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풍선효과 논란, 비규제지역이 뭐길래?

리얼캐스트 입력 2018.06.11 09:24 수정 2018.06.11 09:24
조회 1013추천 1



┃부동산대책 쏟아진 지난 1년…실수요자를 보호하고 단기투자를 억제하라



지난 5월 10일로 취임 1년을 넘긴 문재인 정부는 지난해 ‘6.19부동산안정화대책’을 시작으로 올 초까지 6개 부동산대책을 쏟아냈습니다. 다주택자 양도세중과, 분양권전매금지 등 가장 강력한 내용을 포함하고 있다는 ‘8.2부동산대책’ 등, 정부는 실수요자 보호, 단기투자를 억제, 가계대출 안정화에 집중했습니다. 이들 대책 때문인지 서울 강남권을 비롯해 전국 곳곳의 아파트값이 하락하거나 상승이 둔화되고 있습니다. 하지만 이들과 달리 집값 오르고 청약열기가 뜨거운 곳들이 나오면서 ‘풍선효과’ 논란이 이어지고 있습니다.



┃규제의 역설…곳곳에서 나타나는 ‘풍선효과’ 



풍선효과는 먼저 대출시장 눈에 띕니다. 주택담보대출 규제 강화는 신용대출을 증가시켰습니다. 시중 주요 5개은행에 따르면 개인신용대출은 4월과 5월 각각 1조1,685억원, 1조990억원이 늘었습니다. 주택담보대출은 3월엔 2조원대까지 증가했으나 5월에는 1조2,000억원대로 8,000억원 이상 감소한 것으로 집계됐습니다.


아파트 매매가격 변동률도 비규제지역의 변화가 눈에 띕니다. 올해 1월부터 5월말까지 경기도 아파트 매매가변동률은 2.13%를 기록했습니다(변동률: 부동산114). 이 기간 비규제지역인 의왕시(3.89%), 안양시(3.25%), 용인시(2.31%) 등은 경기도 평균을 웃돌았습니다. 동탄2신도시, 다산신도시 등의 규제지역이 포함된 화성시(0.92%)와 남양주시(0.26%) 등이 경기도 평균을 하회하는 것과 대조적입니다. 


물론 규제지역 가운데 수요가 두터웠던 성남시(9.30%), 하남시(2.99%) 등은 경기도 평균을 웃돌았지만 규제로 위축됐다고 평가되는 현 시장분위기에서 비규제지역들의 선전이 눈에 띄고 있습니다. 지방에서는 비조정대상지역인 대구 수성구가 2.95% 변동률을 기록하며 대구 평균(1.54%)을 웃돌았습니다. 



┃분양시장에서도 풍선효과…아껴뒀던 청약통장 꺼내 쓴다~ 



분양시장도 비규제지역이 약진 중입니다. 지난 5월 경기 안양시에서 분양한 평촌 어바인 퍼스트는 1순위에서 5만8,690명이 몰리면서 평균 49.1대 1 경쟁률을 기록했습니다. 역시 같은 달 수원시에서 분양했던 화서역 파크푸르지오는 고분양가가 논란에도 불구하고 평균 11대 1 경쟁률을 기록하며 청약을 마쳤습니다. 


청약률은 같은 지역에서도 차이가 나곤 합니다. 수원에서 지난 2월 분양한 인계동 동문굿모닝힐 2차는 공원조망, 광교신도시 생활권 등의 장점으로 평균 3.8대 1 경쟁률을 기록했습니다. 매우 높은 경쟁률은 아니지만 하지만 한 달도 채 안돼 완판 됐습니다. 적은 수 이지만 꼭 구입을 원하는 실수요자의 청약이 있었기 때문입니다. 청약률이 높았어도 분양권 프리미엄이 기대에 미치지 못하는 곳들도 있습니다. 동탄2신도시는 한때 마이너스 프리미엄 매물이 등장하기도 했던 것처럼 말입니다.



┃재당첨제한, 가점 낮은 실수요자들이 비규제지역으로 눈 돌려



잦은 부동산대책은 소비자들을 피곤하게 합니다. 5년이내에 당첨 사실이 있어 재당첨 제한에 걸려 청약을 포기하거나 전용 85㎡이하 분양물량은 가점제 적용비율이 75%나 규제지역에선 가점확보가 어려운 젊은 세대는 당첨이 쉽지 않습니다. 주택담보대출이나 중도금 대출 제한에 다주택자 양도세중과, 분양권 전매시 양도세율은 보유기간에 상관없이 50%가 적용되는 규제들로 실수요자들은 비규제지역으로 눈을 돌리고 있습니다.



┃비규제지역 내에서도 청약은 옥석가리기 경쟁…둘 이상 장점을 갖춰야 안전



물론 모든 비규제지역에서 풍선효과가 나타나는 것은 아닙니다. 지역 안에서도 보유할 만한 가치가 있는 상품이 주목 받습니다. 주로 교육, 교통, 편의시설이 우수하거나 단지규모, 브랜드, 개발계획, 전통적으로 지역 실수요자들이 선호했던 곳 등의 장점들을 갖춘 곳이 좋죠. 이들 중 적어도 두 가지 이상 요건을 만족하는 것이 유망하죠. 수원, 용인, 오산, 남양주, 구리 등 같은 수도권의 여러 비규제지역 어떤 곳에서든 꼼꼼하게 따져보고 청약이나 주택구입 여부를 결정해야 합니다. 



┃규제 집중 된 수도권 분양시장…비규제지역에서의 선택은? 



지방선거가 끝난 6월 중순 이후 분양물량이 쏟아질 것으로 보여 분양소식을 놓치지 않도록 해야합니다. 2020년 개통예정인 오산세교 지방도 317호선 연결도로(필봉터널포함)로 동탄2신도시와 가까워지는 오산 세교1지구에서는 포스코건설이 596가구 규모의 오산대역 더샵 센트럴시티를 분양합니다. 1호선 오산대역 역세권이며 초∙중∙고교가 도보권입니다. 의왕시에서는 941가구 규모의 의왕 더샵캐슬이 분양합니다. 포스코건설과 롯데건설이 시공하며 평촌신도시 편의시설을 이용할 수 있습니다. 


경기서부권에서는 김포 고촌읍에 신동아건설과 롯데건설이 캐슬앤파밀리에시티2차 2,255가구를 분양합니다. 내년 김포도시철도 개통예정으로 서울 접근성이 좋아집니다. 인천 서구 검단신도시에서는 우미건설, 대우건설, 호반건설 등이 하반기 중 분양을 준비 중입니다.



┃규제지역 확대 가능성 염두하고 정주여건 꼼꼼히 따져봐야~



규제 때문에 주택시장이 하락장으로 완전히 넘어갈 것이라는 주장이 있지만 분양시장을 보면 그래 보이지 않습니다. 실수요자들 중심의 청약이 이어지고 있기 때문입니다. 섣부른 예측보다는 정주여건이 좋은 곳을 찾는 것이 낫습니다. 하락장에선 더디게 하락하고 회복기에는 회복이 빠른 곳을 말이죠. 부동산전문가 K씨가 예비 청약자들에게 전하는 말을 들어 볼까요?


“규제가 강화될수록 비규제지역은 더 주목 받을 전망입니다. 대신 규제지역은 언제든지 확대 지정될 수 있다는 점을 명심해야 합니다. 또한 장점이 많은 곳에서 분양을 받되 준공 이후에 현재보다 좋아질 재료를 갖춘 곳들을 선별해서 접근하는 것이 좋겠습니다.”





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