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등기부와 다른 주소로 전입한 경우 임차인 대항력 인정될까?

리얼캐스트 입력 2018.08.09 08:30 수정 2018.08.09 08:31
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┃임차인의 권리를 보호하는 3종세트, ‘인도+전입신고+확정일자’



대부분의 임차인들은 이사 당일 주민센터를 방문하거나 인터넷으로 주민등록(전입신고)을 하고 확정일자를 받습니다. 이는 단순한 주소 이전 그 이상의 의미를 갖기에 매우 중요한 절차죠. 일단 주민등록으로 제3자에 대한 대항력을 갖추면 집주인이 바뀌더라도 계속 거주가 가능하고요. 확정일자를 받으면 전셋집이 경매로 넘어가더라도 후순위권리자에 앞서 자신의 보증금을 보호받을 수 있는데요. 확정일자는 대항요건이 만족된 후에야 효력이 발생하기 때문에 가능한 이사 후 즉시 전입신고를 하는 편이 좋습니다.



┃주민등록 시 동호수를 등기부상 주소와 다르게 기재했다면?




전입신고서상 주소는 반드시 등기부의 주소와 동일하게 기재되어야 합니다. 주소가 다르면 대항력을 취득할 수 없는 경우가 있어섭니다. 소유자가 한 명인 단독, 다가구주택은 주택의 지번까지 정확히 기재됐다면 동호수가 등기부와 다르더라도 대항력을 갖췄다고 보는데요(대법원 1997. 11. 14. 선고 97다29530 판결). 세대별로 구분등기 된 공동주택은 등기부상 지번, 동호수가 일치해야 대항력을 확보할 수 있습니다(대법원 1995. 8. 11. 선고 95다177 판결). 간혹 현관문과 등기부에 적힌 동호수가 다를 수 있는데 이 경우에도 반드시 등기부상 동호수로 전입신고 해야 대항력을 취득할 수 있습니다.



┃외국인 임차인도 대항력 갖출 수 있다


원칙적으로 주민등록(전입신고)이 불가능한 외국국적동포, 외국인 등 임차인들도 대항력을 확보할 수 있습니다. 외국인등록이나 체류지변경신고 또는 국내거소신고나 거소이전신고를 한 경우 주민등록과 동일한 법적 효과가 인정되기 때문입니다(대법원 2016. 10. 13. 선고 2014다218030, 218047 판결).



┃나보다 앞선 권리를 가진 임차인도 확인할 수 있어


한편 확정일자는 이사일 전이라도 계약서를 지참하고 등기소에 가거나 인터넷등기소(http://www.iros.go.kr)에서 신청할 수 있습니다. 또 인터넷등기소에서는 이해관계인(소유자, 임대인, 임차인 등)에 한해 해당 주택의 확정일자 정보를 제공하므로, 다가구주택 임차인들은 자신보다 앞선 권리를 가진 임차인이 있는지 확인할 수도 있죠. 이 경우 공인인증서 인증을 통해 이해관계인임을 입증해야 한다는 점도 알아두시기 바랍니다.



┃거주 중 전출 후 재전입했다면 대항력은 소급 적용될까?


전입 당시 구비해 놓은 대항요건과 확정일자는 전출까지 유지해야 하는데요. 만약 집주인의 요구로 2~3일 정도 주민등록만 다른 곳으로 옮겼다가 재전입하고 확정일자를 받았다면, 기존의 대항력은 유지될 수 있을까요?




주택임대차보호법 제3조 제1항에서는 ‘주민등록’이라는 대항요건이 임차인 본인 뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다고 규정합니다. 이에 판례는 임차인이 가족과 함께 거주하면서 자신의 주민등록만 잠시 옮겼다면 대항력을 상실하지 않은 것으로 해석하고 있죠(대법원 1996.1.26. 선고95다30338 판결). 역으로 가족 전체의 주민등록을 전출했다가 재전입했다면, 기존의 대항력은 소멸되고 재전입 시점에 대항력을 신규 취득하게 된다는 뜻입니다.



┃보증금반환 전 주소 이전하려면 임차권등기부터 해야


만약 보증금을 받지 못하고 이사를 가야 한다면, 주민등록 전출 전에 반드시 임차권 등기를 해둬야 합니다. 해당 주택 소재지 관할 법원에서 임차권등기명령을 신청하면 등기까지 약 2주가 소요되는데요. 임차권 등기 후에는 전출을 하더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권은 그대로 유지됩니다.



┃대항력과 우선변제권… 임차인의 권리를 지키는 강력한 힘



불의의 사고로 전셋집이 경매에 넘어간다 해도 대항력과 우선변제권을 모두 만족한 임차인은 후순위권리자에 앞서 전세보증금을 변제 받습니다 하지만 대항력만 갖춘 경우에는 배당순위가 확정일자를 기준으로 결정되기 때문에 후순위로 밀리게 되죠. 이사 후 주민등록과 확정일자를 하지 않았다면 그나마도 보호받을 수 없는데요. 대항력과 우선변제권이야말로 소중한 보증금을 지키는 강력한 법적 장치라는 사실, 명심하시기 바랍니다.






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