┃상가 투자의 절대 공식, 어떤 것이 있을까?
우리는 부동산 서적을 비롯해 다양한 매체에서 부동산 전문가들의 조언을 접할 수 있습니다. 상가 투자에 대한 조언도 어렵지 않게 찾을 수 있죠. 이들의 조언은 부동산 투자를 할 때 좋은 나침판이 됩니다. 그러나 이들의 조언이 모든 부동산에 적용되는 것은 아닙니다. 부동산은 저마다 갖고 있는 특성과 환경이 다르기 때문이죠. 상가 투자도 마찬가지입니다. 위 이미지에 정리된 상가투자 성공의 법칙도 상황에 따라 100% 맞지 않을 수 있는데요. 어떤 상황일 때 그럴까요?
┃“1층이면 무조건 좋아요~”…임대료만 높은 1층 상가
1층 상가는 일반적으로 선호도가 높습니다. 눈에 잘 띄고 고객이 쉽게 드나들 수 있기 때문입니다. 그렇다고 모든 1층 상가가 투자에 유리한 건 아닙니다. 통상 상가는 유행을 많이 타기 때문에 업종이 적절하게 바뀌어야 합니다. 다만 업종이 바뀔 때 생기는 공실 기간 얼마나 걸리느냐에 따라 수익이 감소할 수 있습니다. 1층 상가의 투자 비용은 상층(3~4층)보다 적게는 2배에서 많게는 3배가 비싸죠. 투자 비용이 높아지면 수익률은 낮아지게 됩니다. 때문에 목이 좋은 1층 상가라고 해도 과도하게 비싼 것은 일단 피해야 리스크를 줄일 수 있습니다. 물론 처음부터 영업이 잘 이뤄질 수 있는 업종 구성한다면 좋겠지만 성공 확률은 기대에 못 미칠 수 있습니다.
┃분명히 역세권인데… 왜 사람이 없지…?
역세권 상가도 선호도가 높습니다. 역 주변에는 유동인구가 많기 때문이죠. 그러나 모든 역세권 상권이 뛰어난 것은 아닙니다. 출퇴근 등의 이동, 환승 목적의 역할만 하는 역은 상권이 활성화되기 힘듭니다. 소비가 이뤄지지 않는 역세권 상권은 발전할 수 없습니다. 여러 출구 가운데서도 유동 인구는 큰 차이를 보일 수 있습니다. 이런 지역의 상가 투자는 일정 기간, 요일별 각 출구의 이동인구를 점검하는 것이 좋습니다.
┃“역시 뭐든 커야 해” 대형상가는 좋다?
대형상가가 들어갈 정도라면 지역에서 손꼽히는 상권이라 볼 수 있습니다. 유명 프랜차이즈, 은행, 영화관 등의 입점 가능성이 높아 인기가 높습니다. 하지만 대형상가라는 타이틀로 공급가격 자체가 높게 형성되기도 합니다. 상권을 어느 정도 갖춘 곳이기 때문에 가격이 만만치가 않죠. 또한 점포수가 지나치게 많은 경우 임차인들이 웬만큼 들어오지 않으면 공실이 발생할 수 있고 많은 공실은 분위기를 망칠 수 있어 상가 자체에 대한 부정적인 인식을 만들 수 있습니다. 대형상가 공급자 역시 여러 가지 면을 감안해 공급 상가 수를 조절하고 전문 관리단을 구성해 관리하기도 하지만 대형상가라는 타이틀만을 보고 무작정 분양계약을 체결하거나 상가 매입을 하는 것도 반드시 주의가 필요하다는 점을 명심해야 합니다.
┃‘배후수요만 수천명’ 대단지 아파트 상가…믿을만하지 않아?
많은 입주자를 배후에 둔 대단지 아파트 상가도 관심이 많습니다. 최소 500세대 이상 규모의 단지 내 상가를 주로 보는데요. 문제는 최근 대단지 아파트 등 일대로 대형마트 등 상업시설이 가깝게 위치해 소비가 단지 안에서 잘 이뤄지지 않을 수 있다는 것입니다. 기본적인 업종의 상업시설은 단지내 상가에 들어가지만 큰 소비는 밖에서 이뤄진다는 거죠. 또한 스트리트형 단지 내 상가의 경우 많은 상가 수로 인해 공실이 장기화되기도 합니다. 물론 단지 내 상가도 사람들의 관심이 높다는 이유로 분양가가 높은 편입니다.
┃‘많은 유동인구=상가활성화?’ 구매력 있는 유동인구가 관건
많은 유동인구는 상권에 매우 중요한 요소이긴 합니다. 하지만 구매력이 없는 유동인구는 별로 도움이 되지 않습니다. 상가는 수익을 내고 수익은 유동인구의 소비가 이뤄졌을 때 발생합니다. 출근길에 아무리 사람이 많아도 실제 구매가 이뤄지는 종목은 매우 제한 적입니다. 퇴근길 역시 귀가 목적이 많아 소비가 기대보다 덜 이뤄질 수 있습니다. 많은 상가들이 하루에 수백, 수천명이 오가는 곳이라 자랑하지만 구매가 이뤄질 수 있는 시간대, 소비할 수 있는 수요층인지 여부가 유동인구의 질을 결정한다는 것을 알아야 합니다.
┃‘상가투자’…원칙은 있지만 절대적인 것은 없다!
투자라는 것이 자신, 지역, 경기 상황 등에 따라 얼마든지 바뀔 수 있습니다. 투자자라면 투자 원칙을 갖고 차근차근 진행해야 할 텐데요. 시장에 많이 알려진 투자상식 등은 내가 안다면 다른 사람도 아는 것입니다. 여러 가지 투자법칙, 전문가의 조언, 지인의 조언 등은 참고할 수는 있어도 절대적이지 않다는 점을 명심해야 합니다.
