┃최고가 경신 중인 경희궁자이
강남 아파트값 상승세가 주춤한 사이 강북 아파트들이 선전하고 있습니다. 전용 59㎡ 소형 아파트도 10억원을 넘기면서 강남 아파트값과 갭을 줄이는 모양새죠. 시세를 선도하는 아파트는 ‘강북의 대장주’로 불리는 ‘경희궁자이’입니다. 최근 이 아파트의 전용 59㎡가 11억8,000만원에 거래되며 최고가를 경신했는데요. 지난해 4월 8억5,500만원에 거래된 것에 비하면 1년 새 3억원 이상 오른 셈입니다.
“경희궁자이는 강북의 랜드마크라는 상징성과 주거편리성 때문에 수요는 꾸준한 편입니다. 하지만 입주 2년 전인데다 소유권이전등기를 넘겨받지 못해 전세, 매매 모두 매물 품귀가 심하죠. 간혹 거래가 성사되면 그 가격이 시세로 굳어지고 있습니다.”(경희궁자이 내 K 중개업소 대표)
┃높은 집값의 원동력은 강북 최고 수준의 지가
항간에서는 경희궁자이의 집값은 비쌀 수밖에 없다고 말합니다. 단지가 자리한 종로구의 지가가 워낙 비싸기 때문입니다. 올해 발표된 표준지공시지가에 따르면, 강북에서는 중구(1,031만5,701원)에 이어 종로구(746만3,377원)의 지가가 높게 나타났는데요. 강북 최고 수준의 지가가 경희궁자이 집값 상승의 기폭제로 작용한 셈입니다.
경희궁자이는 강북 주요 지역 아파트들 중에서도 집값 상승폭이 가장 큽니다. 분양연도(2014년)가 같은 중구〮마포구〮종로구의 30평형대 아파트 가격을 살펴본 결과, 작년 7월 대비 올 3월 경희궁자이의 시세는 무려 15.9% 오른 것으로 나타났는데요. 동 기간 마포아현IPARK와 서울역센트럴자이는 각각 11.5%, 6.0% 올라 이에 못 미쳤습니다.
┃‘4대문 안’ 대단지 아파트, 직주근접이 최대 장점
경희궁자이의 가치가 오르는 주된 이유는 ‘4대문 안’ 전무후무한 대단지 아파트이기 때문입니다.도심 내 개발 가능한 부지가 한정된 탓에 대단지가 나올 가능성이 없어지자, 경희궁자이의 희소가치가 극대화된 것이죠
도심 업무지구와 가깝다 보니 입주민 대부분은 광화문과 종로의 직장에 다니는 맞벌이 부부들인데요. 이들은 경희궁자이의 최대 장점을 ‘직주근접’으로 꼽습니다.
“강남 집을 세 주고 회사가 가까운 경희궁자이로 전세 입주했습니다. 예전에는 일을 마치고 집에 가면 9시라 잠들기에 급급했는데요. 지금은 퇴근 후 단지 내 산책로를 걷거나 가족들과 시간을 보낼 수 있어 삶의 여유를 되찾은 기분입니다.”(경희궁자이 206동 입주민 B씨)
┃단지 밖은 최도심, 안은 클래식 선율이 흐르는 고품격 주거지
실제로 가본 경희궁자이는 도심권 아파트라는 말이 무색할 정도로 고즈넉하고 평화로웠습니다. 곳곳에 설치된 스피커에서 흘러 나오는 클래식 선율이 인상적이었죠. 약 40% 녹지율의 조경 우수 아파트답게 녹음이 우거진 산책로가 아파트 사이로 이어져 있는데요. 이 길을 따라 반려견과 산책을 즐기는 입주민들도 눈에 띕니다.
