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개인등기? 지분등기? 등기구분 못하면 땅테크 100전 100패

리얼캐스트 입력 2018.08.07 09:38 수정 2018.08.08 10:28
조회 33784추천 21




┃등기를 구분할 줄 몰라요



사례1. 토지 투자를 처음 해본 P씨는 몇 년 전 합유지분등기(공동등기)로 낭패를 보았습니다. 당시 주위 지인들로부터 지분등기는 자기 땅이 어떤 건지 모르고, 나중에 팔 수도 없다는 조언을 들었지만 설마 그런 일이 있을까 했던 P씨. 하지만 땅을 넘겨받기로 했던 P씨는 등기가 안 나와 땅에 대한 소유권을 행사할 수도, 팔 수도 없었고, 지분을 나눠 가진 구매자들과 소송까지 휘말려 기획부동산의 설명에 현혹된 걸 후회하고 있습니다. 


사례2. 며칠 전 고시원을 매매하기 위해 물건을 알아보던 A씨 마음에 드는 곳을 발견했습니다. 매입하려고 마음 먹은 A씨는 담당 구청에 가서 건축물 대장을 떼어보곤 깜짝 놀랐습니다. 정식으로 허가 받은 고시원이 아닌 독서실로 허가 받은 이후 주거시설로 불법 개조되어 임대로 나왔던 것인데요. 투자자를 모집할 때 구분등기와 지분등기 차이를 설명하지 않아 발생한 사례라고 볼 수 있습니다.



┃개인등기-하나의 필지가 개인 한 사람의 명의



개인등기는 말 그대로 하나의 필지가 개인 한 사람의 명의를 의미합니다. 필지란 하나의 번지를 말하며, 한 필지를 구입하려면 일정 수준의 자금력을 갖춰야 합니다. 해당 필지에 대해 개인이 자유롭게 권리를 행사할 수 있습니다. 때문에 분쟁이 필요 없는 등기라고 볼 수 있습니다. 다만, 필지에 대한 권리를 행사하려면 허가를 받아야 합니다. 허가를 받은 뒤 2년내 건축행위를 완료하지 않으면 초기화될 수 있다는 점을 유의해야 합니다.  



┃공동등기(합유등기)-하나의 부동산을 여러 명이 공동 소유  



하나의 부동산을 여러 명이 소유하는 것은 공동등기라고 합니다. 개인등기에 비해 상대적으로 적은 금액으로 토지 투자를 할 수 있어 과거 유행했던 방식입니다. 적은 금액으로 한 필지의 토지에 원하는 평수를 잘라낸 뒤 그 부분에 대한 소유권을 행사할 수 있습니다. 소액투자가 가능하다는 장점이 있지만, 단점이 더 많아 주의해야 합니다. 


일례로, 간단한 인테리어일지라도 허가가 필요한 경우 다른 공동소유자들에게 동의를 얻어야 합니다. 마찬가지로 매매를 할 때에도 합유자 전원의 동의를 구해야 합니다. 특히, 주변 토지를 매입하겠다는 건설사가 나타날 경우, 개인적으로 매각을 하고 싶어도 공동소유자들이 한 명이라도 반대하면 불가능해 공동등기는 토지 투자 시 비교적 선호하지 않는 등기입니다. 



┃(공유)지분등기-지분만큼 재산권 행사할 수 있어



공유지분등기의 줄임말인 지분등기는 하나의 토지에 원하는 평수만큼 지분을 갖게 되는 등기를 말합니다. 건물보단 토지에 많이 사용하고, 하나의 토지에 여러 사람들이 지분으로 나눠 소유하기 때문에 내가 가진 지분만큼 재산권을 행사할 수 있으며, 다른 사람에게 매매도 가능합니다.


한 예로, 100평의 한 필지를 10명의 소액투자자들이 공유지분등기로 토지를 매수한 경우 10명의 투자자가 자신이 투자한 만큼 n/100평의 지분을 가질 수 있습니다. 자신이 가지고 있는 지분에 대해서는 나머지 9명의 동의 없이 자유롭게 판매가 가능하고요.


