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아파트 옥죄자 상가에 돈 몰린다는데 절세미인 상가 투자법은?

리얼캐스트 입력 2018.10.10 10:24 수정 2018.10.10 10:24
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┃주택시장 옥죄는 정부



김동연 부총리 겸 기획재정부 장관은 지난달 13일 정부서울청사에서 ‘주택시장 안정대책’을 발표했습니다. 9.13 부동산 대책 주요 내용은 서울•세종 등 2주택자도 종부세 최고 3.2% 과세, 규제지역 내 주택보유자 신규 주택대출 금지, 수도권 분양가 상한제 주택 최대 8년 전매제한 등으로 집값을 반드시 잡겠다는 정부의 강한 의지가 담겨 있습니다. 



┃상업용 부동산 거래 급증…상가에 몰리는 관심



정부가 주택시장을 옥죄일수록 반사이익을 보는 곳이 상가나 오피스텔 등 수익형 부동산입니다. 실제 지난해 8.2대책을 시작으로 계속된 부동산 규제로 상업•업무용 부동산 거래량이 크게 증가했습니다. 한국감정원에 따르면 올해 상반기 상업용 부동산 거래건수는 19만2,468건으로 작년 같은 기간(17만1,220건)보다 12.4% 늘어난 것으로 나타났습니다. 앞서 지난 2017년 한 해 동안의 거래 건수는 38만4,182건으로 2016년(25만7,877건) 대비 49.0%가 증가했고요. 업계는 정부의 부동산 규제가 주택 시장을 정조준하고 있어 상업용 부동산으로 눈을 돌리는 수요층은 한동안 지속될 것으로 내다봤습니다.



┃잘 고른 상가 3대 간다! 절세(節稅)미인 상가투자



그 중에서도 상가투자는 장기 수익형 부동산으로 손색이 없다고 전문가들은 말합니다. 임대수익과 자본수익을 한번에 잡을 수 있고 여기에 절세측면에서도 유리해 부동산을 자녀에게 증여·상속하고자 계획하는 사람에게도 적합한 투자 방법이라고 조언합니다. ‘잘 고른 상가 3대 간다’라는 상가투자 격언이 있을 정도니 말이죠. 그렇다면 3대 갈 수 있는 좋은 상가를 고르는 원칙에는 어떤 것이 있을까요?



┃좋은 상가 고르는 법?



상가 분양의 핵심은 유동인구에 달렸습니다. 얼마나 눈에 띄며 많은 사람들에게 노출되는지 말입니다. 때문에 유동인구를 파악해야 합니다. 주말과 주중 모두 유동인구는 풍부한지, 이들 유동인구가 직접 매출을 일으킬 수 있는 집객요인이 있는지 말입니다. 일단 대중교통이 편리한 곳, 지하철 역세권은 접근성이 좋습니다. 특히 직장인 수요가 몰릴 수 있는 기업이 있다면 더욱 좋습니다. 최근에는 상가의 집객 요인으로 대학병원도 주목되고 있습니다. 의사, 간호사, 전산 등의 직원만 보통 500~1000여명에 달하는데다 입원하는 환자도 있지만 진료, 검진 등을 위해 내방하는 유동인구로 병원은 주중, 주말 할 것 없이 하루 종일 북적이기 때문입니다. 부동산업계에 따르면 대학병원은 지역에 대기업이 입주하는 것과 비슷한 효과를 낼 정도로 경제적 파급력이 크다고 합니다. 좋은 상가를 고르는 법에 대해 알아봤는데요. 이를 바탕으로 투자 성공을 높이는 상가 투자 상품에는 어떤 것이 있을지. 또 어떤 전략이 필요할지 좀 더 알아보도록 하겠습니다.



┃투자 성공 높이는 상가 1_복합상가



지역의 랜드마크로 떠오르며 유동인구를 흡수하는 상업시설로 가장 유리한 조건을 갖춘 상가로는 먼저 복합상가라 들 수 있습니다. 문화•오락, 상업시설 등이 들어서 원스톱 리빙이 가능하고, 주로 상업지역에 위치하다 보니 주변 고객들이 쉽게 이용할 수 있어섭니다. 주변 거주민과 유동인구를 흡수할 수 있는 교통망을 갖췄다면 더할 나위 없이 좋습니다. 때문에 발 빠른 투자자에게 복합상가는 그 인기가 상당합니다. 그래서 초기 투자가 더욱 중요하고요. 초반에 분양되는 상가를 잡아야만 권리금 등이 없이 초기 투자비용을 줄일 수 있어섭니다.


