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Daum - 부동산


기대 vs 시큰둥, 동부이촌동 통합리모델링 가능할까

리얼캐스트 입력 2018.04.17 09:15 수정 2018.04.17 09:15
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┃통합 리모델링 기대감 감도는 동부이촌동



서울 최초 통합 리모델링 사업이 용산구 남단의 부촌, 동부이촌동에서 추진 중입니다. 한가람, 강촌, 대우, 코오롱, 우성 등 5개 아파트가 그 주인공. 이들은 용적률이 높아 재건축이 어려운데다 재건축 연한을 채우지 못해 리모델링으로 선회한 단지들인데요. 지난 1월 추진준비위원회가 결성됐고, 4월엔 2차 주민설명회가 개최됐습니다. 추진준비위원회 관계자는 “상반기 추진위를 설립하고, 연내 조합 설립을 마쳐 내년부터 본격적으로 사업에 착수할 계획”이라고 밝혔습니다. 



┃통합 리모델링은 어떻게 진행될까?    



추진준비위원회 측은 최대 3개층까지 수직증축해 최대 741가구까지 늘릴 방침입니다. 현재로써는 1층을 필로티로 만들고 조합원들은 기존 동호수로 이동하며 증축된 최상층들은 분양될 가능성이 크죠. 로얄층이라 일반 분양가가 높게 책정되면 그만큼 조합원들의 추가분담금은 줄게 된다고 하는데요. 추진위 측은 3.3㎡당 3000만원 이상으로 분양하고, 여기서 발생하는 수입으로 증축 및 커뮤니티 시설 건축비를 충당하면 입주민 분담금은 1억원~2억원 이내라고 설명합니다. 



┃입주민들, 리모델링을 집값 상승의 기회로 받아 들여



비록 추가분담금이 발생하지만 입주민들은 리모델링 사업에 기대감을 감추지 않습니다. “추가분담금을 상쇄할 만큼 집값이 수직 상승할 것”이라며 통합 리모델링을 반기는 모양새죠. 


“동부이촌동은 남쪽으로 한강이 흐르고, 북쪽엔 용산공원이 자리합니다. 주거지로서의 가치가 다리 건너 강남 못지 않지만, 오래된 아파트라는 이유로 저평가됐죠. 이번 리모델링으로 집값 반등의 기회를 맞았다고 생각합니다.” (한가람 아파트 입주민 K씨)


인터넷 부동산 커뮤니티에서도 동부이촌동 주민들의 자부심이 고스란히 드러납니다. 한남동과 달리 100% 평지이고, 한강로의 주상복합들보다 소음이 없어 입지 면에서 주거가치가 높다는 의견이 많습니다. 



┃통합 리모델링 이슈화로 들썩이는 집값



현지 중개업자들도 리모델링 호재 관련해 문의가 늘었다고 전합니다. 하지만 정작 매수자가 붙으면 매도자가 가격을 올려 계약이 불발되는 경우가 더러 있다고 하죠. “매도자 우위 시장이 되면서 가격에 거품이 끼었다”고 말하는 중개업자들도 있습니다.


“얼마 전까지만 해도 강남 지역의 부동산에서 손님을 붙여 계약을 많이 했습니다. 지금은 매물도 많이 빠졌고 문의도 줄어든 상황이죠. 그래도 시세보다 저렴한 매물이 나오면 수월하게 소진됩니다.” 



아파트 매매가는 가파른 상승세를 보이고 있습니다. 시세 리딩 단지인 한가람의 경우, 지난 1월 9억1천만원에 거래된 전용 59㎡가 두 달만에 1억5천만원이 오른 10억6천만원에 거래됐습니다. 강촌 전용 59㎡도 지난해 12월 8억4500만원에서 올 1월 9억3천만원으로 뛰었습니다. 한강 대우 전용 60㎡ 역시 작년 11월 9억원에 거래됐는데, 올해 1월엔 9억8천만원에 팔렸습니다.  



┃중개업자들, “통합 리모델링, 그거 되겠어요?”



몇 달 사이 거래가격이 크게 올랐지만 중개업자들은 통합 리모델링에 대해 부정적인 의견을 쏟아냅니다. 의견 통합이 쉽지 않아 현실적으로 불가능한 사업이라는 이유입니다. 한 중개업자는 “통합 리모델링 호재 때문에 동부이촌동에 투자하려 했다면 마음을 접어라”고까지 조언합니다.


“리모델링을 시작한지 십 년이 넘은 이촌 현대도 앞으로 3년은 더 걸린다는 분위기입니다. 그런데 통합 리모델링 사업 대상은 단지 수만 5곳, 무려 5천 세대입니다. 이해관계가 복잡해서 쉽진 않을 겁니다.” (동부이촌동 S공인중개사사무소 대표)


“5000세대 중 통합 리모델링에 찬성하는 300여 명이 바람을 넣는 겁니다. 실제로는 세입자들이 거주하는 집이 많아서 리모델링에 별 관심도 없어요. 과연 리모델링해서 실익이 있긴 할까요?” (동부이촌동 Y공인중개사사무소 대표)



┃동부이촌동 집값 상승의 8할은 ‘한강변 알짜단지’ 한강맨션의 몫



또 일부 중개업자들은 통합 리모델링 호재가 아닌 한강맨션과 삼익 재건축 때문에 집값이 올랐다고 말합니다. 특히 최고 35층, 1493가구의 대단지로 조성될 한강맨션은 최근 재건축을 반대하던 주민들이 찬성으로 돌아서며 사업이 속도를 내고 있는데요. 거래 가능한 조합원 물건이 희소해 매도 호가가 오르는 추세입니다. 현대맨션의 호가를 일대 아파트 시세가 뒤따르면서 전체 가격이 상승하는 효과를 가져왔다는 것이죠.  



┃입지의 가치에 대해선 한 목소리로 “주거지로선 최상의 조건”



비록 통합 리모델링에선 입주민과 중개업자간 의견 차가 두드러졌지만, 동부이촌동의 입지에 대해선 모두가 한 목소리로 최고라고 말합니다. 실제로도 4호선∙경의중앙선 환승역인 이촌역이 걸어서 10분 내외이고 강변북로 이용도 쉽습니다. 또 도보권에 초중고교와 한강공원이 있고요. 시끄럽지도 않아 주거지로 이만한 곳이 없다는 것입니다. 



┃시간이 필요한 통합 리모델링, 투자수요라면 신중해야



통합 리모델링 사업은 다소 시간이 걸릴 전망이지만 입주민들은 그다지 초조해하지 않는 분위기입니다. 하지만 투자자라면 신중할 필요가 있습니다. 통합 리모델링 추진 단지들은 모두 한강에 접하지 않은 아파트들로 한강 조망에 제한이 있고요. 용산공원 조망도 일부 단지에만 해당됩니다. 중개업자들은 현재 집값 거품론이 제기되는 만큼 시간을 두고 바라봐야 한다고 말하는데요. 마지막으로 십 년 이상 동부이촌동에 자리한 중개업자의 말을 들어보시죠. 


“최근 통합 리모델링과 재건축 호재가 동시다발적으로 일어나면서 타 지역에서도 매수 문의가 이어졌습니다. 예정대로 사업이 잘 진행되면 10년 안에 동부이촌동은 완전 새롭게 변모할 것입니다. 하지만 의견 조율이 쉽진 않겠죠. 특히 리모델링은 일대일 재건축이나 다름없어 소유자들이 얻는 실익은 적을 것입니다. 재건축도 초과이익환수제로 개발이익이 크지 않기 때문에 냉정하게 판단해야 합니다.”   




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