┃믿을 만한 누군가에게…신탁등기란?
부동산 임대차 계약 시 등기사항전부증명서의 갑구에 신탁이라는 다소 생소한 단어를 본 적이 있으신가요? 신탁이란 쉽게 설명하면 새로운 건물을 신축하려고 할 때, 일반적으로 돈이 많이 들어가기 때문에 외부에서 돈을 끌어다 쓰는 것을 의미합니다. 담보신탁, 처분신탁, 관리신탁, 개발신탁 등이 부동산 신탁등기에 속하며, 이 가운데 일반 부동산 거래에선 담보신탁을 자주 접할 수 있습니다.
┃금리는 낮고, 담보대출은 많이 받을 수 있는 ‘담보신탁’
부동산 담보신탁은 매매할 부동산 소유자의 소유권을 신탁이전하고, 회사에서 수익권증서를 교부 받은 이후 해당 수익권증서를 담보로 금융기관으로부터 대출을 받을 수 있는 제도입니다. 사실상 다른 금융권 대출보다 담보대출을 많이 받을 수 있기 때문에 신탁등기를 하는 사례를 부동산시장에서 쉽게 볼 수 있습니다.
A공인중개사는 “실제로 중개물건에 부동산의 소유권이 신탁회사로 이전되어 있는 경우를 종종 보는데요. 다만, 이런 경우 임대차계약을 중개하는 과정에서 실제 소유자와 계약해야 하는지, 신탁회사와 계약을 하는지 세입자들이 헷갈리는 경우가 많습니다.”고 밝혔습니다.
┃근저당 설정보다도 비용 적게 들어
실제로 신탁기간 중 임대차 계약을 할 경우 세입자는 모든 임대차계약을 집주인이 아닌 수탁자와 해야 합니다. 만약 신탁계약의 특성을 잘 모르고, 수탁자인 신탁회사 동의 없이 신탁자(소유자)와 직접 계약을 할 경우 계약 자체가 인정되지 않는 문제가 발생할 수도 있습니다. 하지만 연체 없이 대출 원리금을 갚아 나갈 경우, 신탁회사로부터 소유권이 다시 원소유자에게 돌아오기 때문에 취득세가 없고, 근저당설정보다 비용이 적게 들어간다는 장점이 있습니다.
┃신탁대출의 대출가능 금액은?
그렇다면 부동산 신탁등기를 이용하면 대출이 얼마나 가능한 걸까요? 일단 방 공제(소액임차인의 최우선 변제금액)이 없기 때문에 주택담보대출이 가장 많이 나옵니다. 주로 신축빌라나 미분양이 신탁등기가 되어 있는 경우가 많으며 빌라를 기준으로 일반적인 대출은 60% 수준이지만, 신탁등기를 이용하면 매매가의 85~90%까지 대출이 가능합니다. 일례로 3억원의 주택을 매매시 3,000만원만 있으면 가능한 셈입니다. 결국 일반대출보다 실입주금이 줄어들어 실입주금이 부족한 경우 신탁등기를 선택하는 경우가 많습니다.
┃부동산 신탁등기 물건 계약 걱정된다고?
다만 신탁 계약이 체결된 부동산에 대한 임대차 계약을 진행할 때는 임차하는 입장에선 문제가 있는 것은 아닌지 걱정이 될 수도 있습니다. 만약 정식 임대차 계약으로 인정받지 못하는 상황이라면 세입자는 주택임대차 보호법의 적용을 받지 못해 보증금 채권 확보가 어려울 수 있고, 해당 부동산이 경매로 나온다면 인도명령 대상이 될 수 있습니다. 실제 사례를 보겠습니다.
사례) 작년 대학가 근처의 원룸을 구하려던 사회초년생 한기주(25, 가명)씨는 며칠간 발품을 팔아 자신이 원하던 가격대의 원룸을 발견했습니다. 공인중개사를 통해 박주용(가명)씨로부터 위임장을 받은 박씨의 아들 박정민(가명)과 보증금 3,200만원의 임대차계약을 체결했습니다. 당시 대한토지신탁에 관리신탁이 되어 있지만 박정민은 실제 소유자는 아버지라면서 박주용의 인감도장을 날인했는데요. 이후 임대차보증금을 모두 지급했지만 얼마 안가 원룸이 대한토지신탁에 의해 공매절차를 밟게 되자 한씨는 보증금을 날릴 처지에 놓였고, 손해배상소송을 청구한 끝에 다행히 보증금 전액과 그에 따른 이자를 돌려받을 수 있었습니다.
┃신탁등기 된 부동산 임대차 계약 시 이것만 주의하자~
앞서 소개한 사례처럼 신탁등기 된 부동산 임대차 계약 시에는 신탁원부를 확인한 이후 계약을 진행해야 손해나 피해를 예방할 수 있습니다. 반드시 등기부등본을 발급받아 권리분석을 하고, 신탁원부를 발급받아 대출금 규모를 파악해야 합니다. 수탁자가 2인 이상인 경우가 있을 수도 있는데요. 따라서 임대인이 신탁자라도 반드시 수탁자의 동의가 필요한 셈입니다. 임대차 계약의 보증금 역시 원소유주가 아닌 수탁자에게 지급해야 하기 때문에 잔금 시 신탁등기 말소 조건 등 특약사항을 잘 확인해야 합니다.
┃적은 금액으로 집 매입할 수 있는 기회!
주택담보를 이용해 실입주금(감정가에서 담보대출을 뺀 금액)을 줄이려면 1금융권 혹은 2금융, 신탁대출 등을 통한 방법이 있습니다. 즉, 부동산 신탁등기를 하는 가장 큰 이유는 적은 금액으로 집을 매입하기 위해서인데요. 고정적인 수입은 있으나 모아놓은 돈이 적은 수요자라면 접근하기 좋은 방법일 수 있습니다. 본인의 재무상태를 정확하게 알고 내 집 마련을 위한 계획을 세운다면 일반 대출보다 더 유리한 방법을 선택할 수 있지 않을까요?
