┃재개발 투자의 숨은 진주, 무허가건축물
재개발은 재건축과 달리 토지나 건물만을 소유해도 일정 기준을 충족하면 재개발 입주권을 받을 수 있습니다. 예컨대 ‘도로’나 땅에 대한 지분이 없는 무허가주택을 소유해도 입주권이 나오죠. 특히 토지 지분이 없는 일명 ‘뚜껑매물’이라 불리는 무허가건물은 그 수도 많지 않거니와 적은 금액으로 투자가 가능해 재개발 입주권을 얻을 수 있는 알짜 매물로 통합니다.
┃투자 유의점1. 무허가건물 확인원서 확인
하지만 무허가건물이라고 해서 모두 입주권이 나오는 것은 아닙니다. 또한 투자 시 주의해야 할사항도 많은데요. 무허가건물에 입주권이 나오기 위해서는 무허가건물 확인원이 존재해야 합니다. 만약 무허가건물 확인원이 없다면 기존의 항공촬영사진 등의 증거물을 통해 무허가건물 확인원을 만든 후 계약 등의 진행이 이뤄져야 하죠.
무허가건물은 국공유지나 사유지를 무단으로 점유해 지은 것이 대부분입니다. 이에 정부는 무허가건축물을 관리하기 위해 무허가건축물을 조사, 무허가건축물 관리대장(무허가건축물 확인원)이라는 것을 만들어 양성화했는데 이 확인원이 존재한다면 무허가건축물로서 인정받아 입주권이 주어집니다. 무허가건물 확인원은 해당 구청 등 지자체 주택과에서 확인, 발급 받을 수 있습니다.
또한 재개발 구역 내의 무허가건물의 경우 구청에 문의하여 명의변경이 가능한지 여부도 확인해야 하고 잔금지급 시 무허가건물 확인원의 명의를 변경하는 신청을 해야 합니다.
┃투자 유의점2. 신발생 무허가건물이 아닐 것
무허가건물로 인정하는 요건은 시도마다 다릅니다. 인정하는 기준년도도 다르죠. 기준년도 이후에 지어졌다면 무허가건물로 인정되지 않아 입주권도 주어지지 않습니다. 각 시도의 조례를 보면 경기, 인천과 대구, 광주, 대전, 울산, 강원의 무허가건축물 인정기준일은 1989년 1월 24일입니다.
┃투자 유의점3. 재개발 기본계획 포함 여부 확인
무허가건물이 산재한 곳은 노후 주택이 대부분으로 재개발 압력이 강한 곳입니다. 하지만 돌다리도 두드려 봐야 하듯이 무허가건물을 구입한다면 해당 물건이 재개발 기본 계획에 포함되는지 여부를 재확인해야 합니다. 무허가건물 구입의 가장 큰 목적이 입주권이기에 구역에서 벗어나 있거나 이후 구역 지정이 취소된다면 실패한 투자가 될 수 있습니다.
더불어 사업진행 상황도 체크해야 하죠. 건물이 노후돼 임대를 통한 레버리지 투자가 쉽지 않은 까닭에 사업이 지연되면 오랜 기간 뭉칫돈이 묶일 수 있습니다. 재개발 기본계획은 해당 물건의 시군구청을 통해 사업 속도는 조합사무소에서 확인하는 것은 필수입니다.
┃투자 유의점4. 점유사용료 완납여부 확인
무허가건물은 불법으로 국공유지를 점유하고 있기에 점유사용료, 즉 변상금을 지불해야 합니다. 처음부터 전혀 점용료를 내지 않았다면 그 금액은 수 백 만원에서 많게는 수 천 만원에 달할 수 있습니다. 때문에 명의 이전 시 또는 그 이전에 사용료 부분을 해결할 것을 계약 시 명시해야 하고 납부했다면 그 영수증을 확인해야 합니다. 잡종재산은 구청 재무과, 재개발구역은 구청 주택과, 기타 하천부지 도로를 점유하고 있다면 구청 건설관리과에 점유사용료 체납 여부를 확인해야 합니다.
무허가건물이 사유지에 있어도 지료 청구에서 자유로울 수 없습니다. 이 경우 역시 사유지 소유자가 건물이 철거되기 전까지 지속적으로 점유사용료를 청구할 수 있어 주의가 필요하죠.
“만약 철거가 지연돼 지료를 수년간 지불해야 한다면 수익률은 떨어질 수밖에 없습니다. 때문에 무허가건물을 취득한다면 점유사용료 부분에 대한 책임소재를 분명히 할 필요가 있습니다.”(부동산 전문가 L씨)
┃실측을 통해 점유권 인정 면적 확인
무허가건물 확인원상의 면적과 실측 면적에 차이가 나는 경우가 많습니다. 때문에 반드시 실측을해야 하는데요. 무허가건물의 점유 면적은 향후 국공유지 불하(공공기관 소유의 부동산을 사용이 끝났거나 불필요하게 되어 국민에게 파는 것)시 기준이 되기에 실측을 통한 명확한 확인이 필요합니다.
무허가건물이 차지하고 있는 점유권 인정 기준은 담장 등으로 경계가 구분되어 있는 실제 면적으로 하며 경계 구분이 불분명하면 처마 끝 수직선을 경계로 합니다. 무허가건물 소유자는 관리처분이 되면 점유하고 있는 국공유지에 대해 불하를 받아야 합니다. 쉽게 말해서 점유하고 있는 땅을 해당 지자체에서 사야 하죠. 살 수 있는 최대 면적은 서울시 기준으로 200㎡입니다. 재개발 시업이 진행되면 조합 설립 후 관리처분인가 신청을 하는 때까지 해당 관리청과 매매계약을 체결하면 됩니다. 이 때 토지에 대한 매매잔금을 일시로 납부 못할 경우 최대 20년까지 분할 납부가 가능합니다.
┃취득세 등 적지만 양도소득세에서는 주택 수에 산정
무허가건물은 매입 시 등기를 하지 않으므로 취득세에서 건물만 과표가 되고 낡은 건물이 대부분이라 취득세 부담이 거의 없죠. 또한 주택공급에 관한 규칙에서는 등기를 기준으로 하기 때문에 무허가건물만 소유했다면 아파트 분양 받을 때 무주택자로 우선 분양 대상자로 혜택을 볼 수 있습니다.
하지만 양도소득세에서 다주택 소유여부 판정 시는 무허가건물도 1주택으로 본다는 점은 유의해야 합니다. 나중에 토지를 매입해야 하므로 추진위원회 준비단계부터 사유지 거래금액에 육박한 금액은 기대수익을 올리기가 힘들 수 있다는 점도 계산에 넣어야 하죠. 국공유지의 경우 사유지에 비해 초기 비용이 적지만 숨어있는 비용까지 계산하고 또한 공시지가, 사유지와 가격 차이 등을 면밀히 검토하여 무허가건물을 매입한다면 성공할 확률이 높습니다.
