 잠재수요가 여전히 풍부하다는 것을 의미하죠.



┃경남, 가구수도 꾸준한 증가세


생산가능인구 외에 부동산 시장에 지대한 영향을 미치는 요인에는 ‘가구수’가 있습니다. 전문가들은 “주택은 가구 단위로 수요가 형성되므로 부동산 시장은 가구수에 의한 영향을 크게 받는다”고 말하는데요. 한 매체에 따르면 세대수가 늘면 주택은 물론이고 TV와 세탁기, 냉장고 등 공업제품 소비증대를 촉발해 지역 경제가 더욱 활성화 된다고 보도한 바 있습니다.


이를 방증하듯 국내 경제의 경우 1995년부터 2016년까지 인구는 14.9% 증가했지만 일반가구수는 무려 49.5% 급증했고 결과 외환위기가 있었던 기간을 제외하고는 연평균 8%대 경제성장을 이룬바 있습니다. 가구수 증가를 주목해야 하는 이유입니다.



한편 앞서 살펴 본 생산가능인구 최다 지역인 경남의 경우 2017년 기준, 경남 지역 가구수는 140만 6011가구로 지난 2010년에 비해 10.8% 증가했습니다. 지방 시도 지역 가운데 제주(23.8%)와 충북(12.1%) 다음으로 가구수가 큰 폭으로 늘어난 것입니다. 경남에서 가구수가 가장 많은 지역은 역시 창원시(42만517가구)인데요. 이는 창원시에 가족을 구성하는 연령대의 생산가능인구가 많기 때문으로 분석됩니다.



┃통합 창원시, 마산 집값이 가장 많이 올라


창원시 내 생산가능인구 및 가구수가 많은 것은 어찌 보면 당연한 일입니다. 창원시는 지난 2010년 옛 마산시와 창원시, 진해시가 하나로 묶인 통합시로 그 규모가 크기 때문입니다. 통합된 3개 시 중 가장 집값이 크게 오른 곳은 옛 마산시인데요. 그래서인지 부동산114에 따르면, 2010년 이후 옛 마산시 아파트 가격은 49.2% 상승한 것으로 나타납니다. 창원, 진해시가 각각 35.0%, 36.2% 상승한 것과 큰 차가 있죠.



창원시는 늘어나는 가구수를 충족시키기 위한 주택 공급도 활발합니다. 주로 원도심 구옥의 재개발•재건축을 통한 가치 향상을 꾀하고 있죠. 부동산인포에 따르면 올해 창원시 분양예정물량 8141가구 중 마산의 정비사업 물량은 7294가구에 달하는데요. 이중 상반기엔 회원동 정비사업 단지만 3곳입니다. 우선 지난 3월 회원1구역에서는 롯데건설이 ‘창원 롯데캐슬 프리미어’를 공급했고요. 4월 회원3구역에서 대림산업이 ‘e편한세상 창원 파크센트럴’을 분양 중입니다. 5월에는 대림산업과 두산건설 컨소시엄이 회원2구역 재개발 단지를 선보일 예정이죠.



┃불안에 사고 환희에 팔아라



활발한 정비사업이 진행되며 창원시 아파트 공급량은 크게 늘었습니다. 부동산114에 따르면, 창원시에는 2017년부터 2019년까지 매해 1만 가구 이상 아파트가 공급될 예정입니다. 여기에 정부 규제까지 더해지면서 창원시 집값은 조정기를 겪고 있는 중인데요. 공급량이 크게 줄어드는 2020년 이후 시장은 안정을 되찾을 것으로 보입니다.


‘불안에 사고 환희에 팔아라’라는 부동산 격언이 있습니다. 부동산 시장이 등락을 거듭하며 장기적으로 상승하는 구조를 갖는다는 점으로 미뤄볼 때, 숨 고르기에 돌입한 현재의 부동산 시장에서 가치 있는 곳을 찾아야 하는 날카로운 촉각이 필요해 보입니다.





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