동의 없이 매각할 수 있다는 점은 공유지분등기의 장점으로 꼽힙니다. 소유한 땅만큼의 지분을 갖고 있는 것이어서 매각이 자유로운데요. 또 어느 정도 규모가 큰 평수에 투자했다면, 환지보상 제도도 적용 받을 수 있습니다. 이에 따라, 좋은 위치의 토지에 대해 토지면적이 커서 자금이 부족할 때에도 소규모 자금으로 토지지분을 매입할 수 있습니다. 


득이 있듯 실도 있을 수 있습니다. 공유지분등기는 투자형 등기이다 보니 개인의 건축행위는 불가능합니다. 투자한 필지를 건축회사가 매입하면서 받을 수 있는 보상차원의 토지 개념입니다. 때문에 부동산 전문가들은 일종의 적금 같은 등기로 보는데요. 소액투자 시 공유지분등기 방식으로 투자를 감행하더라도 개발이 유리한 지역은 어디인지 먼저 파악하는 것이 좋습니다. 



┃구분등기-하나의 부동산을 독립적으로 구분해 등기



구분등기는 부동산에 대한 각각의 소유권을 개별적으로 구분하여 등기해 주는 것을 말합니다. 한 개의 부동산을 여러 개로 나눠 독립적으로 사용할 때 각각의 독립된 소유권을 등기해 주는 것인데요. 즉, 각각의 공간이 구분소유권의 대상이 되며, 이때 각 공간에 대한 등기를 구분등기라고 일컫습니다. 구분등기는 아파트, 연립주택, 다세대주택, 상가, 빌딩 등 집합건물에 대한 각 부분에 대한 권리를 의미하는 반면, 고시텔, 비즈니스센터, 소호사무실 등은 구분등기가 되지 않습니다. 



┃개별등기를 구분등기로 현혹하는 사례 주의해야 



서울에 거주하는 A(50대)씨는 경기도 모처에 대형건물의 소형 사무실을 분양 받으면 1억원에 4실이 개별등기가 가능하다는 제안을 받았습니다. 역세권이라 유동인구가 많고, 매달 150만원씩 수익을 올릴 수 있다는 말을 믿고 투자를 결심했는데요. 그러나 관할 관청으로부터 법적인 문제로 구분등기가 되지 않아 소유권에 문제가 발생할 수 있다는 말을 듣게 됐고 결국 계약을 포기했습니다. 


위의 사례처럼 일부 분양회사들이 고시텔, 비즈니스센터, 소호사무실 등 구분등기가 안 되는 상품을 개별등기라고 표현하며 투자자들을 현혹하는 경우가 종종 발생할 수 있습니다. 개별등기란 법적으로 존재하지 않는 용어입니다. 따라서 이 용어를 사용하며 구분등기인 것처럼 투자자들을 속이는 사례를 주의해야 합니다. 



┃과거 위험했던 지분 투자…이제 달라졌다! 



지분투자로 샀는데 잘못 산 건가요? 개발호재가 확실한 곳에 투자하고 싶은데 목돈이 없다면, 투자를 포기해야 할까요? 그렇지 않습니다. 가능한 토지를 한 필지로 구입하는 게 가장 이상적인 경우겠지만, 내가 가진 여유자금이 그리 많지 않다면 공유지분등기 등 다양한 형태로 투자가 가능해졌습니다. 과거에는 내용을 확인할 방법이 없어 지분투자가 위험했지만, 지금은 그렇지 않습니다.


다만, 개발이 확실한 곳인지 파악하고, 발품을 팔아서라도 땅의 위치나 내 땅의 주변지역을 직접 확인하는 것이 좋습니다. 등기가 나오지 않거나 이중계약을 당할 수도 있어 이를 조심하고 등기가 나오는지 꼭 확인하는 것이 중요하겠습니다. 












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