┃내 소유라고 마음대로 고쳐 쓰다간 ‘이행강제금’ 부과
이행강제금은 위반 건축물에 대한 시정명령을 받고 시정기간 내 명령을 이행하지 않은 건축주 등에 부과되는 행정처분입니다(건축법 제80조). 위반 건축물은 건축법∙주택법을 위반한 건축물을 뜻하는데요. 건폐율이나 용적률을 초과한 건축, 무신고∙무허가 건축 등이 해당됩니다(건축법 제80조 제1항). 그 밖에도 대통령령으로 이행강제금 부과 대상을 정하고 있고요(건축법 시행령 제115조의2).
이행강제금은 최초 시정명령이 있는 날을 기준으로 1년에 2회, 이행을 완료할 때까지 부과되는데요. 연면적 85㎡ 이하인 주거용 건축물은 총 부과횟수 5회 내에서 조례로 따로 정할 수 있습니다.
이행강제금 부과금액은 건폐율∙용적률 초과 및 무신고∙무허가의 경우, ‘위반면적 X 건물과세시가(1㎡당 시가표준액) X 50% X 대통령령으로 정하는 비율(70% 이상)’로 계산됩니다. 그 외 위반건축물은 건축물 시가표준액의 10%의 범위 내에서 부과되고요.
┃매도자가 불법 증축한 옥탑방에 대해 이행강제금을 내라고 합니다.
실제로 건축허가를 받지 않은 불법 증축으로 이행강제금을 낸 사례를 살펴볼까요?
K씨는 3년 전 마포구의 3층짜리 다가구주택 한 채를 매수해 1,2층은 세 주고 3층엔 본인이 거주하고 있습니다. 그런데 얼마 전 이행강제금 고지서를 받았죠. 옥탑방을 불법으로 증축했다는 이유입니다. 원래 3층은 옥탑이었는데 이전 주인이 이를 불법 개조해 다가구로 이용했던 겁니다. 현 소유자인 K씨는 억울하지만 이행강제금을 납부할 수밖에 없었죠.
이러한 사태를 방지하려면, 주택이나 건물을 매수하기에 앞서 건축물대장을 반드시 확인해야 합니다. 대장상과 실제 용도가 다르다면 관련해 매도자와 상의 후 매수해야 하죠.
┃근린생활시설을 주거용으로 사용하고 있습니다
무신고 불법 전용으로 이행강제금의 대상이 된 사례도 있습니다. 투자자 A씨는 2008년 용산의 근린생활시설 한 채를 4억원에 분양 받았습니다. “근린생활시설도 사실상 주거용으로 이용하면 재개발 시 입주권을 받을 수 있다”는 중개업자의 말에 이를 원룸으로 개조해 전세를 놓았죠. 하지만 2년 후 개발은 묘연해졌고 A씨는 입주권은커녕 이행강제금 400만원만 부과 받게 됐습니다. 몇 차례 이행강제금을 내던 A씨는 결국 싱크대 등을 철거하고 원상복구하기로 결정했죠.
┃등기상 근린생활시설로 돼 있는 다세대주택, 사도 될까요?
앞의 예처럼 건물은 공부상 용도와 동일한 목적으로 이용돼야 합니다. 만약 그렇지 않은 건물을 분양 받는다면 어떻게 될까요? 인터넷 커뮤니티에 올라온 사례를 살펴보겠습니다. B씨는 중개업자 J씨를 통해 유난히 저렴한 다세대주택 한 채를 소개받았습니다. 집값이 싼 이유는 근린생활시설로 건축허가를 받았기 때문이었죠. 중개업자 J씨는 “건축주가 취득세는 물론 이행강제금도 5년간 대납해 준다”라며 안심시켰는데요. 만약 감언이설에 넘어가 B씨가 집을 계약한다면 5년 후부턴 본인이 이행강제금을 내야 합니다. 또 사전에 이행강제금 대상이라는 것을 알았기 때문에 계약 취소는 물론 손해배상도 어렵고요.
┃이행강제금 그만 내고 싶은데 방법이 없을까?
일반적으로 이행강제금 대상에서 벗어나려면 철거 후 원상복구해야 한다고 알려져 있습니다. 하지만 건물주는 사후 인허가로 위반 건축물을 적법하게 바꾸는 추인 제도로도 이행강제금을 피할 수 있죠. 추인 받으려면 우선 현재 법령상 건축기준에 반드시 부합해야 합니다. 이 경우 이행강제금 부과 없이 추인이 가능합니다. 그 외의 경우 이행강제금을 반드시 1회 납부해야 추인 받을 수 있습니다(건교부건축 58550-3639, 99. 9. 11).
┃월세 받아서 이행강제금 내고 말지
한편 일부러 이행강제금을 내면서 버티는 건물주들도 있습니다. 불법 증개축에 따른 경제적 이익이 이행강제금에 비해 크기 때문입니다. 더 많은 세입자를 확보하기 위해 불법으로 ‘방 쪼개기’를 한 대학가 다가구주택들이 대표적인데요. 원룸 5개에 60만원씩 월세(월 300만원)를 받는 것보다 ‘방 쪼개기’로 10개에 50만원씩 월세(월 500만원)를 받으면 수익은 월 200만원 늘어납니다. 반면 이행강제금은 연 170만원 정도 불과하죠. 상가의 경우를 볼까요? 서울 중구의 한 건물주가 1층 식당의 불법 증축으로 납부하는 이행강제금은 2000만원. 반면 식당 수익은 연간 2억원이 넘습니다. 이행강제금을 내도 남는 장사입니다.
┃소극적 성격의 ‘이행강제금’으론 시정 효과 역부족
‘솜방망이’ 수준의 이행강제금은 위반 건축물들이 쉽게 사라지지 않는 주된 요인으로 꼽힙니다. 실제로 2013년부터 2017년 10월까지 서울시에서 적발한 ‘방 쪼개기’ 신규 적발건수는 649건. 이중 시정 비율은 342건(52.7%)에 불과합니다. 이에 단속을 강화하고 이행강제금을 무겁게 매겨야 한다는 지적도 끊이지 않는데요. 위반 건축물은 이웃 주민들에게 피해를 줄 수 있으며, 붕괴 등 안전사고의 위험을 안고 있는 만큼 적극적인 관리가 필요해 보입니다.