“새 아파트답게 깔끔한데다 주변이 소란스럽지 않아 인근 주상복합인 ‘풍림스페이스본’이나 ‘경희궁의아침’에서 넘어온 전세 수요도 꽤 있습니다. 관리비가 평균 15만원대(전용 84㎡기준) 정도로 주상복합에 비해 저렴해 이들의 주거 만족도가 높은 편입니다.” (단지 내 K 중개업소 대표)
경희궁자이는 총 4개 단지, 2533세대로 구성됩니다. 1단지는 임대아파트, 4단지는 초소형 아파트와 오피스텔이죠. 2, 3단지 중에서는 2단지의 선호도가 높습니다. 2단지의 동간 거리(약 55m)가 3단지에 비해 10m가량 넓어 쾌적하기 때문입니다. 하지만 전망은 3단지가 더 낫다는 평입니다. 종로 도심과 경희궁, 청와대, 북한산, 남산 등을 다양하게 조망할 수 있어섭니다. 301동 3호라인의 경우, 거실 2면에 창문이 있는 탑상형 구조인데요. 고층에서는 도심 전경이 눈 앞에 270도로 펼쳐집니다. 306동과 307동에서는 한양도성 성곽과 경희궁이 내려다보이고요.
“2, 3단지의 선호도에는 미묘한 차가 있습니다. 2단지는 도심에 직장을 둔 손님들의 문의가 다수입니다. 하지만 3단지는 자녀를 사립예술중학교인 예원학교에 보내려는 전국 각지의 학부모들이 많이 찾아요. 3단지 전월세는 전부 이들이 계약했다고 해도 과언이 아닙니다.”(단지 내 J중개업소 대표)
┃다소 아쉬운 학군…인접한 공사도 일부 세대 조망권 해쳐
‘강북 대장주’ 경희궁자이에도 아쉬운 부분은 있습니다. 우선 초등학교 학군입니다. 2단지는 독립문초교, 3단지는 덕수초교에 배정되는데 두 곳 모두 걸어서 통학하기는 무리입니다. 한 입주민은 “직주근접으로 아빠들은 좋아하지만 아이들 통학을 담당하는 엄마들은 힘들다”며 주변에 마땅한 학원이 없어 마포나 옥수까지 아이를 픽업해야 하는 고초를 전했습니다.
3단지와 맞닿아 진행 중인 강북삼성병원 미래의학관(8층), 업무시설(21층) 공사도 입주민들에겐 골칫거리입니다. 미래의학관과 접한 304동은 14층까지 조망권을 방해 받기 때문입니다. 또 업무시설이 완공되면 303동도 지금처럼 탁 트인 전망을 감상하긴 어려워집니다.
┃아직 빈 자리 수두룩한 상가, 1년 이상 더 기다려야 할 듯
한편 경희궁자이의 상가는 4단지와 2단지 앞에 스트리트형으로 조성돼 있습니다. 3단지는 상가가 이면에 있고요. 부동산, 병원, 편의점, 음식점 등 생활밀착형 업종이 대부분인데요. 버스정류장 앞 4단지 상가엔 스타벅스가 입점해 눈길을 끕니다.
상가 분양가는 전용 10평 기준 6억5,000만원~7억5,000만원 선이며, 임대료는 보증금 5천만원에 월세 250만원~300만원 선입니다. 어림잡아 5% 이상 수익률이죠. 중개업자들은 “아파트 입주가 빠른 2∙3단지의 상가 분양률은 80% 이상으로, 두 달 이내에 분양 완료될 것”이라고 말합니다. 반면 작년 8월 입주한 4단지의 상가는 여전히 공실이 많습니다. 중개업자들은 상가들이 전부 주인을 찾는 데엔 1년 정도 더 걸릴 것으로 내다보고 있죠.
┃가격 상승 이어질까? 2년 차에 판가름 날 듯
내년이면 경희궁자이는 아파트와 상가 모두 주인을 찾을 것으로 보이는데요. 일부 중개업자들은 입주 2년을 채운 내년 3월 이후엔 일반분양 물량이 시중에 대거 풀릴 것이라고 말합니다. 하지만 실수요들이 많아 매물이 생각만큼 안 나올 수 있다는 의견도 만만치 않죠. 어찌됐든 경희궁자이의 진정한 가치는 내년이 되어야 판가름 날 예정인데요. 고공행진하는 경희궁자이의 집값, 이대로 이어질까요, 아니면 거품 조정기에 들어갈까요?
