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극심한 저출산시대, 자발적 인구증가를 주목하라!

리얼캐스트 입력 2018.08.28 09:14 수정 2018.08.28 09:15
조회 275추천 0



┃저성장 시대일수록 인구 추이를 살펴봐야 하는 이유



부동산 업계에는 ‘인구 유입이 많은 지역 부동산을 주목하라’는 말이 있습니다. 인구유입률과 부동산시장의 성장 사이에 밀접한 관계가 있어서죠. 인구유입이 많은 지역일수록 부동산 성장 가능성도 높을 수밖에 없다는 것은 당연한 이치일 것입니다. 특히 최근의 경제상황처럼 지속적인 저성장이 이어지는 시기에는 더더욱 인구 추이를 눈 여겨 봐야 한다는 것이 전문가들의 공통적인 의견입니다. 그도 그럴 것이 저성장 시대에는 수요의 양극화가 빨라지고 그 차이도 커집니다. 인구가 늘어난다는 것 자체가 수요가 증가하고 있다는 의미이기에 부동산가격이 지속 하락하는 상황속에서도 수요가 존재하는 시장은 차별적인 상승이 가능해진다는 것입니다. 즉 인구가 증가한 지역의 부동산가격은 떨어지지 않는다는 거죠.



┃인구증가율은 해당 지역 가치를 나타내는 지표



이처럼 인구증가율은 해당 지역이 갖춘 가치를 증명하는 하나의 수단입니다. 일단 인구가 증가하려면 그 지역에 일자리가 풍부하거나 일자리가 있는 지역과의 교통이 발달돼 있어야 하는 게 필수조건으로 여겨지고 있는데요. 지역의 인구가 늘어날수록 교통ㆍ학교ㆍ공원 등 지역주민을 위한 생활기반시설이 확충되는 등 개발 호재가 많다는 이점도 있습니다. 때문에 인구의 증가 추이만 살펴봐도 그 지역의 가치를 가늠할 수 있다고 얘기하는 겁니다.


실제로 행정안전부의 주민등록인구 통계를 바탕으로 전국 각 지자체의 5년간(2013년~2018년 7월 현재) 인구증가율을 살펴본 결과, 인구가 가파르게 증가한 곳은 모두 신도시나 대규모 택지지구가 들어서는 곳인 것으로 나타났습니다. 광역 지자체 중 가장 높은 인구증가율은 세종시가 차지했는데요. 5년새 2.5배에 가까이 늘었습니다. 경기도는 5년간 6.2%의 인구가 늘어나면서 세종시, 제주도에 이어 3위를 차지했고요. 경기도 내에서는 미사강변도시가 조성중인 하남시가 67.33%를 기록해 1위를 차지했습니다. 이밖에도 동탄신도시가 위치한 화성시가 2위, 한강신도시가 위치한 김포시가 3위, 고덕국제신도시와 도시개발사업이 활발한 평택시가 그 뒤를 잇고 있습니다. 반면, 인구가 감소하고 있는 곳도 있는데요. 일부 단지가 재건축에 나서고 있지만 노후화된 주택이 많은 것으로 알려진 과천시는 5년새 약 20%의 인구가 빠져나가면서 인구 이탈현상을 경험하고 있습니다. 



┃자발적인 인구증가인지 증가 요인 구별 필요



아울러 부동산 전문가들은 인구변동률을 볼 때 단순히 인구가 늘어나는 것에 주목할 것이 아니라 인구가 왜 늘어났는지, 인구증가 요인을 분석할 필요가 있다고 말합니다. 투자를 고려할 때 실제로 수요가 늘어나 인구 증가로 이어지는 자발적인 인구증가를 이뤄낸 지역인지를 잘 살펴봐야 한다는 것이죠. 


자발적인 인구증가는 소득증가, 교육, 취업 등으로 인해 이루어지는 인구증가를 의미하는데요. 예를 들어 아이 교육이나 직장 문제로 거주지를 이동하는 경우입니다. 말 그대로 도시의 기능이 뛰어나 자급자족이 가능한 도시라면 이러한 자발적 인구증가가 자연스럽게 일어나게 되는 것이죠. 재건축, 재개발 등으로 인한 임시 이동, 전세 가격상승에 따른 이동수요나 강제적 측면이 있는 공급증가에 따른 수요증가와 같은 도시 자체의 인구유입 요인과는 상관없는 비자발적인 인구증가를 배제한, 순수한 의미의 인구 증가가 이뤄지는 지역인 것이죠. 



┃40대 인구 유입이 가장 높은 지역 주목해야



그러나 일반 투자자가 인구증가의 요인을 정확하게 분석하고 구별하는 것은 아쉽게도 쉬운 일이 아닙니다. 부동산 전문가들은 대안으로 소득 증가율이 가장 높은 40대 인구 유입이 높은 지역의 부동산을 주목하라는 의견을 내놨습니다. 40대가 되면서부터 가구의 자산 수준이 크게 늘어나기 때문입니다. 실제로 금융감독원과 한국은행, 통계청이 공동으로 매년 조사 결과를 내놓고 있는 가계금융•복지조사를 살펴본 결과, 가구주의 연령이 40대일 때 자산증가폭이 가장 큰 것으로 나타났습니다. 


