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Daum - 부동산


항아리면 살고 개천이면 죽는다는 상권 이야기

리얼캐스트 입력 2018.08.03 08:20 수정 2018.08.03 08:21
조회 9884추천 2






┃핵심 상권에도 변화가?



상가나 오피스텔 등 수익형 부동산 투자자 및 임차인이 가장 선호하는 상권은 누구나 예상하듯 역세권입니다. 편리한 교통, 주변 인프라 등이 잘 갖춰진 역세권은 임차인 유치가 수월하고, 유동인구가 많아 희망하는 임대수익에 도달할 가능성이 높습니다. 하지만 역세권 상가는 분양가가 높아 상당한 투자금액이 필요하며, 업종간 경쟁도 치열한 편입니다. 경험이 전무한 신규 임차인을 만날 경우 해당 부동산의 가치까지 하락할 수 있습니다.  



┃항아리상권(=저수지상권)이란? 



최근 작지만 알짜배기 상권에 속하는 항아리 상권에 공급이 몰리는 이유입니다. 항아리 상권은 특정 지역에 상권이 한정되어 그 이상으로 팽창하진 않지만, 소비자들도 다른 지역으로 빠져나가지 않는 상권을 말합니다. 항아리에 물이 넘치듯 수요가 항상 공급을 초과한다는 뜻인데요. 지속적이고 충성도 높은 수요층을 기대할 수 있어 신규 창업자들이 가장 선호하는 상권 가운데 하나로 꼽힙니다. 


대표적으로 중심상권을 비켜간 먹자골목이 있으며, 강남 신사동 가로수길 상권이나 흑석동 중앙대 상권, 뉴타운 상권도 포함됩니다. 서울 은평뉴타운과 강일지구, 경기도에선 광명 소하지구와 광교신도시 신대역 상권 등도 좋은 예입니다. 



항아리 상권+역세권=하이브리드형 상권 등장 



항아리 상권과 역세권을 접목한 하이브리드형 상권도 등장했습니다. 최근 서울 및 수도권 외곽지역에 경전철, 모노레일 등 도심형 신교통수단이 속속 도입되며 기존 항아리 상권에 역세권이 형성되는 모습인데요. 대표적인 상권으로 서울 강서 마곡지구, 송파 문정지구, 위례신도시 우남역상권, 경기 하남 미사강변도시 등이 있습니다. 


이들 상가는 테라스와 결합되거나 광장을 포함하고 있어 같은 가격에 공간을 더 넓게 쓸 수 있고, 개방감 및 조망권도 확보할 수 있습니다. 광장이나 도로와 접한 상가 특성상 유동인구를 안정적으로 확보할 수 있어 향후 공급은 더 늘어날 전망입니다. 



┃개천상권은 조심하라?



반면, 유동인구는 많아도 소비를 하지 않고 스쳐 지나가는 통로상권도 있는데요. 개천상권이라 불리는 이 상권은 지리적으로 출.퇴근과 등.하교를 위해 지나치는 곳이라고 봐도 무방합니다. 개천상권에서는 편의점을 비롯해 중저가 화장품·옷 가게 또는 간단하게 끼니를 해결할 김밥·토스트 등의 외식업이 괜찮은 수익을 내는 것으로 알려져 있습니다. 


하지만 개천상권에선 잘되는 곳만 잘될 뿐 이외에 업종들은 1-3개월 이내에 점주들이 포기하고 나갑니다. 이유는 간단합니다. 흐르는 상권이라 유동인구는 넘쳐나지만 고정적으로 불러들이기가 매우 어렵기 때문입니다. 따라서 거리의 점포 지도를 석 달에 한번씩 고쳐야 할 정도로 업종전환이 심합니다. 


대학로에서 창업한 사례를 볼까요? 퇴직 후 자영업을 계획하던 A씨는 3개월 전 대학로에 닭갈비 가게를 차렸습니다. 유동인구가 워낙 많고, 점심과 야간에 장사가 잘 되는 편이라 소위 말하는 대박을 기대했습니다. 하지만 뚜껑을 열어보니 마진은 10%가 채 안 남았고, 매출이 없는 날도 많아서 A씨는 업종을 바꿀지, 폐업할지 진지한 고민에 빠졌습니다. 



┃항아리상권과 개천상권, 투자 시 주의점은? 



위 사례처럼 실패하지 않는 상권을 잡으려면 어떤 점에 주의해야 할까요? 먼저 항아리상권에서 공급되는 상가라면 해당 입지에 자리잡은 주거세대와 오피스텔 인구가 소비의 대부분을 차지하기 때문에 입주율과 주거선호도를 잘 따져봐야 합니다. 이들의 동선을 미리 확인하는 것도 좋겠죠. 외부 인구보다 배후세대 의존도가 높은 만큼, 배후수요 집객이 핵심열쇠입니다. 상권 주변에 결집력이 있는 백화점, 대형마트 등이 들어서는지도 확인해야 합니다. 개천상권은 겉으로 보기엔 유동인구가 많아 좋은 입지라고 생각되지만 사실상 유동인구보다 유동인구가 소비를 얼마나 하느냐가 중요합니다.  


부동산 전문가 A씨의 말입니다. “확률적으로 계산해 봤을 때 개천상권은 되도록 피하는 편이 좋고, 항아리 상권에선 목 좋은 곳을 잡는 것이 좋습니다. 물론 100% 맹신하고 개천상권을 무조건 피하라는 얘기는 아닙니다. 개천상권에서도 알짜배기 수익을 올리는 사람이 있는 반면, 항아리 상권에서도 폐업 사례가 나올 수 있기 때문이죠.” 



┃신도시나 대규모 단지 내 상가도 주목해야 



누구나 상가투자 경험이 없으면 투자처를 놓고 고민에 빠질 수밖에 없습니다. 아직도 대다수는 역세권이 최고라고 말하지만 안정적인 수익을 약속하는 상권들은 다양해졌습니다. 때문에 어떤 상권이 황금알을 낳는 알짜 상권인지 따져봐야 합니다. 얼마나 상권분석을 잘하느냐가 투자의 성패를 좌우하는 셈입니다. 끝으로 상가 전문가 K씨의 이야기를 들어보겠습니다.


“초보투자자들이 상가 수익형 부동산에 투자할 때 역세권에 만들어진 상권을 항아리 상권으로 착각하는 경우가 종종 있습니다. 빨대효과를 일으킬 큰 상권이 없으면 수요가 이탈하는 현상도 발생할 수 있어 주의해야 합니다. 때문에 새롭게 조성되는 신도시나 대규모 아파트 단지 내 상가를 고려해 보는 것도 좋습니다. 선점효과를 얻을 수 있고, 도시 내 작은 상권으로도 충분히 매력적인 투자처를 발견할 수 있을 것입니다.”






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