┃박원순 시장이 살았던 옥탑방, 불법건축물일까?
오늘부로 박원순 서울시장이 옥탑방 한 달 생활을 마쳤습니다. 박 시장이 거주했던 옥탑방은 갖은 논쟁의 대상이 되었는데요. 불법건축물 논쟁도 그 중 하나였죠. 이 옥탑방의 외벽이 건물과 같은 벽돌이 아닌 판넬이라 무허가 건물로 의심돼섭니다. 실제로도 대다수 옥탑방은 무허가건물입니다. 집주인이 임대수익을 위해 건물 준공 후 증축하는 경우가 많기 때문입니다. 이러한 불법건축물은 등기를 할 수 없어 세입자들의 권리 보호가 어려울 수 있는데요. 따라서 불법건축물 임대차계약 전에는 보증금 반환 및 계약기간 동안의 주거 안정 여부를 꼼꼼히 따져봐야 합니다.
┃불법으로 만든 옥탑방도 법의 보호를 받을 수 있다
무허가 옥탑방에 거주하는 세입자들도 전입신고로 주택임대차보호법상의 대항력을 갖췄다면 보증금을 보호받을 수 있습니다. 소유자가 한 명인 다가구주택의 옥탑방 세입자들의 경우 해당 지번으로 전입신고를 하는 것만으로도 대항력이 인정되죠.
반면 세대별 구분등기를 하는 다세대주택은 지번과 동∙호수까지 정확하게 기재해야 합니다. 하지만 무허가 옥탑방은 특정 동호수를 기재할 수 없기에 전입신고로는 보증금을 보호받지 못합니다. 이에 다세대주택의 옥탑방에 입주하는 세입자들은 소유자의 집에 전입신고를 해 두는 안전장치를 마련하기도 하는데요. 이같이 실제 거주지와 주민등록상 거주지가 다른 경우 역시 법의 보호를 받기 어렵다는 점에 유의해야 합니다.
┃단독으로 허가 받은 후 원룸 4개로 개조했다면 법 적용 받아
원룸 4개로 개조된 단독주택의 일부분에 입주한 세입자들도 전입신고를 하면 법의 보호를 받습니다. 반면 다세대주택, 집합건물의 구조변경이라면 얘기는 달라집니다. 판례는 기존의 집합건물 701∙702∙703∙704호의 전유부분이 20개의 원룸으로 구조 변경된 후, 입주한 세입자들이 등기부상 호수와 관계없이 구조 변경된 현황에 따라 701~720호로 전입신고 했다면, 이는 제3자에 대해 유효한 공시방법이 될 수 없다고 봅니다. 따라서 계약기간 동안 집이 경매에 넘어갈 경우 세입자는 최우선변제의 대상이 되지 않을뿐더러 보증금을 보호받지 못할 수도 있습니다(참고: 서울고등법원 2012. 9. 20. 선고 2012나34865 판결).
┃세입자가 불법 개조한 상가, 법 적용 받을 수 없어
소유자가 아니라 세입자가 불법 개조한 경우는 어떨까요? 상가주택에서 근린생활시설로 준공검사를 받은 상가 1층을 주택(투룸)으로 불법 개조한 세입자는 주택임대차보호법을 적용 받을 수 있을까요? 상가를 임차한 세입자가 집주인의 승낙 없이 주거용으로 임의 개조했다면 주택임대차보호법의 대상이 되지 못합니다. 반대로 집주인이 불법 개조한 경우라면, 집주인의 승낙이 추정되기 때문에 주택임대차보호법이 적용되는 것으로 해석되죠.
┃불법건축물은 언제든 철거의 위험이 있어 주거안정성 훼손 위험
주택임대차보호법이 적용된다고 해서 불법건축물 세입자들의 주거 안정이 보장되는 것은 아닙니다. 행정관청의 단속으로 불법건축물을 철거해야 할 경우 계약 도중이라도 집주인으로부터 ‘퇴거해달라’는 요청을 받을 수 있기 때문입니다.
┃불법건축물인지 확인하는 방법
따라서 세입자들로선 가능한 불법건축믈 입주를 피하고 보는 것이 상책입니다. 불법건축물 여부는 건축물대장상의 가구수와 실제가구수 또는 수도, 전기, 도시가스 계량기대수를 대조해 알 수 있는데요. 건축물대장은 국토교통부 건축행정시스템 세움터(http://www.eais.go.kr)에서 발급 가능하며, 서울의 경우 서울부동산정보광장(http://land.seoul. go.kr) 의 부동산종합정보에서 열람할 수 있습니다. 이외에도 계약 전 구청 허가과에 불법여부를 문의하거나 등기부등본상 호수가 실제와 다르게 설정돼 있지 않는지 확인하는 방법도 있고요. 불법건축물로 의심될 경우, 계약 전 반드시 집주인 혹은 중개업자에 문의해야 한다는 것도 명심하시기 바랍니다.
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