┃아파트 고를 때 단지 규모 고려해야 하는 이유
‘어떤 부동산을 구입해야 하나’라는 질문에 많은 전문가들이 ‘지역의 아파트 가격수준보다 높더라도 대단지 아파트를 구매하라’고 조언합니다. 특히 요즘처럼 불확실성이 커진 상황에서는 더욱더 단지 규모를 따져야 한다고 강조하는데요. 그 이유로는 무엇보다 거래가 잘돼 가격상승 여력이 높고 환금성이 좋다는 점을 꼽습니다.
┃크면 클수록 더 오르고 잘 팔린다
실제 단지 규모가 크면 클수록 아파트값 오름폭이 큽니다. 부동산114 REPS를 통해 지난 5년간 전국 아파트 단지 규모별 상승률을 살펴보면 1,500가구이상의 대단지가 38.85%로 가장 높은 상승률을 기록했고, 1,000~1,499가구가 29.61%로 뒤를 이었습니다. 그 다음으론 700~999가구가 25.24%, 500~699가구 21.53%, 300~499가구는 21.93%, 그리고 300가구미만의 소단지는 19.2%로 가장 낮은 상승률을 나타냈으니 가히 규모의 경제라 할만하죠.
┃대단지와 소단지 아파트, 가격 양극화 심화
또한 대단지와 소단지 아파트 간 가격격차도 갈수록 더 벌어지며 단지 규모별 가격 양극화가 고착화되는 모습입니다. 부동산114에 따르면 10년 전인 2008년 4월만 해도 1,500가구이상의 대단지 아파트와 300가구미만의 소단지 아파트(재건축 포함)의 가격차이는 3.3㎡당 445만원에 불과했습니다. 하지만 올해 4월 기준 615만원으로 170만원까지 벌어졌습니다. 동기간 대단지 아파트가 29.17% 오를 때 소단지 아파트는 25.67% 상승하는데 그친 것으로 전용 84㎡로 치면 가구당 5,800여만원가량 가격차가 나는 것입니다.
┃왜 대단지가 더 많이 오를까?
같은 아파트인데 왜 이렇게 가격격차가 벌어지는 걸까요? 이는 부동산시장이 주식처럼 점차 투기시장화 되고 있어섭니다. 실제로 국토교통부 통계누리에서 근 10여년간의 주택보급률과 자가점유율 추이만 봐도 파악됩니다. 집을 소유한 자가점유율은 거의 그대로인데 전국 주택보급률은 해를 거듭할수록 증가세니까요. 아니 집은 왕창 늘어났는데 자기집 가진 사람은 오히려 줄고 있는 형국입니다.
┃우리나라는 집이 최대 자산…주택도 주거 목적보다 투자 목적으로 산다
주택을 주거목적으로 구입하는 것보다 투자할 목적의 재테크 수단으로 사는 경우가 많다는 거죠. 즉, 실거주자보다는 투자하려고 사는 다주택자가 늘었다는 얘기입니다. 우리나라는 가계자산 중 예적금, 주식, 채권 같은 금융자산보다 비금융자산에 해당하는 부동산이 차지하는 비중이 큽니다. 75%가 넘으니 자산의 거의 대부분이죠. 그것도 담보대출을 낀 경우가 많고요. 그래서 집값 담합 같은 현상도 일며 부동산 가격에 민감해지는 거죠. 주거보다 투자 경향이 짙어지는 것도 그러한 연유고요.
┃주식시장처럼 변한 부동산시장…환금성이 중요
단독주택보다 아파트가 더 비싸고 부동산 구입시 대단지 선호도가 높은 이유가 바로 이 때문입니다. 우리나라 부동산시장이 주식시장처럼 더 많은 수익을 낼 수 있는 구조로 바뀌어 환금성이 중요해졌고 그렇기에 어떤 상품이 환금성이 좋은지 따져야 하며 이를 위해 거래량을 면밀히 살펴봐야 한다는 것. 사실 부동산은 현금화가 어려워서 매수를 잘해야 하고 주식은 돈을 벌려고 하는 거라 매도가 중요한데 이젠 부동산도 주식처럼 매도가 중요해진 것입니다. 단순 주거의 목적이라면 주택이 더 낫지만 투자목적이라면 앞서 언급한 수익성, 환금성을 봐야 하는데, 그런 경향에 비춰 볼 때 가장 적합한 상품이 아파트, 그 중에서도 ‘대단지’라는 겁니다. 아파트는 많은 거래량으로 부동산 본연의 안정성은 물론 수익성과 환금성을 지니고 있고 단지 규모가 크면 클수록 더 환금성이 좋으니까요. 그래서 지역 시세보다 높더라도 대단지를 사야 하는 것입니다.
┃대단지 아파트는 왜 환금성이 좋을까?
