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계약서 새로 작성 없이 자동연장 됐다고? 묵시적갱신과 재계약

리얼캐스트 입력 2018.08.22 10:26 수정 2018.08.22 10:39
조회 909추천 0
           

                                            

 

 

전세계약 만료 때가 이미 지났는데…

 

 

사례) 2년 전, 경기도 모처에 전셋집을 구했던 직장인 P씨는 직장이 있는 서울까지 출퇴근하는데 1시간이 넘게 소요됩니다. 그래서 최근 회사와 가까운 곳으로 이사를 계획하고 있는데요. 하지만 전세 계약 만료 시점을 언제쯤으로 상정해 이사를 해야 할지 고민입니다. 계약기간은 지난 4월까지였지만 계약 만료 시점까지 집주인으로부터 별다른 말을 듣지 못해 P씨는 지금까지 거주하고 있습니다.

 

 

┃묵시적 갱신이란?

 

 

P씨의 사례처럼 전세계약기간이 만료될 때까지 집주인과 세입자 중 누구도 재계약 여부를 놓고 특별한 언급이 없다면 자동으로 임대차계약이 연장되는데 이를 묵시적 갱신이라고 합니다. 주택임대차보호법에 따르면 임대인이 임대차 기간이 끝나기 1개월 전까지 계약갱신에 대한 거절 의사를 통지하지 않으면 이전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 한 것으로 규정하고 있습니다 (주택임대차보호법 제6조).

종전과 동일한 조건으로 계약이 연장된 것으로 간주하기 때문에 전세금 등에도 변동이 없어 추가 비용은 발생하지 않습니다.

 


┃연장기간 채우지 않아도 계약 해지 가능

 

 

묵시적 갱신에 따른 계약 연장 이후 임차인에게 사정이 생겨 중간에 집을 빼야 하는 상황이 발생할 수도 있습니다. 연장 계약기간을 2년으로 규정하고 있지만 임차인은 연장된 기간을 모두 채우지 않아도 언제든지 계약해지가 가능합니다. 단, 임차인이 계약 해지를 통지한 때로부터 3개월 이후에 효력이 발생하기 때문에 임차인은 이사를 가고자 하는 시점의 3개월 이전에 집주인에게 계약 해지 의사를 통보해야 합니다. 

 


묵시적 갱신 시 중개수수료는 누가?


 

그렇다면 묵시적 갱신 기간 내에 이사를 가게 될 경우 수수료는 누가 부담해야 될까요? 일반적인 경우라면 전세계약 기간 도중 임차인이 집을 나갈 때, 중개 수수료 역시 임차인이 부담합니다. 그러나 묵시적 갱신으로 계약이 연장된 상태라면 중개수수료는 국토교통부 유권해석으로 무조건 임대인이 부담하게 됩니다. 주택임대차보호법이 임차인에겐 유리하게 적용되기 때문인데요. 단 주임법 제6조 3항에 명시된 내용을 눈 여겨 볼 필요가 있습니다. 임차 계약상 임대료를 두 번 이상 밀리거나 임차인으로서 의무를 현저하게 위반했을 시에는 묵시적 갱신을 적용 받을 수 없습니다.

 

 

재계약시 유의사항은?

 

 

보증금 인상 등 계약조항에 변화가 있는 경우 묵시적 갱신이 아닌 재계약을 진행하게 됩니다. 재계약은 임대계약 만료일 이전 임대인과 임차인 사이에 계약조항이 변경된 경우 계약서를 수정하거나 새로 작성하여 계약을 연장한다는 의미입니다.

보증금 증액에 따라 새로 작성한 계약서는 확정일자를 새로 받아서 기존의 계약서와 함께 이사 전까지 보관하고, 계약조건이 변경된 경우라면 변경내용에 대해 확정일자를 받은 이후부터 후순위 권리자에 대해 대항력과 우선 변제권을 취득하면 됩니다.

 

 

임대인 동의 없이 계약해지 안 된다!

 

 

이때 임차인은 반드시 등기부등본을 열람하여 권리변동, 근저당, 가압류 등 추가로 설정된 권리가 있는지 여부를 파악하는 것이 중요합니다. 재계약은 임대인의 동의 없이는 계약을 해지할 수 없기 때문입니다. 즉, 재계약 상황에선 임대인이 임차인의 일방적인 계약해지권을 막을 수 있습니다.

하지만, 묵시적 갱신은 언제든지 임차인으로부터 계약해지 통보를 받을 수 있으며, 임대인은 특별한 사정이 없는 한 해지권이 따로 없습니다. 해지 통보를 받은 임대인은 효력이 발생하는 3개월 후 새로운 세입자를 구하고 중개수수료도 부담해야 합니다. 즉, 묵시적 갱신과 재계약의 차이는 계약해지권에 달려있다고 볼 수 있습니다. 그렇다고, 묵시적 갱신이 무조건 임차인에게 유리하다고는 볼 수 없습니다. 임대인이 계약해지권을 가질 수 있는 예외적인 경우가 있기 때문이죠.

 

 

새로 전세 계약할지 고민하고 있다면…

 

 

그럼에도 임차인에게 절대적으로 유리한 묵시적 갱신을 악용하는 사례가 종종 있습니다. 전세보증금이 치솟아 집을 구하기 힘든 상황일 때 계약 만료 전 일부러 집주인의 전화를 피하거나 혹은 묵시적 갱신으로 계약연장이 되었다고 이사를 거부하면서 약속을 어기는 경우도 있습니다.

이처럼 부동산 계약은 처음 계약시점에는 별다른 문제가 없지만 만료 시에 임차인과 임대인 간에 서로의 입장만 내세워 분쟁이 발생할 수 있습니다. 임대차 계약을 연장할 때도 마찬가지입니다. 새로 계약할지 고민하는 과정이라면 묵시적 갱신과 재계약의 차이를 정확히 알고, 임대인과 임차인 모두 원만한 합의를 이뤄내는 것이 중요하겠습니다.

 

 

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