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장위뉴타운, 아직 반쪽짜리임에도 불구하고 매물 씨 마른 이유

리얼캐스트 입력 2018.08.22 08:42 수정 2018.08.22 08:43
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┃손님이 찾는데 매물이 없어요.



"투자금이 3억원이 넘어 저렴하다고 볼 순 없어요. 그래도 사겠다는 손님은 꾸준한데 매물이 귀하네요." (장위뉴타운 내 N 중개업소 관계자)


장위뉴타운이 동북선 경전철(왕십리~상계동)과 광운대역세권 개발 호재로 재조명 받고 있습니다. 사겠다는 사람은 있는데 매물이 귀해 웃돈이 2억원~2억5천만원 정도 붙었다고 하는데요. 입지가 좋고 사업속도가 빠른 4구역에서는 평가액 1억2천만원짜리 물건에 2억5천만원의 프리미엄이 붙어 호가가 3억7천만원에 달합니다. 



┃입주 앞둔 1, 5구역...분양가 대비 1억원 이상 올라



분양권 전매가 가능한 래미안포레카운티(1구역), 래미안퍼스트하이(5구역)도 가격이 크게 올랐습니다. '래미안포레카운티' 전용 84㎡ 분양권은 최근 7억원에 손바뀜이 이뤄졌는데요. 올 초 5억원 후반대에 거래된 것과 비교하면 1억원 이상 뛴 금액입니다. '래미안퍼스트하이' 전용 84㎡도 지난 7월 분양가 5억900만원에서 1억5000만원 정도 비싼 6억5000만원(2층)에 손바뀜이 이뤄졌고요. 현재 호가는 8억원에 육박합니다. 지난 7월 분양된 꿈의숲아이파크(7구역)도 14.97대 1의 1순위 청약경쟁률을 기록하며 과열 분위기에 합류했습니다.



┃돌곶이로 서쪽 구역 줄줄이 해제, 빌라촌으로 변신 중



그렇다고 장위뉴타운 전 구역에서 과열양상을 보이는 건 아닙니다. 돌곶이로를 중심으로 서쪽 구역들은 줄줄이 해제 수순을 밟고 있죠. 총 15개 구역 중 8, 9, 11, 12, 13, 15구역이 이미 해제됐고요. 14구역에서는 8월 현재 구역 해제를 위한 주민 찬반투표가 진행되는데, 찬성이 50%를 넘지 않을 시 직권해제 될 예정입니다. 이들은 뉴타운 지구로 묶여 10년 이상 건축행위가 중지된 탓에 노후화가 상당한 편인데요. 특히 2014년 일몰제로 구역 해제된 장위13구역에는 신축빌라들이 우후죽순 들어서 어수선한 분위기를 자아냅니다. 현재 13구역 일부는 도시재생활성화구역으로 지정된 상태로, 서울시는 이곳에 커뮤니티 시설 등을 건립할 계획입니다.  



┃분양을 목전에 둔 4구역, 10구역


해제 및 분양완료된 구역을 제외하면 철거가 임박한 4구역의 속도가 가장 빠릅니다. 4구역에선 내년 하반기 경 GS건설이 2840세대 분양에 나설 계획인데요. 지하철 6호선 돌곶이역과 1.6호선 석계역은 물론, GTX-C노선이 지나는 광운대역과도 인접해 있는데다 동부간선도로∙북부간선도로가 가까워 바로 옆 6구역과 함께 입지가 가장 뛰어나다는 평입니다. 그렇다 보니 웃돈이 2억5천만원 이상 붙어 거래되고 있죠. 


10구역도 이주비율이 40%를 넘어서며 분양에 대한 기대감이 고조되는 상황입니다. 입주권에는 2억원 안팎의 웃돈이 붙었죠. 하지만 구역 일부를 차지하는 장위시장 세입자 상인들이 개발을 반대하는 탓에 사업이 다소 지연될 수도 있다고 합니다. 



┃속도에서 밀리는 3, 6구역




3, 6구역은 4,10구역에 비해 사업 추진이 다소 더딘 편입니다. 이중 6구역은 지난 6월 총회에서 새 조합장과 임원들이 선출된 후, 사업 진척이 빨라졌다고 하는데요. 장위뉴타운의 한 중개업자는 “장위뉴타운 내 최고의 입지 조건을 갖춘 6구역이 내년 초 관리처분 인가를 목표로 속도를 내면서 4, 10구역 못지 않은 웃돈이 붙어 거래된다”라고 전합니다.  


반면 3구역은 조합도 설립되기 전인 초기 단계입니다. 현지에서는 “3구역과 맞닿아 있는 대명루첸이 3구역 지분을 사들이고 있기 때문에 언젠가는 브랜드 대단지로 개발될 것”이란 이야기가 돌고 있지만, 개발 윤곽이 드러나지 않은 탓에 섣불리 투자하려는 이가 없다고 합니다. 



┃저평가됐지만 무조건 투자는 지양해야



장위뉴타운 내 중개업자들은 동쪽 구역들의 개발이 순항하면서 투자문의가 눈에 띄게 늘었다고 전합니다. 특히 경전철 동북선과 GTX-C노선 등 교통 호재가 인기를 견인한다고 입을 모으고 있죠. 우수한 입지임에도 그간 저평가됐기에 지금이 투자의 적기라는 의견이 많지만 이미 웃돈이 많이 붙은 만큼 투자에 신중해야 한다는 목소리도 만만치 않은데요. 관련해 부동산 전문가의 견해를 마지막으로 들어보시죠. 


“장위뉴타운은 그간 사업속도가 더뎠던 만큼 단기 투자는 지양해야 합니다. 교통호재인 동북선 경전철이나 GTX는 민간투자사업으로 진행되는 만큼 변수를 고려해야 하고, 인접한 광운대역 역세권개발 및 민자역사개발의 수혜도 철길을 사이에 두고 있어 생각보다 크지 않을 수 있죠. 재개발의 수익이 예전만 못하기 때문에 신중한 접근이 필요합니다.”





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