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지금 서울에 집 사려면 꼭 알아둬야 할 점

리얼캐스트 입력 2018.10.05 10:31 수정 2018.10.05 10:32
조회 15248추천 6

 

 

 

 

┃고강도 규제에 숨 죽인 다주택자

 

"9.13대책 발표 후 매수 문의가 끊겼어요. 대출, 세금 등 다방면에서 규제가 강화된 탓에 투자자들도 추이를 지켜보려는 거죠.”

9.13대책 발표 후 서울의 부동산시장의 열기가 한풀 꺾였습니다. 투기지역 및 투기과열지구, 조정대상지역 등 규제지역 내 주택 소유자들에 대한 제약이 심해졌기 때문입니다. 특히 소유한 주택 수에 따라 주택담보대출이 차등 적용되면서, 서울을 비롯한 규제지역에서는 다주택자들이 대출을 받아 추가로 주택을 매입하는 것은 불가능해졌습니다.

 

 

 

2주택이상 보유세대는 규제지역 내 주택담보대출(주담대)이 원천적으로 금지됩니다. 직장이전 등 불가피한 사유로 신규주택을 구입하더라도 주담대를 받을 수 없습니다. 또 규제지역 내 2주택이상 보유세대는 임차보증금반환 목적의 주담대도 제한됩니다. 다만 기존주택 1채의 매매계약서와 계약금 납입 내역 등을 증빙한 경우, 1주택자에 준해 대출이 가능합니다.

 

규제지역 내 다주택자의 세부담도 늘어납니다. 조정대상지역 2주택 이상자는 종합부동산세 최고세율인 0.6~3.2%를 적용 받게 됩니다. 또 조정대상지역 내 일시적 2주택자에 대한 양도소득세 비과세 기간도 3년에서 2년으로 단축됩니다.

규제지역에서 신규로 주택을 취득해 임대등록하는 주택임대사업자들도 규제대상입니다. 투기지역, 투기과열지구 내 주택을 담보로 임대사업자 대출을 받을 때 LTV는 40%로 제한됩니다. 또 고가주택을 신규 구입하기 위한 주담대는 원천적으로 금지됩니다.

 

주택임대사업자들의 세제 혜택도 축소됩니다. 1주택 이상자가 9.14일 이후 조정대상지역에 새로 취득한 임대주택에 대해서는 종합부동산세가 합산 과세되며, 양도소득세도 중과(2주택: +10%p, 3주택이상 +20%p) 됩니다. 주택임대사업자들의 세 부담이 늘면서 세입자에게 비용이 전가될 가능성도 대두되고 있어 전월세상한제 등의 세입자 대책이 동반되어야 할 것으로 보입니다.

 

 

┃조건부 규제 적용 받는 1주택자

 

1주택세대도 규제를 받지만 그 강도는 다주택자보다 약합니다. 1주택자들도 규제지역 내 추가로 주택구입을 위한 주담대가 원칙적으로 금지되지만 이사, 직장근무, 부모봉양 등 불가피한 사유가 있다면 대출이 허용됩니다. 1주택자가 규제지역 내 고가주택으로 갈아탈 땐, 기존 주택을 2년 이내 처분해야만 주담대를 받을 수 있습니다.

 

또 1주택자는 규제지역 내 주택의 재건축, 재개발로 인한 이주비 대출, 조합원 분담금 대출도 받을 수 있습니다. 단, 대출기간 동안 추가로 주택을 구입하지 않겠다는 약정을 체결해야 합니다.

 

자기 집을 전세 주고 직장이나 자녀의 학교와 가까운 곳에 전세 입주하려는 1주택자의 경우, 부부합산 연소득이 1억원을 넘으면 공적보증(주금공, HUG) 전세대출을 받을 수 없습니다. 전세대출을 받았더라도 실거주가 확인되지 않는다면 전세대출을 회수당하게 됩니다.

 

고가주택(공시가격 9억원 초과)을 소유한 1주택자는 2년 이상 거주한 경우에 한해 양도소득세 장기보유특별공제(10년, 최대 80%)를 받을 수 있습니다(20.1.1.이후 양도분부터 적용).

 

 

 

 

┃규제 프리패스, 내 집 마련의 기회 맞은 무주택자

 

1주택 이상자와는 달리 실수요인 무주택자들은 규제에서 자유롭습니다. 무주택자들은 규제지역 내 주택 구입시 원칙적으로 주담대 제한이 없습니다. 예외적으로 대출을 받아 고가주택을 매입할 경우, 2년 내 전입 조건이 있는데요. 조건 위반 시 해당 대출은 즉각 회수 당하고 향후 3년간 주택담보대출이 제한됩니다. 공적보증 전세대출도 소득과 무관하게 받을 수 있습니다.

게다가 정부가 청약 추첨제 물량의 50~70%를 무주택자에게 우선 배정하고, 분양권 입주권 소유자도 주택 소유자로 간주한다고 밝히면서 선의의 무주택자들이 청약에 당첨될 가능성도 높아졌습니다.

 

다만 집값 비싼 서울의 무주택자들에게 내 집 마련은 다소 어려울 수 있다는 의견도 많습니다. 서울 웬만한 지역의 전용 84㎡ 아파트는 10억원에 달하지만, LTV.DTI가 40%에 불과하기 때문에 집을 사려면 주담대 금액 4억원을 제외한 6억원의 여유자금이 필요합니다. 민영주택 추첨제 물량도 전용 84㎡가 넘는 중대형 물량으로, 분양가가 10억원에 육박하기 때문에 일반적인 무주택자들에겐 진입장벽이 높습니다.

 

 

┃갈수록 까다로워지는 대출규제, 집 사기 전 반드시 은행에 문의해야

 

이번 대책이 말하는 바는 뚜렷합니다. 실수요가 아닌 2주택 이상자들은 집을 더 이상 사지 말라는 것입니다. 하지만 실수요자들도 신용대출을 사용하고 있다면 대출받기는 어려워집니다. 이달부터 가계대출을 받을 때 DSR이 적용되기 때문입니다. DSR은 가계대출 심사에서 대출자의 종합적인 부채상환 능력을 반영하는 규제로, 신용대출, 전세자금대출, 마이너스대출 등 모든 대출을 고려해 대출한도를 측정합니다. 따라서 집 장만을 마음먹었다면 반드시 은행에 문의해 자금 계획을 철저히 세워야 한다는 점에 유의해야 할 것입니다.


 

 

 

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