대표적인 성공 사례가 서울 금천구 독산동에 들어서는 ‘롯데캐슬 골드파크’의 단지 내 상가이자 대규모 복합상가인 ‘마르쉐 도르’인데요. 이 상가는 2015년부터 2017년까지 1차부터 3차가 모두 성공적으로 분양이 마무리 됐습니다. 2015년 공급된 1차는 당시 낙찰율 200%를 기록했으며, 2차 공급에서는 최고 595대 1의 경쟁률을 기록했습니다. 이어 지난해 10월 공급된 ‘마르쉐도르 애비뉴’는 청약접수 당시 최고 980대 1의 경쟁률로 계약 3일만에 완판됐고요.


또 다른 예로 인천 미추홀 뉴타운에 들어서게 될 ‘아인애비뉴’는 지하철역 직통의 우수한 입지와 함께 대형 여성전문병원과 멀티플렉스 영화관의 시너지로 투자자들의 관심을 받고 있는데요. 한화건설이 공급하는 44층 864세대 규모의 랜드마크급 공동주택의 고정 수요까지 갖추고 있어 주목되고 있습니다.



┃투자 성공 높이는 상가 2_단지 내 상가



다음으로 가장 익숙한 단지 내 상가가 있습니다. 단지 내 상가는 입주민들이 편리하게 이용할 수 있게 아파트 및 주택 단지 내에 위치하거나 입구에 설치된 상업시설을 말합니다. 고정고객이 있어 일정하고 꾸준한 매출을 올릴 수 있다는 장점이 있습니다. 특히 처음 임대사업을 하는 경우라면, 단지 내 상가는 타 상가에 비해 분양 사기 위험이 적고, 꾸준한 임대 수익이 보장돼 투자 안정성 면에서 유리합니다. 30-50m 이내에 전철역이나 정류장이 있으면 더욱 좋습니다. 



┃투자 성공 높이는 상가 3_상가겸용 주택



상가겸용 주택 역시 인기 상품으로 눈 여겨 봐야 합니다. 점포와 주택에서 동시에 임대수익을 낼 수 있는 데다 자신의 주거까지 해결할 수 있기 때문입니다. 공공택지 내 단독주택용지는 주택만 지을 수 있는 ‘주거전용’과 건축 연면적의 40% 이내에서 상가를 들일 수 있는 ‘점포겸용’ 두 가지가 있습니다. 주거전용은 3층 이하, 점포겸용은 4층 이하로 신축할 수 있다. 점포겸용은 집뿐 아니라 상가를 지어 직접 운영하거나 세를 놓을 수 있다는 장점이 있습니다. 다만 상가주택은 아파트보다 비싸고 거래가 많지 않아 상대적으로 ‘환금성’이 떨어집니다. 또 상가 업종 제한이나 중심 상권과의 거리, 유동인구 등을 세밀하게 분석한 후 땅을 사야 한다는 걸 명심해야 합니다.



┃상가 투자 반드시 ‘상권분석’ 과정이 필요하다



지금까지 성공적인 상가 투자를 이끌 수 있는 상품 유형을 살펴봤는데요. 물론 상품을 잘 고르는 것으로 끝나선 안됩니다. 상가 임대 사업을 준비한다면 상권 분석은 반드시 필요한 과정입니다. 주위 배후상권의 특징, 구매력을 가진 유효 수요, 주중, 주말 관계없는 유동인구, 교통망, 상가 자체 특성, 업종, 주위 개발상황, 상권의 이동 등 여러 각도에서 고민해야 합니다. 시장에 많이 알려진 투자상식은 나만 아니고 다른 사람도 알고 있는 것입니다. 누구나 좋다고 생각하는 상가는 분양이 빨리 되고, 그만큼 놓칠 가능성도 크기 때문에 빠른 선택과 정확한 판단이 중요하겠습니다.




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