┃주택 임대사업 하면 좋아도 세입자 관리 만만치 않아
다주택자 양도세중과 시행 등 규제 강화로 주택임대 사업자 관심이 증가하고 있습니다. 실제로 임대 사업 활성화 발표 이후 등록 임대 사업자가 늘었다고 하는데요. 하지만 임대 사업은 수익이 발생한다고 그냥 좋은 것만은 아닙니다. 세입자들이 제대로 임대료를 내고 살지 않고 속 썩이는 일들이 발생하면 스트레스가 이만저만이 아닙니다. 세입자 눈치를 보는 집주인이 되기도 합니다.
┃이런 세입자는 어떻게? ① 월세를 내지 않는 사업자
주택임대 사업자들이 가장 많이 받는 스트레스가 제때 들어오지 않는 월세입니다. 월세가 밀리는 거죠. 일단 내용증명을 통해 계약 해지 사유 등을 고지하는데 ‘밀린 월세는 보증금에서 받을 것이며, 이와 관련된 모든 민ˑ형사상 책임은 세입자에게 있다'는 내용으로 작성이 됩니다. 여기서 더 나아가 명도소송을 하게 되는데, 승소해도 세입자의 짐을 빼려면 법원에 강제집행을 해야 합니다. 한편 명도소송이 아닌 지급명령을 통해 세입자에게 경고하는 방법도 있습니다. 지급명령을 바탕으로 강제집행 신청도 가능합니다.
┃이런 세입자는 어떻게? ② 집 구조를 바꾸는 세입자
임대인 허락 없이 주택을 개조하는 세입자들도 있습니다. 개조하는 정도의 크고 작고 유무를 떠나 임대인 허락 없이는 해선 안 되는데 말이죠. 이 사실을 안 임대인은 세입자에게 원상복구를 요구하고 세입자가 이에 응하지 않으면 계약기간이 만료될 때 세입자의 보증금에서 주택을 원상복구 시키는데 필요한 비용을 제하면 됩니다.
┃이런 세입자는 어떻게? ③ 보증금을 나중에 준다는 세입자
간혹 보증금이 부족해 나중에 준다는 경우도 있습니다. 계약기간이 끝날 때까지 모자라는 보증금을 못 받는 경우도 있습니다. 애초에 이런 경우라면 다른 세입자를 구하는 것이 좋습니다. 역전세난 등 임대료가 하락하는 등의 시장 분위기에서 간혹 급해서 어쩔 수 없이 이런 세입자들 들이는 경우는 있겠지만 이후로 맘고생 더 할 수 있다는 점 감안하셔야 합니다.
┃이런 세입자는 어떻게? ④ 자기 멋대로 전세 주는 세입자(전대차)
임차인이 다른 이에게 임대하는 것을 전대차라고 합니다. 민법 제629조의 ‘임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못하고 임차인이 이에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다’고 명시돼 있습니다. 임대인의 동의 없이 이뤄진 전대차 계약은 임대인에게 금전적이 손해를 줄 수 있기 때문이죠.
내용증명을 통해 전대차 문제를 주의시키고 해결되지 않을 경우 세입자에게 퇴거를 요구하는 명도 청구소송을 제기해 문제를 해결할 수 있습니다.
┃세입자를 받을 때 처음부터 챙겨야
좋은 세입자를 만나는 것이 운 일 수 있지만 운에만 맡길 수 없죠.
임대인은 계약서를 작성할 때 특약사항을 잘 정리해 두는 것이 중요합니다. 특약사항에 세입자와 약속한 내용을 기록해 놓으면 특약사항을 어기고 잘못된 행동을 하는 세입자에게 당당하게 고칠 것을 요구할 수 있고, 이후에도 개선되지 않는다면 내보낼 수 있습니다.
┃내 집은 내가 지켜야지!
최근 대한민국에 거주하는 사람들이 가장 부러워하는 사람은 꾸준한 월세 수입을 받으며 생활하는 임대인입니다. 초등학생들의 장래희망에 임대업자가 등장할 정도죠. 그러나 세입자를 잘못 받으면 임대인이 받는 스트레스는 이만저만이 아닙니다. 위의 소개된 내용은 빙산의 일각일 뿐 더욱 심각한 문제를 야기할 수 있죠. 훗날 자신이 살 수도 있는 주택을 임대하는 주택임대 사업, 세입자를 받을 때 조금 더 꼼꼼히 따져보고 본인에게 다가올 위험을 최소화하는 것은 어떨까요?
