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꽉 막힌 대출? 분양시장 파격 금융혜택 속속

리얼캐스트 입력 2018.05.14 08:54 수정 2018.05.14 08:55
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┃중도금 대출 안될 줄 알았다면 분양 안 받았지!



지난해 8.2대책으로 대출규제가 강화되면서 청약시장이 발칵 뒤집혔습니다. 특히 대책 직전인 7월말 중도금 무이자 대출 조건으로 아파트를 분양 받은 다주택자들의 원성이 컸죠. 대책이 소급 적용되면서 이들의 중도금 대출 비중이 최대 60%에서 30~40% 선으로 줄었기 때문입니다. 가령 16억원의 고가 아파트를 계약한 다주택자라면, 대출가능액이 기존 9억6000만원(분양가의 60%)에서 4억8000만원(30%)으로 줄면서 차액인 4억8000만원을 자력으로 마련해야 하는 셈입니다. 


직격탄을 맞은 사업지는 ‘고덕센트럴푸르지오’, ‘인덕아이파크’, ‘용산센트럴파크해링턴스퀘어’ 등인데요. 계약자들의 집단민원, 계약금 잔금 납입 거부 등 실력행사가 이어지자 해당 건설사들은 이들을 위한 대책에 나섰습니다. ‘고덕센트럴푸르지오’는 중도금 20~30%를 잔금으로 전환했고요. 효성건설도 40%까지만 대출이 가능한 경우, 20%를 잔금으로 전환한다고 밝혔습니다. 또 추가 대출을 받지 못해 계약 취소가 불가피한 계약자에게는 계약금을 반환했죠.



┃빡빡해진 대출규제, 금융 혜택으로 수요자 이탈 막아라



올 들어 대출규제의 강도는 한층 세졌습니다. 지난 3월말부터 DSR이 시범 적용되고 있기 때문입니다. DSR은 주택담보대출 한도를 정할 때 차주의 모든 부채(전세자금대출, 마이너스통장, 차량 할부금 등)를 고려하게 되는데요. DSR기준이 100%라면, 연소득 5천만원인 직장인은 원리금 상환액 총합이 연 5천만원을 초과할 때 추가 대출을 받을 수 없습니다. 이에 당장 목돈 마련이 어렵거나 대출이 불가능한 실수요가 청약시장에서 이탈할 가능성이 커졌는데요. 이를 막기 위해 건설사들은 파격적인 금융 판촉에 나서는 추세죠. 



┃계약금이 1000만원 정액제라고?



우선 계약금을 대폭 줄이는 방법입니다. 통상 분양가의 10%인 계약금에 대해 1000만원 정액제를 실시하는 것이죠. 일례로 지난 2월 반도건설이 대구에 공급한 ‘국가산단반도유보라아이비파크2.0’은 1차계약금 1000만원 정액제, 중도금 무이자 등 조건을 내걸었는데요. 9대 1의 청약경쟁률을 기록하며 1순위에서 마감됐습니다. 4월 한화건설이 분양한 ‘익산 부송 꿈에그린’도 계약금 1000만원 정액제를 실시해 512가구 모집에 5613명이 몰리는 청약열기를 보였고요. 5월 협성건설이 분양한 ‘부산 대공원 협성휴포레’도 수요자들의 금융 부담을 덜기 위해 1차계약금 1천만원 정액제와 중도금 무이자 등 혜택을 제공합니다.



┃중도금 무이자는 기본, 중도금을 5%만 받는 단지 등장



계약금에 이어 중도금 혜택도 커졌습니다. 상당 수의 분양단지들은 중도금 무이자를 시행 중이고요. 분양가의 60~70%에 달하는 중도금 비중을 최소화하거나 아예 없애기도 합니다. 이 경우 수요자들은 잔금 때까지 금융비용을 걱정할 필요가 없고, 중도금 대출시 발생하는 이자비용 절감 효과도 누리게 되죠. 지난 3월 효성이 분양한 `평택소사벌 효성해링턴 코트`의 경우, 계약금 10%, 중도금 5%, 잔금 85%라는 분양 조건을 제시했고요. 경기 용인시에서 공급된 ‘수지 성복 어반하임’은 아예 중도금을 없애 계약금 10%를 제외한 나머지는 잔금 때 치렀습니다.   



┃전매 가능시점까지 중도금 미뤄 드립니다



한편 분양권 전매기간 이후부터 중도금을 납입하도록 하는 아파트도 나타났습니다. GS건설의 ‘그랑시티자이’가 대표적인 사례입니다. 이 단지는 계약금 500만원 정액제에 1차 중도금 납입 전 전매가 가능한 ‘안심 전매 프로그램’을 국내 최초로 도입, 흥행에 성공했죠. 



┃입주금만 내면 3년간 잔금 유예!



미분양 아파트라면 금융 혜택은 더욱 커집니다. 미분양 기간을 단축하기 위해 건설사들이 수요자들에게 다양한 조건을 제시하기 때문이죠. 분양가의 30% 정도에 해당하는 잔금을 1~3년간 늦춰주기도 하는데요. 잔금 납부시기가 미뤄지면서 수요자들은 전셋값 수준의 금액만으로 입주가 가능해졌습니다. 한 예로 ‘성복자이&힐스테이트’의 경우, 2년간 무이자로 잔금 일부를 유예하는 파격할인에 나섰는데요. 이에 성복 힐스테이트 2단지 182㎡는 1억7000만원 대에 실입주가 가능합니다. 원분양가(8억7099만원, 기준층)보다 7억원 가량 저렴하게 거주하면서 잔금을 납입하게 되죠.



┃금융혜택 비중 커졌지만 입지, 브랜드 등 복합적으로 고려한 선택이 필요



이러한 금융 혜택들은 대출이자가 절감돼 사실상 분양가 인하 효과를 가져옵니다. 때문에 내 집 마련을 원하는 실수요들은 청약이나 계약을 결정할 때 이를 우선적으로 따져보게 되죠. 분양 관계자들도 개인의 자금부담이 커진 상황에서 금융 혜택을 제공하는 단지가 상대적으로 인기를 끄는 것은 당연하다고 말합니다. 하지만 할인 및 혜택만으로 분양 받는 것은 다소 위험할 수 있습니다. 미분양에 대비해 혜택을 늘리는 일부 비인기 사업장도 있기 때문입니다. 현명한 수요자라면, 금융 혜택과 더불어 입지, 브랜드 등 다양한 요인들을 분석해 ‘옥석’을 선별할 수 있는 지혜를 갖춰야겠습니다.  






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