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꽉 막힌 대출 속 주택담보대출 full로 받는 방법

리얼캐스트 입력 2018.09.19 09:20 수정 2018.09.19 09:39
조회 1182추천 0

 

 

LTV 50%인데 왜 다 안 빌려줘요…

 

 

자금이 넉넉하지 못한 사람들은 대부분을 대출로 주택을 마련하는데요. 이때 많은 사람들이 매입을 원하는 주택을 담보로 대출을 받습니다. 그 때 필요한 기준 정책이 주택담보인정비율(LTV)인데요. LTV는 은행이 주택을 담보로 대출을 해줄 때, 주택 가격 대비 최대 담보대출 가능 한도를 의미합니다. 즉 구매하려는 주택을 담보로 잡고 대출을 받을 때, 최대 몇%까지 대출이 가능한지를 정한 것이죠. 그런데 이때 차주가 집을 임대해 보증금 채무가 발생한다면 은행들은 이를 감안해 LTV보다 대출을 더 적게 해줍니다. 이것을 통상 '방공제(방빼기)'라 합니다.

 

'방공제'란 주택담보대출에서 소액임차인의 최우선변제액을 말합니다. 쉽게 말해 대출을 받아 집을 구매한 사람 사정상 집을 급하게 매각하거나 경매로 넘어갈 경우 손해를 최소화하고 세입자를 보호하는 제도죠. 강화된 대출규제에 방빼기까지 하면 대출한도가 적어질 수밖에 없는데요. 방공제를 받지 않고 대출받는 방법은 없을까요?

 

 

그럼 그냥 체념해야 하나요?

 

 

가뜩이나 정부의 고강도 대출규제로 LTV한도가 줄어들고 있는데 방빼기까지 한다면 부동산 매입시 대출금은 더욱더 줄어들 수밖에 없는데요. MCI나 MCG라는 보증보험에 가입한다면 '방공제' 금액을 빼지 않고 받을 수 있다고 합니다. MCI 또는 MCG가 도대체 뭐길래 방공제 없이 대출이 가능한 것일까요?


MCI((Mortgage Credit Insurance, 모기지신용보험)란 소액임차보증금 차감액만큼을 서울보증보험에 가입하고 대출한도를 증액시키는 제도입니다. 임차인을 보증해주는 보험을 임대인이 드는 것으로 1인당 2건이 가능합니다. 최우선변제금(방빼기)만큼을 나라에서 보장해주는 것으로 가입하는데 비용은 들지 않습니다.

 

MCG란((Mortgage Credit Guarantee, 모기지신용보증) 역시 임차인의 최우선변제금을 보장해주는 역할을합니다. 의미는 MCI 와 동일합니다만, 주택금융공사보증이고 비용을 고객이 직접 부담해야 하는데 그 비용 산정은 대략 보증금액(대출금 또는 최우선변제금 )의 90%의 약 0.2% 요율이며 대출이 실행되는 첫 달 이자에 더해져서 연납소멸성으로 매년 납부하게 됩니다. 세대당 2개(1억원)까지만 가능하고요. MCI는 보험을 은행이 납부해주는 반면 MCG는 개인이 납부한다는 게 가장 큰 차이점이죠. 물론 MCI와 MCG를 동시에 가입하여 함께 쓸 수도 있고요. 예를 들어 MCI는 1인당 2건 가능하고 MCG는 세대당 2개까지 가능하니 부부 둘만 함께 사는 세대라면 총 4개까지 사용 가능합니다.

 

 

대출 한도 늘리는 MCI와 MCG, 어떻게 신청하나요?

 

 

그럼 MCI와 MCG 같은 보증보험은 어떻게 신청할 수 있나요? 위탁보증으로 공사에 별도 방문 필요 없이 대출취급은행에서 모든 업무가 처리됩니다. 위의 나와 있는 절차대로 취급은행에 가서 직접 신청해 대출 승인을 받고 대출 실행을 하면 신청이 가능합니다. 취급은행은 주택담보대출 취급은행이나 은행 개별 사정에 따라 취급하지 않을 수도 있습니다.

 

 

아무나 다 신청 가능해요? 얼마까지 가능해요?

 

MCI와 MCG는 주택 또는 준주택(주거용 오피스텔, 노인복지주택)을 구입하거나 이에 소요된 자금을 보전하기 위하여 은행으로부터 보증대상목적물을 담보로 주택자금대출을 받고자 하는 자는 누구든지 신청 가능합니다. 다만 상기 이미지 리스트에 해당하는 자는 보증을 이용할 수 없습니다.


가격이 9억원 이내인 주택 또는 준주택(주거용 오피스텔, 노인복지주택)을 구입하는데 소요되거나 소요된 자금만이 보증대상이 될 수 있으며, 보증 한도는 아래 중 적은 금액으로 합니다.
1. 동일인당 보증한도 : 300백만원 - 동일인 기보증잔액
2. 보증종류별 보증한도 : 100백만원 - 기모기지신용보증잔액
3. 소요자금별보증한도 : (지역별 소액임차보증금X적용방수)X보증비율 - 동일목적물 기보증잔액
* 적용방수는 금융기관의 내규에 따라 담보대출 시 공제한 임대차 없는 방수를 말함.

 

 

신청은 언제 해야 하는 건데요?

 

 

그렇다면 보증신청 기간은 언제까지 일까요? MCG의 보증신청 시기는 구입용도일 경우 목적물의 매매계약을 체결한 날부터 소유권보존, 이전등기 후 3개월 이내에 신청가능하고, 보존용도일 경우 목적물의 소유권보전, 이전등기 후 3개월을 경과하여 30년 이내에 신청 가능합니다.

 

 

신청할 때 필요한 서류는?

 

 

신청하기 위해서는 어떤 서류를 준비해야 할까요? MCI와 MCG를 신청하기 위해 구비해야 할 서류는 공사소정양식(보증신청서, 보증약정서, 개인정보제공동의서 등), 행구비본인확인서류(신분증사본, 주민등록등본, 현 거주지 부동산등기사항전부증명서 등), 주택구입서류(매매계약서 등 사본, 목적물 부동산등기사항전부증명서 등) 총 3가지입니다.

 

 

미리 준비해 나쁠 거 없습니다~

 

 

대출은 시기와 시의성에 따라 시시각각 변화하는 상품이니만큼, 얼마큼 관심을 갖고 준비하느냐에 따라 상대적으로 좋은 조건으로 받을 수가 있습니다. 요즘처럼 금리인상 압박이나 대출규제가 심한 상황에선 더욱 꼼꼼한 확인이 필요합니다. MCI와 MCG도 마찬가지인데요. 한 푼의 자금도 간절한 상황에서 '방공제'로 자금 조달이 힘들어지면 당황할 수 있죠. 상황에 닥쳐서 허둥지둥 대출을 받으려다 놓치는 부분이 있을 수도 있고요. 대출을 받아 주택 매입을 생각하고 있다면 미리미리 대출을 얼마나 받을 수 있는지 알아보는 건 어떨까요?

 

 

 

 

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