┃안정적 임차환경 조성 대책에는 어떤 것들이 있을까?
지난 22일 정부가 자영업자 대책을 발표했습니다. 대책에는 안정적 임차환경 조성을 위한 상가건물 임대차보호법 개정안도 포함됐습니다. 상가건물 임대차보호법은 내년 중 개정을 마치고 시행될 예정인데요. 어떤 점들이 달라지는지 살펴볼까요?
┃환산보증금 인상, 법의 보호를 받는 임차인 증가
우선 정부는 올 하반기에 상가건물 임대차보호법의 적용범위를 정하는 환산보증금에 대한 실태조사를 거쳐 금액을 인상할 계획입니다. 현재 환산보증금은 △서울 6억1천만원 △과밀억제권역, 부산시 5억원 △광역시 등 3억9천만원 △기타지역은 2억7천만원으로, 대부분 자영업자들이 이 기준을 초과해 법의 보호를 받지 못하는 상황입니다. 이에 상가임대차 보호범위를 전체 상가의 95%까지 확대하는 방안이 검토되고 있는데요. 방안에 따르면 서울 기준 환산보증금은 30%~50% 인상될 전망입니다. 하지만 소상공인들이 “환산보증금을 초과한 임대료를 받으려는 임대인의 농간을 막고 모든 임차인들이 보호받을 수 있도록 아예 환산보증금제를 폐지해야 한다”고 주장하고 있어, 관련 대비책도 함께 논의돼야 할 것으로 보입니다.
┃임차인의 계약갱신청구권 행사기간을 현(現) 5년→10년
또 임차인이 임대료 과다인상, 계약 일방 해지 등 위험에서 벗어날 수 있도록 계약갱신청구권 행사기간을 현재 5년에서 10년으로 연장할 방침입니다. 지금은 건물주가 5년 후 재계약을 거절하거나 임대료를 크게 올려도 법에 위배되지 않아 임차인이 안정적으로 영업하기 어려운 구조인데요. 법 개정으로 임차인은 특별한 사유가 없는 한 최장 10년간 영업권을 보장받을 수 있게 됩니다.
┃재건축에 따른 우선입주요구권 또는 퇴거 보상을 인정
재건축 상가건물의 임차인들에 대한 보호도 강화될 전망입니다. 재건축 후 우선입주요구권을 허용하고, 우선 입주가 곤란한 경우 적정수준의 퇴거 보상 등을 인정하는 제도가 마련되기 때문인데요. 이에 재건축 상가에서 영업하다가 권리금 등에 대한 아무 보상 없이 쫓겨나가야 하는 일은 점차 줄어들 것으로 예상됩니다.
┃상가권리금 회수 보호 기간 6개월
상가 영업상 이점을 양도하는 대가로 기존 임차인에게 신규 임차인이 지급하는 권리금 회수 방안에 대한 조치도 마련됩니다. 법적 보호가 취약해 종종 발생하는 상가 권리금 관련 문제를 해결하기 위해 분쟁조정기구(상가건물 임대차분쟁조정위원회)가 설치될 예정이고요. 상가 임차인의 권리금 회수 기간도 계약 종료 전 3개월에서 6개월로 늘어날 방침입니다.
임차인이 안정적으로 권리금을 회수할 수 있도록 보증보험 도입도 검토 중입니다. 보증보험은 임대인의 방해로 임차인이 권리금을 회수하지 못할 경우 임차인에게 손해배상금액을 미리 보상하는 보험인데요. 여기서 ‘임대인의 방해’란 가게를 내놓은 임차인이 구한 신규 임차인에게 임대인이 과다한 임대료를 요구하거나 권리금 수수를 막는 등의 행위를 말합니다. 또한 대규모 점포로 등록된 전통시장도 권리금 보호 대상에 포함해, 권리금 보호 대상은 더욱 확대될 예정입니다.
┃임차인의 권리 보호 VS 임대인의 재산권 침해
이 개정안은 8월말 국회를 통과할 예정인데요. ‘뜨거운 감자’는 바로 계약갱신청구권입니다. 법이 개정되면 상가 임차인들은 5년마다 메뚜기처럼 자리를 뜨거나 다 키워놓은 상가를 프랜차이즈 임차인에게 빼앗기지 않고 한 자리에서 오랫동안 장사하며 투자금을 회수할 수 있게 됩니다. 또 상가건물이 경매에 넘어가더라도 보증금의 일정부분을 보호받을 수 있게 되고요. 임차인들에겐 희소식이 아닐 수 없습니다.
반면 임대인들의 재산권을 침해한다는 지적도 이어집니다. 10년동안 특별한 사유 없이는 임차인을 내보낼 수 없고, 지난 1월 법 개정으로 차임 인상률도 연 5%를 초과할 수 없어 수익률이 떨어지기 때문입니다. 이는 장기적으로 상가의 가치 하락에도 영향을 미칠 수 있습니다. 이를 염려한 임대인들이 아예 첫 계약 시 임대료를 대폭 올릴 가능성도 배제할 수 없죠.
┃보다 근본적인 대책이 필요하다
항간에서는 누구 한쪽이 희생하지 않는 상생의 방안이 필요하다는 지적도 있습니다. 임대료 인상을 자제하거나 장기계약을 체결하는 임대인에게 세금 혜택 등 인센티브를 제공해 임차인이 안정적으로 영업할 수 있는 환경을 만들어야 합니다. 또 궁극적으로는 경기 활성화에 주력해야 합니다. 장사가 잘 되면 임차인의 매출이 늘어나는 동시에 상가의 가치도 상승해 결국 임대인에게도 이익이기 때문입니다. 하지만 올해에는 국내 570만 자영업자 중 약 20%인 100만여건의 폐업이 예상되고 있습니다. 위기의 자영업자들이 웃을 수 있는 보다 근본적인 방안이 필요한 시점입니다.