도대체 대단지 아파트에 무슨 장점이 있길래 지역 시세보다 비싼데도 불구하고 잘 팔려 환금성이 좋으냐고요? 대단지 아파트는 장점이 워낙 많아섭니다. 우선 대단지는 세대수가 많다 보니 고정수요로 인해 단지 인근에 유치원부터 초∙중∙고교가 마련되고 아파트를 경유하는 버스노선 개선, 대형 마트 입점 등 생활편의시설이 잘 갖춰집니다. 즉 교육부터 편의시설, 교통 등 주거환경 인프라가 좋다는 거죠. 또한 대단지에 걸맞게 급이 다른 커뮤니티 시설과 화려한 조경시설을 갖추고 있으면서 공용관리비를 세대당 나누어 부담하게 되므로 소규모 단지보다 상대적으로 관리비가 적게 나옵니다. 세대수가 많다 보니 평면도 라이프스타일에 맞춰 선택할 수 있고요. 게다가 대규모 단지가 들어설 땅도 흔치는 않아 희소가치도 있고 그러다 보니 건설사들도 대규모 단지를 지을 때 더욱 신경을 써 안정성과 상품성이 뛰어납니다. 단지 입주민간 동질감이 높아 나름의 이너서클도 형성되고 규모가 큰 만큼 지역을 대표하는 랜드마크 단지로 설 공산도 크고요. 집을 고를 때 우선적으로 살펴보는 요소들을 두루 갖췄다고 볼 수 있죠. 그러니 잘 팔리고 가격이 더 오르는 거고 경기가 안 좋을 땐 가격 등락폭도 적을 수밖에 없습니다.
┃지역을 대표하는 랜드마크로 시세 견인
실제로 대단지, 특히 3,000세대이상의 매머드급 단지가 지역의 랜드마크로 자리매김하며 시세를 견인하는 건 여러 곳에서 포착되는데요. 일례로 서울 마포구 아현동에 지난 2014년 입주한 총 3,885가구 규모의 ‘마포 래미안 푸르지오’는 지난 1분기 전용 84㎡형이 9억7,000만~12억5,000만원 선에 거래가 이뤄졌습니다. 길 하나를 사이에 두고 위치한 총 497가구 규모의 ‘아현 아이파크’는 같은 기간 전용 84㎡형이 9억3,000만~ 9억5,000만원 선에 거래가 됐고요. 같은 지역임에도 최대 3억원 이상의 시세차이를 보인 것이죠.
“마포 래미안 푸르지오는 이 지역을 찾는 소비자들이 제일 많이 떠올리고 문의도 가장 많은 지역 대표 랜드마크 아파트입니다. 이 때문인지 마포대로를 건너면 더 최근에 입주한 새 아파트가 있음에도 이 아파트의 인기는 식지 않고 있고요. 지역 시세를 이끌며 시간이 흘러도 가격이 잘 떨어지지 않는다는 장점을 잘 보여주는 사례죠.” (아현동 R부동산 관계자)
┃분양시장서도 꾸준한 인기…올해 역시 성공 신호탄 쏘아 올려
이렇다 보니 분양시장에서도 인기를 이어가고 있는데요. 실제 지난해 매머드급으로 나온 그랑시티자이 2차(총 3,370가구, 평균 7.5대 1), 고덕 아르테온(총 4,077가구, 평균 10.5대 1), 신정뉴타운 아이파크 위브(총 3,045가구, 평균 5.5대 1), 산성역 포레스티아(총 4,089가구, 평균 8.9대 1) 등은 모두 1순위에서 청약을 마치고 단기간에 전 가구가 주인을 찾았습니다. 지난 3월 김포에서 청약을 받은 총 3,510가구 규모의 ‘힐스테이트 리버시티’도 평균 4.6대 1의 경쟁률로 1순위 청약을 마쳐 성공 신호탄을 쏘아 올렸고요.
┃연내에도 기대감 높은 대단지 아파트 공급 이어져
이에 연내에 분양을 앞둔 대단지에도 당연히 이목이 쏠리고 있습니다. 부동산인포에 따르면 올해 남은 유망 브랜드 대단지로는 롯데건설과 신동아건설이 김포 고촌읍에 내달 분양예정인 캐슬&파밀리에 시티 2차(총 4,665가구 중 2차 2,255가구) 물량과 포스코건설 컨소시움이 안양 동안구에 선보이는 평촌 어바인퍼스트(총 3,850가구), 수원 고등지구의 수원고등자이(총 4,086가구) 등이 있는데요. 특히 캐슬&파밀리에 시티 2차의 경우 작년 말 선보여 열흘 만에 완판된 1차의 후속 분양으로 미니신도시급의 브랜드타운을 형성하는 만큼 더욱 기대감이 높다는 게 관계자의 전언입니다.
┃그렇지만 대단지 역시 덜컥 사는 건 금물
그렇지만 대단지 아파트도 유의가 필요합니다. 워낙 규모가 크다 보니 건설사 입장에서는 자칫 분양에 실패할 경우 회사를 무너뜨릴 수 있는 ‘양날의 칼’이 되기도 하고, 소비자 역시 장점만 믿고 덜컥 아파트를 사면 곤란합니다. 입지가 좋지 않으면 미분양을 피해갈 수 없게 되는 경우도 생기도 같은 단지 내에서도 어떤 동호수에 위치하냐에 따라 가격차를 보이기도 하니까요. 하여 부동산 전문가들도 대단지일지라도 꼼꼼한 시장조사가 필요하다고 강조합니다. 마지막으로 부동산 전문가 K씨의 조언 들어보시죠.
“대단지라고 해서 모두 완벽한 주거환경을 갖춘 것은 아닙니다. 입지와 아파트가 서로 상승작용을 일으켜야 하는데 생뚱 맞은 부지에 들어서면 속된 말로 말짱 도루묵이 될 수 있습니다. 대단지로 이목을 끌었지만 미진한 계약으로 준공 후 미분양에 시달리거나 입주 후에 가격이 하락한 사례들도 종종 있으니까요. 때문에 너무나 당연한 말이겠지만, 대단지 역시 주변 시장환경과 향후 개선 요인들을 꼼꼼하게 확인하는 것이 필수입니다.”
