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Daum - 부동산


말많은 고분양가 무엇으로 판단하나?

리얼캐스트 입력 2018.05.08 08:57 수정 2018.05.08 08:57
조회 2052추천 2



┃시장 호황 틈타 잇따르는 ‘고분양가’ 아파트



최근 집값이 크게 오르면서 분양가를 지역 내 최고가로 책정한 신규 분양 아파트들이 많습니다. 이런 고분양가 아파트들은 으레 꼬리표처럼 적정성 논란이 붙는데요. 신규 분양 아파트에 청약을 넣는 수요자라면 분양가가 적정한지를 꼼꼼하게 살펴야 합니다.



┃적정 분양가, 과연 있을까?



하지만 적정 분양가를 찾기란 쉽지 않습니다. 보통 건설사들은 분양가를 책정할 때 주변 시세를 비교하는 동시에 부동산 경기와 인근 지역의 신규 분양 물량 및 수요 등을 종합적으로 분석하여 결정합니다. 그만큼 분양가는 주변 시세에 영향을 많이 받습니다. 그러나 지역 시세는 정체하지 않고 유동적이어서 분양가도 그때마다 달라집니다. 건설사들은 지역 시세가 오를 경우 이에 편승해 분양가를 올려 책정합니다. 반대로 부동산 경기가 좋지 않아 지역 시세가 내려갈 경우 미분양을 우려해 분양가를 내립니다. 분양가가 그때 그때 달라지니 분양가 적정여부를 판단하는 것 자체가 어렵습니다. 바로 이 점이 ‘과연 적정 분양가가 있을까’라는 의문이 생기는 이유고요.



┃4년만에 5억 오른 서초구 분양가 



예를 들어보겠습니다. 지난 2013년 분양한 ‘래미안 잠원’(현 래미안 신반포팰리스)은 강남권 재건축 첫 분양 단지로 주목받았는데요. 전용 84㎡ 기준 분양가를 최고 10억4,800만원으로 책정하면서 고분양가 논란을 일으켰습니다. 당시 잠원동 일대 전용 84㎡ 최고 시세가 9억2,600만원으로 시세보다 1억원 넘게 비쌌으니 당연한 것일 수도 있겠습니다. 하지만 지난해 분양한 ‘신반포센트럴자이’ 전용 84㎡ 분양가는 15억5,660만원이었습니다. 지금 보면 얼마나 저렴한 분양가인가요? 



┃ ‘부동산 가격은 지금이 가장 싸다’



강북 대장주로 꼽히는 ‘경희궁자이’도 마찬가지입니다. 이 아파트는 지난 2014년 11월 분양 당시 고분양가 논란을 빚으며 미분양이 났습니다. 하지만 지금은 전용 84㎡가 12억5,000만원에 거래되면서 분양가보다 5억여원이 올랐습니다. 또한 2016년 분양한 ‘신반포자이’의 분양가는 3.3㎡당 무려 4,300만원으로 전용 84㎡의 경우 13억6,000만~15억2,300만원대였습니다. 고분양가 논란에도 37.8대 1이라는 높은 청약경쟁률을 기록했고요. 최근 이 단지 전용 84㎡ 분양권은 지난 2월 무려 20억8,719만원에 거래됐습니다. 이처럼 언제나 지역 최고가 분양 아파트에는 고분양가 논란이 꼬리표처럼 따라붙지만 나중에 살펴보면 그때 잡지 못한 것을 후회하게 됩니다. 그래서 부동산시장에서는 이런 말이 있습니다. ‘부동산 가격은 지금이 가장 싸다!’ 



┃분양시장 호황 맞아 크게 오른 분양가  



실제로 최근 3~4년간 분양시장이 호황인 틈을 타고 분양가가 크게 올랐습니다. 분양시장이 살아나기 시작한 2014년부터 분양가 추이를 살펴보면 전국은 3.3㎡당 319만원 올랐습니다. 국민주택형인 전용 84㎡ 기준으로 단순 계산하면 1억846만원이 오른 셈입니다. 서울의 경우 더욱 심한데요. 3.3㎡당 2014년 대비 1,690만원 올랐는데요. 전용 84㎡ 기준으로 따지면 4년전보다 현재 분양가 자체가 왠만한 아파트 한 채값인 5억7,460만원가량 뛴 것입니다.



┃적정 분양가 책정이 무의미한 까닭



반면 오히려 분양가가 고점 대비 내려간 사례도 있습니다. 송도신도시가 속해 있는 인천 연수구 송도동의 3.3㎡당 분양가 추이를 살펴보면 분양시장이 뜨거웠던 2007년 1,463만원이던 분양가는 이후 급락해 2014년 1,216만원으로 저점을 찍은 뒤 다시 반등해 현재 1,295만원까지 회복했습니다. 실제로 지난 2007년 대우건설이 송도신도시에서 분양한 주상복합아파트 ‘월드마크 송도’의 3.3㎡당 분양가는 1,459만원 선이었습니다. 2013년 분양한 ‘송도 에듀포레 푸르지오’는 3.3㎡당 평균 1,180만원대였고요. 지난해 분양한 ‘랜드마크시티 센트럴 더샵’의 경우는 3.3㎡당 1,200만~1,250만원 수준이었죠. 부동산시장 분위기에 따라 분양가가 달라지니 적정 분양가를 책정하는 게 무의미할 수도 있다 생각하게 되는 이유입니다.



