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Daum - 부동산


신들의 영역이라는 상가 투자 유동인구 아닌 유효수요 살펴야

리얼캐스트 입력 2018.08.08 18:28 수정 2018.08.08 18:29
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┃주택시장 규제 풍선효과, 주목 받는 상업용 부동산



상업용 부동산 거래가 급증하고 있습니다. 한국감정원에 따르면 올해 상반기 상업용 부동산 거래건수는 19만2,468건으로 작년 같은 기간(17만1,220건)보다 12.4% 늘어난 것으로 나타났습니다. 앞서 지난 2017년 한 해 동안의 거래 건수는 38만4,182건으로 2016년(25만7,877건) 대비 49.0%가 증가했고요. 업계는 정부의 부동산 규제가 주택 시장을 조준하고 있어 상업용 부동산으로 눈을 돌리는 수요층은 한동안 지속될 것으로 내다봤습니다.



┃풍부한 배후수요를 품어라  


하지만 상가 투자는 부동산 시장에서도 ‘고수들의 영역’이라 불릴 정도로 쉽지 않은 것이 사실입니다. 시대별로 핫플레이스를 달리하듯이 상권도 유기체처럼 변하기 때문에 지속적으로 성장 가능한 상가를 선별하는 안목이 필요해서인데요. 전문가들은 실패 없는 상가 투자의 첫 번째 원칙으로 대단지 배후 수요를 손꼽습니다.  



“대단지 배후수요는 수익형 부동산의 최우선 목적인 안정적인 수익과 직결됩니다. 이를 알기에 투자 고수들은 대단지를 품은 단지 내 상가를 선점하는데 공을 들이죠. 실제 1,000가구 이상의 배후수요를 품은 ‘그랑시티자이 에비뉴’와 ‘여수 웅천 꿈에그린 더테라스 단지 내 상가’ 분양에 수요층이 대거 몰렸고, 결과 하루 만에 모두 팔려 나갔습니다. 이달 전격 분양에 나선 ‘시흥 대야역 두산위브 더파크 단지 내 상가’도 1,382가구를 배후수요로 둔 덕에 분양 마감을 코앞에 두고 있고요.”(부동산 전문가 P씨)



┃역세권 상가도 명암이 있다



유효수요도 체크해야 합니다. 유효수요란 구매력이 있는 유동인구 수요를 말하는 것으로 유동인구와 구분해야 하는데요. 예컨대 출퇴근이나 환승 목적이 강한 역에 자리한 상가나 역 출입구를 등지고 있는 상가는 실제 구매로 연결되는 유효인구는 많지 않을 가능성이 농후합니다. 이런 무늬만 역세권인 상가는 좋은 수익을 보장하기 어렵죠. 흐르는 상권이기 때문입니다. 이에 소비가 이뤄질 수 있는 시간대에 유동인구가 많은 것은 물론이고 더불어 소비할 수 있는 유효수요층의 접근이 쉬운지 여부를 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.



┃흐르는 상권인가 모이는 상권인가



배후수요가 많지 않아도 항아리 상권이라면 눈여겨보는 것이 좋습니다. 항아리 상권이란 특정 지역에 상권이 한정돼 더 이상 팽창하지는 않고 소비자들이 다른 지역으로 빠져나가지 않는 상권을 뜻하는데요. 실제 항아리 상권 내 자리한 상가는 배후수요가 특출 나게 많지 않아도 고정수요가 확보되어 있고 외부로 분산되지 않는다는 점에서 때로는 역세권 상가보다 우수한 평가를 받기도 합니다.



┃안정적이고 지속적인 수익 주는 상가 선별해야  

 


이 외에 비싼 상가가 고수익을 보장하는 것은 아니라는 점도 명심해야 합니다. 오히려 과도하게 비싼 상가는 고수익을 내기 전 그 가격에 맞는 임차인을 구하기가 어려워 공실 위험도가 높다는 단점이 있죠. 최근 가파른 임대료 상승에 임차인이 대거 이탈하며 수 개월째 공실이 이어지고 있는 가로수길이나 명동 등이 대표적인 예죠. 마지막으로 부동산 전문가의 조언 들어보시죠.


“리스크가 적은 저렴한 가격의 상가를 분양 받을 것이냐, 아니면 조금 비싸더라도 고수익을 낼 수 있는 도심지 상가를 분양 받을 것이냐는 개개인의 투자 성향에 따라 다를 수 있습니다. 하지만 상가 투자의 우선 목적이 ‘안정적이고 지속 가능한 임대수익 창출’이라는 점을 감안한다면 분양가 자체가 과도하게 높은 상가를 고집할 필요는 없을 것입니다.”






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