| 부동산 투자 고수들의 노하우?
부동산 투자에 있어 고수들과 하수들의 차이점이 무엇이라고 생각하시나요? 부동산 시장 혹은 정부에서 보내오는 시그널을 얼마나 잘 파악해 대처하느냐가 아닐까 싶습니다. 고수들은 시장의 흐름과 부동산 정책을 읽어내 남들보다 한 템포 빠르게 움직입니다. 반면 하수들은 시장을 뒤쫓아가기 바쁩니다. 고수들이 파악하는 부동산 시그널은 과연 무엇일까요?
| 부동산 시그널 1. 정부의 대책
그 첫 번째가 바로 정부의 대책입니다. 만약 정부에서 부동산 부양 정책을 적극적으로 내놓는다면 그것은 바로 부동산 바닥을 알리는 시그널이라고 봐도 무방합니다. 예를 들어 정부가 아파트 취득세 감면이나 종합부동산세 및 양도세 면제 등과 같은 정책을 적극적으로 내놓는다면 이러한 부양책으로 인해 부동산 가격이 점점 상승세를 맞겠구나 파악할 수 있는 것이죠.
| 각종 규제가 나오면 집값 하락 신호
반대로, 정부가 각종 규제를 내놓기 시작한다면 그것은 부동산 집값을 잡겠다는 시그널로 파악해야 합니다. 즉 이러한 정책들로 인해 부동산 가격이 횡보하거나 떨어질 수 있겠구나 생각하고 움직여야 하는 것이죠. 대표적인 부동산 규제로 대출규제를 들 수 있는데요. 주택담보대출을 받을 때 얼마전 까지만 해도 이자만 상환하는 거치식 대출이 대부분이었지만, 최근에는 원금과 이자를 매달 일정하게 갚아 나가는 원리금 균등상환 방식을 적용하고 있습니다. 즉 부동산 구입을 어렵게 해서 집값을 잡겠다는 정부의 의지로 파악할 수 있는 것이죠.
| 부동산 시그널 2. 금리
두 번째 부동산 시그널은 바로 금리입니다. 시중 금리가 높으면 굳이 부동산 투자를 할 필요가 없습니다. 은행에 돈을 넣어도 이자만으로도 부동산 투자 수익률과 엇비슷하기 때문이죠. 하지만 금리가 내려가면 은행에 거액의 돈을 넣어 놔도 이자가 매우 적습니다. 그래서 사람들이 아파트나 토지 등 실물경제에 투자에 눈을 돌리게 되는 것입니다.
| 금리와 집값은 반비례
이에 따라 금리가 오르면 집값은 하락하고, 금리가 내리면 집값은 상승하는 반비례 관계를 보여줍니다. 실제 주택산업연구원 조사에 따르면, 국내 기준금리가 0.25% 포인트 오르면 전국 아파트 매매 값이 0.3% 하락하는 것으로 나타났습니다. 금리가 오르면 대출을 받아 아파트를 사려는 수요자들의 이자부담이 커질 수밖에 없고, 이는 수요자들의 매수 심리를 위축시켜 결국 집값 하락으로 이어지는 것입니다.
| 부동산 시그널 3. 급매물건 및 전세물건수
세 번째 부동산 시그널은 급매물건 및 전세물건수입니다. 시장에 낮은 가격으로 팔려는 급매물건수가 많고 전세물건도 많으면 집값은 떨어질 가능성이 높습니다. 수요공급 측면으로 봤을 때 팔려는 사람은 많은데 살사람이 별로 없다면 당연히 집값은 내려가겠죠. 반면 급매물이 나오자 마자 빠르게 소진되고 전세매물 품귀현상을 보인다면 집값이 올라갈 수 있다는 시그널로 볼 수 있습니다. 전세물건을 찾다 못 찾으면 어쩔 수 없이 주택을 구매할 수밖에 없기 때문입니다.
| 부동산 시그널 4. 건설사의 분양시기
건설사의 분양시기도 중요한 부동산 시그널 중 하나입니다. 부동산 경기가 좋고 집값이 오를 기미가 보인다면 건설사에서는 분양시기를 연기합니다. 집값상승에 따라 분양가도 높일 수 있고, 분양도 더 잘되기 때문입니다. 그러나 건설사들이 분양시기를 앞당긴다면 현재보다 미래의 부동산 시장이 나쁘다고 판단해서 입니다. 입주물량이 많으면 수요대비 공급물량이 많아 분양 아파트에 대한 인기가 떨어지고, 이는 건설사 수익률에도 영향을 미치게 되는 것이죠.
| 부동산 시그널은 현명한 투자자의 필수요건
부동산 시그널에 민감한 사람들은 집값이 오르기 전에 미리 사두고 상승을 즐깁니다. 그렇지 못한 사람들은 시장이 한껏 달아오른 뒤에 매수를 하지만 나중에 그 가격이 꼭지였다는 것을 알게 됩니다. 하락시에도 물론 마찬가지고요. 이러한 현상은 안타깝게도 매번 똑같이 반복되고 있습니다. 이러한 다람쥐 쳇바퀴에서 벗어나기 위해서라도 부동산 시그널에 관심을 가져야 하겠습니다.