┃그럼에도 적정 분양가를 찾아야 하는 이유?



그럼에도 전문가들은 새로 분양하는 아파트에 청약을 준비하고 있다면 분양가가 적당한지를 꼭 살펴봐야 한다고 조언합니다. 분양 받은 아파트 가격이 분양가보다 밑으로 내려가 말 그대로 ‘피’를 볼 수 있기 때문입니다. 


부동산114에 따르면 전국의 분양권 대상 아파트의 약 12%는 프리미엄(웃돈) 없이 분양가 수준이거나 그 밑으로 가격이 내려간 것으로 나타납니다. 부동산114는 전국의 분양권 대상 아파트 중 시세 조사가 진행되고 있는 215개 단지(전매제한 분양권 제외), 19만3,000여가구에 대한 분양가 대비 분양권 시세를 분석한 결과, 분양가 이하로 떨어진 '마이너스 프리미엄' 단지가 1만553가구로 전체 조사 대상의 5.5%를 차지했고, 6.2%인 1만2,025가구는 분양가 수준으로 웃돈이 없었다고 밝혔습니다. 부동산114 이미윤 책임연구원의 얘기 들어보시죠. 


"대체로 분양가 밑으로 떨어진 분양권의 시세가 보수적으로 공개되는 것을 감안할 때 '분양가 수준'의 분양권 중 일부는 실제 마이너스 프리미엄 단지일 가능성이 큽니다." 



┃분양가 적정성 체크 기본은 주변 시세 확인부터



그럼 분양가가 적정한지는 어떻게 살펴봐야 할까요? 분양가 적정성 체크의 기본은 주변 시세를 확인하는 것입니다. 최근 다양한 어플리케이션이 출시되 더욱 수월하게 지역 시세를 확인할 수 있습니다. 나와있는 매물의 호가뿐 아니라 국토교통부 실거래가를 확인하면 최근 실제 거래된 금액을 확인할 수 있습니다. 이를 통해 지역 시세 대비 분양가가 적정하게 책정됐는지 확인해야 합니다.



┃적정 분양가, 시세는 기본 입지•상품•브랜드 등 여러 요소 함께 따져봐야



하지만 앞에서도 봤듯이 지역 시세는 항상 변화하기에 정확하지 않습니다. 때문에 지역 시세와 비교하는 동시에 여러 항목을 분석해 그 결과에 따라 적정 분양가를 책정하는 방법이 병행되어야 합니다. 대부분의 건설사들이 분양가를 산정할 때 사용하는 방법이기도 한데요. 통상 100점 만점을 기준으로 여러 요인들을 환산해 점수를 매기는 식입니다. 보통 시장조사에서 입지가 차지하는 비중은 무려 35%로 다른 항목보다 훨씬 큽니다. 부동산은 말 그대로 움직이지 않는 자산이므로 입지가 가장 중요하기 때문이죠. 입지 요소에는 교육, 교통, 상업, 공원 등 주변 기반 시설을 따져봐야 합니다. 


이외에 상품특성, 향후개발 계획, 단지규모, 단지사양, 브랜드 등 모든 요인을 총망라해 점수를 매기고 이를 100점 만점으로 산정합니다. 이후에는 주변 아파트 시세와 비교하여 보정하면 되는데요. 여기에 부동산 경기와 인근 지역의 신규 분양 물량 및 수요 등을 종합적으로 분석하여 분양가가 적정한지를 판단할 수 있습니다.



┃알짜 노른자위 분양 몰린 5월, 분양가 적정성 필수



최근 지역별 양극화가 심해 건설사들은 ‘될 만 한 곳’ 위주로 분양을 하고 있습니다. 특히 6월에 지방선거 이슈가 있어 5월 블루칩 단지들의 분양이 몰려 있는데요. 대우건설이 수원 대유평지구(KT&G 부지)에 주거와 상업, 문화가 어우러진 고품격 주거복합단지로 선보이는 ‘화서역 파크 푸르지오’를 비롯해 ‘청량리 롯데캐슬’, ‘고덕자이’, ‘대구 달서 센트럴 더샵’, ‘래미안 목동아데리체’ 등이 있습니다. 다만 이 단지들은 입지나 지역 부동산 분위기가 좋아 분양가가 높게 책정될 것으로 보입니다. 


특히 화서역 파크 푸르지오는 광교를 제외한 수원 최고 분양가가 점쳐지고 있는데요. 요즘은 분양가가 높아도 될 곳은 되는 분위기인데다 교통부터 쾌적한 도시공원과 조망, 생활편의시설, 단지 바로 앞 초중고까지 다세권을 확보한 입지적 장점에 수영장, 사우나 등 고급 커뮤니티 시설로 그만큼 오를 수 있는 여지가 충분하다는 판단입니다. 정통한 소식통에 의하면 지역 집값을 끌어올리는 스타필드가 들어온다는 얘기가 있어 주변 부동산이 들썩인답니다. 무턱대고 고분양가 잣대만 들이대지 않고 분양가 적정성을 꼼꼼하게 따져봐야 하는 이유죠. 우선 지역 시세를 확인하고 개발호재와 단지 규모, 브랜드 등 모든 요소를 고려할 필요가 있습니다.




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