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보증금을 지켜라, 집 경매 넘어가도 보호받는 ‘변제금’이 있다

리얼캐스트 입력 2018.08.08 09:52 수정 2018.08.08 10:04
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┃우선변제권이란



임차인이 확정일자를 받고 임차주택이 경매나 공매에 붙여졌을 때 후순위권리자보다 먼저 배당을 받을 수 있는 권리를 우선변제권이라고 부릅니다. 주택이 경매, 공매에 넘어갈 때는 적용되지만 상속이나 증여 시에는 적용되지 않기 때문에 개념을 정확히 구분해야 합니다. 전·월세 세입자들이 대항력이나 우선변제권을 잘 몰라서 피해를 입는 경우가 갈수록 늘고 있기 때문인데요. 



┃우선변제권 발생 시점은?



임차인이 주택의 인도와 전입신고를 마친 당일 또는 그 이전에 주택임대차계약서에 확정일자를 갖춘 경우에는 주택의 인도와 전입신고를 마친 다음날 오전 0시부터 우선변제권이 생깁니다. (대법원 1999. 3. 23. 선고 98다46938 판결)


가장 일반적인 사례는 전입신고와 확정일자를 동시에 받는 경우입니다. 이때는 대항력이 5월 2일 자정에 발생하고, 같은 시점에 우선변제권도 발생합니다. 전세자금 대출을 받는 경우는 계약서에 확정일자를 먼저 받아야 대출이 가능합니다. 확정일자를 먼저 받았다고 해서 우선변제권이 먼저 생기는 것은 아니고, 대항력이 전제돼야 하기 때문에 이사 후 전입신고를 한 다음 날인 5월 7일 자정에 효력이 발생합니다.



┃최우선변제권은?



임차인은 보증금의 일정액을 다른 담보물권자 보다 우선하여 변제 받을 권리가 있습니다. 이를 소액보증금 최우선변제권이라고 하는데요. 주택임대차계약 관계에 있어 경제적 약자인 소액임차인을 보호하기 위해 소액보증금만큼은 다른 권리보다 최우선적으로 임차인에게 변제해주는 제도입니다. 2016년 7월 이후 서울의 경우 보증금이 1억 이하면 3,400만원까지 최우선 변제를 받을 수 있었는데 이 또한 최근 바뀌게 됐습니다. 법무부는 전세가 상승 등을 고려해 주택임대차보호법 개정안을 지난 6월 28일 입법예고 했는데요. 서울은 보증금 기준이 1억1,000만원으로, 최우선변제금은 3,700만원까지 높였습니다. 다만, 전부를 보호받을 수 있는 것이 아니기에 세입자의 꼼꼼한 확인이 필요합니다.



┃내 보증금을 지켜라!



서울에 사는 세입자 A는 집주인 B와 보증금 9,000만원에 아파트 전세계약을 체결했습니다. 그런데 전세계약 체결 며칠 전 집주인 B가 C에게 돈을 빌린 후 아파트에 채권최고액 1억원의 근저당권을 설정한 사실을 알게 됐습니다. 집주인이 돈을 갚지 못하자 C는 법원에 근저당권에 따른 경매를 신청했고 몇 달 후 아파트는 D에게 낙찰됐는데요. A는 보증금 중 적어도 3,200만원은 주택임대차보호법상 ‘소액보증금 최우선 변제권’이 있다고 주장합니다. A는 임대차보증금에 대해 우선보호를 받을 수 있을까요?



┃서울 기준 요건 충족하면 최우선 변제금 얼마?



주택임대차보호법(이하 주임법) 제8조는 세입자에 대한 소액보증금 최우선 변제권을 인정하고 있습니다. 소액보증금 최우선변제권이란 세입자가 일정한 전세금 이하로 전세계약을 체결할 경우 저당권보다 우선하여 무조건 최우선 변제 받을 수 있는 권리입니다. 소액보증금 최우선변제권이 인정되는 전세금의 기준은 지역에 따라 다른데, 서울시에 거주하는 세입자의 경우 현재는 보증금 1억원 이하의 전세계약 체결 시 3,400만원 한도로 소액보증금 최우선변제권을 행사할 수 있습니다. 하지만 개정안이 시행되면 보증금 기준은 1억원→1억1,000만원으로 1,000만원, 최우선변제금은 3,400만원→3,700만원으로 300만원이 상승합니다. 입법이 통과되면 하반기 중 적용·시행됩니다.


소액보증금 최우선변제권이 인정되기 위해서는 전입신고를 하고 그 주택에 거주하면 됩니다. 이 경우 세입자가 확정일자를 받지 않은 경우에도 선순위 설정된 저당권보다 앞서서 원칙적으로 우선변제권을 인정하고 있습니다.



┃최우선변제권 성립요건은?



이처럼 세입자 권리를 최우선으로 보호해 주는 좋은 제도이지만, 아쉽게도 모든 임차인이 주임법에 의한 최우선 변제권으로 보호받지는 못합니다. 요건이 성립하는 임차인에 대해서만 최우선변제권으로 보호받을 수 있는데요. 


성립요건에 따르면 첫째, 경매개시결정기입등기 전에 대항력을 갖춰야 합니다. 주택 점유와 전입신고 된 상태인 대항력요건을 갖추고 배당요구 종기일까지 유지해야 합니다. 만약 이사를 해야 할 경우에는 임차권등기 명령을 신청해서 등기부에 기재된 것을 꼭 확인하고 움직여야 합니다. 


둘째는, 배당요구 종기일까지 반드시 배당요구를 신청해야 합니다. 만약 배당요구를 하지 않으면 최우선변제권을 주장할 수 없으므로 경·공매 진행 시 배당요구는 필수조건입니다. 마지막으로, 임차인의 보증금이 소액이어야 합니다. 임차인의 보증금 범위와 최우선변제금은 담보 설정 연도와 지역별로 차이가 있으며, 기준시점은 담보물권 설정 일자가 기준이 됩니다. 이 세가지 요건을 갖춘 임차인은 낙찰 가격의 1/2범위 내에서 보증금 중 일정액을 가장 먼저 변제 받게 됩니다.



┃전·월세 세입 시 전입신고와 함께 확정일자 받아야 



주택임대차보호법상 우선변제권과 최우선변제권에 대해 알아보았습니다. 보증금을 보호하는 가장 중요한 절차는 전·월세 세입 시 전입신고와 동시에 확정일자를 꼭 받는 것입니다. 집을 구하는 수요자는 계약 전 등기부사항전부 증명서를 꼼꼼히 살펴보고, 혹시 선순위 저당권이 있는 경우 저당금액은 시세 대비 적정한지, 기준일은 언제인지 확인해야 합니다. 아울러 소액보증금이라면 최우선변제권이 이상 없이 성립되는지도 확인하여 향후 손해 보는 일이 발생하지 않도록 해야겠습니다.







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