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미분양 무덤서 신도시로 바뀐 ‘가재울 뉴타운’

리얼캐스트 입력 2017.09.18 09:24 수정 2017.09.18 09:25
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| 대학생∙도심 출퇴근자 모여 살던 서민 주거지에서 서대문구 대표부촌



가재울뉴타운이 개발되기 전만해도 남가좌동, 북가좌동 일대는 아파트가 몇 곳 없고 대부분 다가구, 다세대, 빌라들이 밀집한 노후 주거지였습니다. 도심의 비싼 집값을 피해 모여든 서민들이 버스를 타고 구불구불한 길을 달려 도심으로 향하던 곳인데요. 2003년부터 시작된 가재울뉴타운 개발은 이 지역의 명운을 바꿔놓게 됩니다. 올해 8월말 현재 가재울뉴타운 분양이 시작된 10년전 동월과 비교하면 남가좌동은 3.3㎡당 635만원, 북가좌동은 3.3㎡당 551만원 올랐습니다. 



| 서울 도심권 2만가구 규모 신도시 



서울시 서대문구 남가좌동, 북가좌동 일원에 1,073,000㎡(약 33만평) 규모로 조성하는 가재울뉴타운은 체계적인 도시계획하에 약 2만가구의 아파트를 비롯해 널찍한 도로, 초∙중∙고교, 공원, 상업시설, 공공시설이 자리를 메운 서울 도심 속 미니신도시입니다. 현재까지 총 9개 구역 중 1~4구역이 입주를 마쳤고, 6구역 DMC 에코자이 아파트가 8월 청약접수를 실시한 데 이어 5구역 래미안 DMC 루센티아가 10월 분양을 앞두고 있습니다. 경기도로 나갈 필요 없이 서울 도심 속에서 신도시급 주거환경을 누릴 수 있어 고급수요층이 모여들면서 서울 서북권의 대표 부촌으로 자리매김했습니다.



| 도심 진입하는 관문, DMC 배후의 직주근접형 입지



탁월한 입지여건은 가재울뉴타운의 최대 장점으로 꼽힙니다. 지구 남단의 모래내시장 일대는 전통적으로 일산과 서울 서부지역 거주자들이 도심으로 진입하는 관문역할을 담당해왔던 만큼 수 십 개의 버스노선이 지납니다. 도로망도 잘 발달돼있는데요. 수색에서 상암DMC를 지나 모래내교차로로 연결되는 수색로가 지구 남쪽을 지나고 우측으로는 내부순환로가 뻗어있어 단시간에 강변북로∙성산대교(2.5km), 연세대(1.5km)와 서울시청(5km)에 닿을 수 있습니다. 또한 방송국∙미디어∙대기업∙상업시설이 둥지를 튼 상암DMC를 배후에 둔 전형적인 직주근접형 입지를 갖췄습니다. 



| 디지털미디어시티역, 가좌역 등 다양한 전철노선 교차



모래내시장 건너편의 가좌역은 경의중앙선이 지나는데 이 노선을 이용해 10분 정도 이동하면 서울역에 닿을 수 있습니다. 지하철 6호선과 인천공항과 서울역을 연결하는 인천공항철도가 교차하는 환승역인 디지털미디어시티역이 멀지 않아 도심 접근성이 좋습니다. 추가 교통망 확충 계획도 풍성한데요. 상암 월드컵구장에서 염창동을 연결하는 월드컵대교가 건설 중이고, 은평구 새절역에서 명지대를 지나 마포 광흥창역을 연결하는 경전철 서부선이 사업 제안단계에 있습니다. 



| 맹모들 끌어 모은 판교급 신흥명문학군



판교신도시의 가치를 띄운 보평초∙중∙고교처럼 가재울뉴타운도 문을 연지 얼마 안 된 신설학교들이 신흥명문으로 부상하면서 지역 가치를 띄우는데 일조했습니다. 2016년 개교한 가재울 초등학교는 공원을 낀 쾌적한 환경을 갖춘데다 치열한 입시교육 대신 학생들의 자율권을 보장하는 혁신초로 지정돼 맹모들의 발길이 끊이질 않습니다. 가재울중학교는 지난해 실시된 학력평가에서 평균 85.5%로 서대문구 중학교 중 3위 정원여중(85.6%)과 근소한 차이로 4위를 차지해 명문학교 대열에 합류했습니다. 중개업소 관계자는 “가재울초∙중학교가 명문학교로 입 소문이 나면서 학군수요가 모여들고 있다”고 말했습니다.



| 미분양의 무덤에서 인기청약지로 대변신



가재울뉴타운은 분양 초기만해도 미분양의 무덤으로 인식됐습니다. 2009년 분양한 DMC래미안이편한세상(3구역)은 미분양 속출로 결국 분양가 할인판매를 실시했고, 수도권 부동산 침체기인 2013년 분양한 가재울뉴타운 파크뷰자이(4구역)는 총 1547가구 모집에 1순위에서 전체의 15%에 불과한 232명이 청약 접수하는데 그쳐 악성 미분양 현장으로 분류됐습니다. 가재울뉴타운의 집값 선전에 힘입어 올해 8월 청약접수를 실시한 6구역 DMC에코자이는 416가구 모집에 1순위에서 8216명이 청약 신청해 평균 19.75대1로 청약 마감했습니다.



| DMC파크뷰자이, DMC래미안이편한세상 랜드마크 경쟁…분양가 대비 2억원 ↑



5억 4000만원선에 분양한 이들 단지의 전용 84㎡ 실거래 가격은 DMC파크뷰자이가 8월 7억 7000만원에 거래되었고, DMC래미안이편한세상이 7월 7억 3000만원을 기록하는 등 분양가 대비 2억원 안팎의 가격상승을 이뤄냈습니다. 국민은행 통계에 따르면 가재울뉴타운의 집값 1위자리를 두고 DMC파크뷰자이와 DMC래미안이편한세상이 자존심 경쟁을 펼치고 있는데요. 시세 최고가 단지는 DMC파크뷰자이 2단지입니다. 좌측에 공원, 우측에 상가거리를 끼고 있고 가좌역이 370m 약 6분 거리에 위치합니다. 초중고교와 구립 어린이집을 두루 가까이 이용할 수 있는 점도 인기 이유로 풀이됩니다. 다음으로는 가좌역과의 거리가 300m 이내로 엇비슷한 DMC파크뷰자이 5단지, DMC파크뷰자이 1단지, DMC파크뷰자이 4단지, DMC래미안이편한세상 순으로 높은 시세를 형성하고 있습니다.



| 가재울뉴타운의 전망은? 



개발초기만 해도 저조한 청약성적을 거두며 미분양이 대거 쌓이는 굴욕을 겪었던 가재울뉴타운은 미분양 무덤에서 걸어 나와 서울 서북권을 대표하는 도심 속 신도시로 대변신을 이뤄냈습니다. 서울 도심과 DMC 등 직장이 가깝고 체계적인 계획하에 아파트와 편의시설, 신흥 명문학군이 가재울뉴타운의 가치를 띄운 1등 공신으로 꼽힙니다. 서울 전역이   투기과열지구로 묶인 가운데 서대문구는 투기지역에서 빠졌는데요. 인기청약지가 존재하고 가격 상승폭이 컸던 데다 후속단지의 청약 호조가 예상되는 만큼 규제 상향의 위험이 존재합니다. 투자 목적보다는 실 거주에 무게를 두고 내집을 마련을 하는 지혜가 필요할 때입니다. 


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