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‘빚동산’ 열풍 공범…임대사업자 꼼수대출도 막혔다

리얼캐스트 입력 2018.04.16 08:57 수정 2018.04.16 11:01
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┃임대주택사업자 등록 건수 증가


임대주택사업자 등록 건수가 늘고 있습니다.올해2월 한달 동안 임대주택사업자로 등록한 사람은9,199명.전년 동월 등록한3,861명 대비2.4배 증가했죠. 2월말 기준 전국 임대주택사업자로 등록된 개인은27만7000명,등록된 임대주택은 총102만5,000호로 집계됐습니다.



임대주택사업자들이 늘어난 이유는 정부의 ‘당근’ 정책 때문입니다. 다주택자가 임대주택사업자 등록을 하면 다양한 세제 혜택을 누릴 수 있는데요. 취득세∙재산세를 면제 혹은 감면(25~50%) 받고, 5년 이상 임대 시엔 양도소득세 중과에서 벗어날 수 있습니다. 또 주택건설∙매입 자금도 지원돼, 전용면적에 따라 8천만원~1억1천만원을 연4% 이내 금리로 대출 받을 수 있습니다. 



┃관리 사각지대에 놓인 사업자 대출 


게다가 임대주택사업자로 등록하면 금융기관 대출도 수월했습니다. 지난해 DTI, LTV 기준이 강화되면서 가계대출은 까다로워졌지만 사업자 대출은 기업대출로 분류돼 규제에서 제외됐기 때문입니다. 실제로 중개업소 관계자들은 “많은 다주택자들이 사업자 대출을 받아 강남이나 용산의 고가 아파트를 매수했다”라고 말합니다. 규제 사각지대를 이용한 셈입니다.


“연초까지도 사업자 대출을 받아 재건축 아파트를 매수한 다주택자들이 많았습니다. 대출을 많이 받더라도 집값이 빠르게 올라 이익이 남기 때문입니다. 게다가 재건축 전후로 총 8년만 임대하면, 종부세 합산이나 양도세 중과 적용을 받지 않으니 임대주택사업자 등록을 마다할 이유가 없죠.”      



실제로 지난해에는 규제지역에서 집값의 80% 이상도 대출해 주는 임대주택사업자 대상 특판 상품이 나오기도 했죠. 다주택자가 강남이 10억원짜리 아파트를 살 때, 사업자 대출로 8억원도 받을 수 있다는 얘기입니다. 일반 주택담보대출로는 집값의 30% 이내인 3억원까지 가능할 뿐인데 말이죠. 



┃RTI, LTI로 강화된 대출규제…사업자 대출도 힘들어 


하지만 이제는 임대주택사업자 대출도 어려워졌습니다. 지난 26일부터 개인사업자 대출 여신심사 기준을 담은 가이드라인에 따라 DSR∙RTI∙LTI 등 대출규제가 새롭게 적용됐기 때문입니다. 이들 규제는 은행권에 먼저 도입된 후 연내 상호금융권에도 확대 적용될 예정이죠.



우선 DSR이란 개인의 모든 부채 원리금상환액을 연소득과 비교해 대출한도를 정하는 것을 말합니다. DSR 기준이 100%라면 연봉 5천만원 직장인의 원리금상환액 총합이 5천만원 이하라는 의미인데요. 차주가 신용대출 기준 약 4억9천만원, 만기 20년 주택담보대출 기준 약 8억5천만원의 대출이 있을 때 신규대출이 거절됩니다.  


RTI는 연간 부동산 임대소득을 연간 대출 이자액으로 나눈 금액으로, RTI가 150%(주택임대업은 125%) 이상이어야 신규 대출을 받을 수 있습니다. RTI 적용 후 9억원 아파트를 매수해 보증금 1억원에 월세 140만원으로 임대한다면, 대출금액은 이전보다 1억4천9백만원 줄어듭니다(연 4%, 담보인정비율 65%로 가정, 4억8천5백만원→3억3천6백만원으로 감소). 


또 자영업자의 총소득과 총부채를 비교하는 LTI가 시행되면서 신규 대출을 받으려면 기존의 모든 대출금액을 고려하게 됩니다. 이에 자영업자들은 가계대출과 개인사업자 대출을 이중으로 받기 어려워진 셈이죠. 



┃까다로워진 사업자 대출, 투자 위축될까? 



사업자 대출을 강하게 규제하는 이유는 최근 개인사업자 대출규모가 전년 대비 10.7% 증가하며 우리 경제를 위협하는 새로운 뇌관으로 떠올랐기 때문입니다. 금리 인상기조에 부실 우려가 커지면서 정부가 리스크 관리를 강화하는 것입니다. 


개인사업자들의 원리금상환능력 심사가 강화되면서 부채의 질 악화는 막겠지만, 투자는 다소 위축될 전망인데요. 전문가들은 RTI가 시행되면서 꼬마빌딩이나 상가 등 수익형 부동산시장이 타격을 입을 것으로 내다봤습니다. 또 대출금액이 줄면서 “소형에 비해 금액이 큰 중대형 아파트나 상가 투자 감소가 두드러질 것”이라고 예측했는데요. 격변의 4월 부동산시장, ‘변곡점’을 맞을지 관심이 모아지고 있습니다. 






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