가구주의 각 연령대별 자산을 살펴보면 평균 4억4,981만원을 보유해 가장 자산이 많은 연령대는 50대인 반면 가장 변동폭이 큰 시기는 40대입니다. 평균 3억9,202만원을 기록한 40대는 30대(평균 2억8,641만원)보다 1억원 이상 평균 자산이 늘어나는 시기인 것으로 나타났습니다. 이처럼 40대는 소득 증가 비율이 높고 자녀교육을 중요하게 생각하는 시기이기 때문에 전통적으로 40대 인구유입이 많은 지역은 앞에서도 언급한 자발적 수요 증가일 가능성이 높습니다. 40대의 인구 유입 비율이 높으면 자연스럽게 상대적으로 유의미한 투자수요가 늘어나고 있다고 볼 수 있는 것이죠. 


뿐만 아니라, 지속적인 인구유입이 일어난 지역의 상주•상근인구도 살펴봐야 합니다. 인구유입이 많아도 상주하는 인구가 없다면 단순 베드타운에만 머무르는 결과가 되는 셈이니까요. 상주, 상근인구가 늘어난다는 건 그만큼 생산가능 인구가 집중되어 있는 산업이 활성화되어 있기 때문에 소득에 따른 소비도 늘어나는 핫 플레이스로 뜰 가능성이 높으니까요. 



┃40대 많고 산업•기업 몰리는 곳 들여다 보니



그렇다면 이런 자발적 인구증가 요건을 충족하는 투자유망지역은 어디일까요? 서울의 경우 수도권 각지로 인구 분산이 이뤄지고 있어 전체적으로는 인구가 감소하고 있는 상황이지만 오히려 40대 전입 인구가 증가하는 지역이 있습니다. 서울의 지난 5년 간(2013년~2018년 7월 현재)의 주민등록인구 현황을 살펴본 결과 40대 인구가 증가한 곳은 강서구와 서초구 단 두 곳뿐이었습니다. 특히 마곡지구 개발로 가파른 인구상승이 일어난 강서구는 40대 인구 증가율이 서울에서 가장 높았습니다.


경기도에서는 신도시 개발로 인한 인구유입이 많아 서울과 다르게 40대 인구가 늘어나는 지역이 많습니다. 앞서 언급했던 인구증가율 상위권 도시들이 40대 인구도 증가율도 상위권을 기록하고 있습니다. 하남, 화성, 김포, 남양주, 평택 등 신도시나 대규모 택지지구가 개발중인 지역들이 상위권을 차지한 것인데요. 


대부분의 도시들이 서울과 인접해 서울 생활권을 중심으로 베드타운 성격의 인구가 늘어난 반면, 평택은 대기업의 생산공장으로 자리매김 하면서, 40대 인구뿐만 아니라 상근, 상주 인구도 빠르게 늘어나고 있습니다. 지난해 본격가동에 돌입한 삼성전자의 평택캠퍼스를 비롯, LG전자의 LG디지털파크, 성균관대를 중심으로 하는 브레인시티 등 다양한 산업단지와 개발호재를 갖추고 있어 수도권의 새로운 투자처로 주목받고 있는 것이죠.



┃자발적 인구증가 지역 신규 분양 관심 Up



자발적 인구증가로 집값 상승에 대한 기대가 높은 지역에서는 올 하반기에도 신규 아파트 분양이 이어집니다. 평택에서는 SRT와 수도권 전철 1호선을 동시에 이용 가능한 지제역 인근 지제역세권역에서 나오는 물량에 관심이 큰데요. 지난 7월 분양에 나서 조기 완판을 기록한 힐스테이트 지제역을 비롯해, 평택 더샵 센트럴파크 등 대형 건설사의 브랜드 단지가 연이어 분양 중입니다. 또한 지난 6월 말 환지계획승인인가를 받아 본격 개발에 나선 지제세교지구에서도 곧 아파트가 나올 예정이고요.  전국 인구증가율과 40대 인구증가율에서 1위를 차지한 세종시에서도 분양이 이어질 전망입니다. 오는 하반기중으로 1생활권에서 주상복합 아파트가 연이어 분양에 나설 계획입니다.



┃부동산투자의 핵심은 모두가 좋아하는 곳이다



지역에 머무는 상주인구가 증가하는 지역은 산업활동도 자연스럽게 늘어나기 마련입니다. 사람들이 소비하고 여가를 즐기는 데 필요한 제품에 대한 수요가 늘어나기 때문인데요. 그만큼 도시 자체의 성장도 빠르게 일어날 수밖에 없는 선순환 구조가 형성되는 것이죠. 부동산 전문가를 포함해 많은 이들이 사람들이 모이는 곳, 기업, 산업이 모이는 곳을 투자유망처로 꼽는 이유입니다. 모두가 좋아하는 곳을 사는 게 현명한 투자입니다. 마지막으로 부동산 전문가의 말을 들어보시죠. 


“가장 좋은 투자처는 자기만의 비밀 정보가 있는 곳이 아니라 오히려 누구나 다 아는 곳입니다. 모두가 좋아하는 데는 분명한 이유가 있습니다. 소득증가율이 가장 높은 40대가 가장 많이 사는 곳, 기업체, 산업체가 몰리는 곳은 자급자족이 가능한 환경 덕분에 도시 전체의 성장도 함께 일어나 투자가치를 인정받는 곳이죠.”





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