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상업시설, 유동인구보다 '흐르는지 모이는지 따져라'

리얼캐스트 입력 2018.10.17 09:34 수정 2018.10.17 09:34
조회 293추천 1



┃사람, 교통길 봐야 돈 길 보인다



사람이 잘 다니지 않는 곳에 위치한 가게를 상상해보세요. 어떠신가요? 어두운 유령상가가 떠오르실 텐데요. 상권활성화를 위해서 반드시 필요한 것, 바로 ‘풍부한 유동인구’입니다. 많은 사람이 지나는 것은 잠재고객이 풍부하다는 뜻과 동일합니다. 그렇기 때문에 유동인구만 중점적으로 따져도 상가 선택에 실패할 확률을 줄일 수 있는데요. 고객들이 찾아오기 수월한 교통중심지, 많은 사람들의 생활반경 안에 위치한 업무단지나 대학가, 약속장소로 많이 찾는 핫플레이스 일대 등이 있습니다. 일반적으로 번화가로 불리는 이곳이 왜 상가투자에 적합한지 살펴보겠습니다.



┃성공하는 상가입지 ①역세권



‘목 좋은 상가’라는 표현, 자주 들어보셨을 텐데요. 여기서 말하는 ‘목’은 고려시대 성종 때 세금 수송이 편리하도록 교통이 편리한 지역에 설치한 목(牧)에서 유래한 것입니다. 시간이 지나면서 ‘길의 중요한 통로가 되는 곳’이란 의미로 넓어지며 입지 좋은 상가에 따라붙는 수식어가 된 것입니다. 그렇습니다. 그리고 여기서도 알 수 있듯 ‘교통’은 상가 선택 시, 반드시 확인해야 하는 필수체크리스트입니다. 


경기도 용인시 수지구 동천동 신분당선 동천역 바로 앞에 위치한 A상가(지상 1층, 전용면적 29㎡)는 현재 보증금 3,000만원, 월세 150만원으로 매물이 나와있습니다. 반면 비교적 역과 거리가 떨어진 B상가(지상 1층, 전용면적 33㎡)의 월세 매물은 보증금 2,000만원, 월세 100만원입니다. 역과의 거리가 이 두 상가의 가격 차를 만든 것입니다.



┃역세권, 여전히 인기 고공행진…선점 경쟁도 거세다



이처럼 교통이 좋은 곳에 사람이 많이 모여들고 자연스럽게 큰 상권이 형성된다는 것은 이미 오랜 경험을 통해 상가시장의 기본으로 꼽히는데요. 그렇다 보니 역세권 상가가 시장에 나오면 선점하려는 투자자들로 빠르게 팔려나가고 있습니다. 인천 미추홀뉴타운 내에 최초로 들어서는 상업시설 ‘아인애비뉴’도 그런 예인데요. 이 상업시설은 인천지하철 2호선 시민공원역과 직통으로 연결된 직통상가로 공급되기 때문에 관심이 모아지고 있습니다. 실제로 이달 분양을 앞둔 ‘아인애비뉴’에는 초역세권 상가를 선점하기 위한 투자자들의 문의전화가 빗발치고 있다는 게 분양 관계자의 전언인데요. ‘아인애비뉴’의 한 전화상담 직원은 “10월 본 계약 소식이 알려지면서 최근 문의전화가 급등했다”며 “홍보관 개관일정이나 청약조건 등을 가장 많이 물어보시고 지하철역과 직통 연결되는 게 맞는지 여러 번 물으시는 분들도 꽤 많다”고 전했습니다.



┃성공하는 상가입지 ②랜드마크 상권



또 다른 성공하는 상가 입지는 지역을 대표할 랜드마크 상가입니다. 잠실 롯데타워, 마포 경의선숲길, 송도 센트럴파크 등이 그런 상가인데요. 이들의 공통점이 뭘까요? 바로 많은 사람들이 찾는 대표 명소인데요. 이 일대의 상권도 덩달아 가치가 상승하면서 승승장구 중이죠. 과거 50대 이상 중장년층이 주요 소비층이었던 석촌호수 인근은 롯데타워가 들어서면서 반전을 맞게 됐습니다. SNS 등 입소문을 통해 젊은 층이 데이트코스나 약속장소로 모여들게 됐고 신흥상권이 속속 생겨 최근 ‘송리단길’이라 불리는 핫플레이스로 변모한 것입니다. 스타필드 등 대형복합쇼핑몰 인근도 상권활성화에 유리합니다. 근거리에서 외식·쇼핑·문화생활을 모두 누리길 원하는 사람들이 주로 찾기 때문에 유동인구가 풍부한 입지로 탄생하는 것이죠.



┃성공하는 상가입지 ③코너상가



그 다음 성공하는 상가입지로는 코너상가를 들 수 있습니다. 이미 상가에서도 1층 점포가 인기라는 건 다들 알고 계실 텐데요. 그 중에서도 가장 수요가 많은 곳이 바로 ‘코너’입니다. 코너상가는 사람이 지나는 길을 2개 이상 끼고 있고 간판도 여러 방향으로 노출할 수 있는 등 광고효과도 큽니다. 눈에 띄기 쉽고 접근성도 용이하기 때문에 자연스럽게 고객 유치에도 유리해 수요가 풍부한 입지입니다. 지난 4월 부산시 동래구 명륜동에 공급된 상가 ‘동래롯데캐슬퀸’이 그 예입니다. 이 상가는 평균 13.9대 1의 청약경쟁률을 기록하며 단기간 완판됐는데요. 특히 1층 코너상가(전용률 57.8%)의 경우 3.3㎡당 6,512만원의 높은 분양가로 공급됐는데도 155대 1의 높은 경쟁률을 보였습니다. 



┃성공하는 상가입지 ④항아리 상권



항아리 상권도 최근 상가시장에서 실속 있는 투자처로 꼽히고 있는 상가 입지 중 하나입니다. 도대체 항아리 상권이 뭐길래 인기일까요? 항아리상권이란, 특정지역에 상권이 한정돼 있어 규모가 더 이상 커지지는 않지만 고정수요가 확보돼 있는 상권을 말합니다. 대표적인 사례로 단지 내 상가가 있는데요. 지난 8월 경기 하남시 감일지구에 공급된 ‘하남 포웰시티’ 단지 내 상업시설은 계약 사흘 만에 48실이 매진됐고 지난달 경기 안산시의 ‘그랑시티자이’ 단지 내 상가 ‘파크 에비뉴’의 입찰이 진행됐는데 평균 낙찰가율은 143%, 최고 낙찰가율은 170%에 달했다고 합니다. 그 결과 하루 만에 완판됐고요. 



┃새로운 항아리 상권! ⑤뉴타운 상업시설 인기



또 다른 항아리상권의 사례로 뉴타운 내 상권이 있습니다. 대규모 주거타운으로 변모하는 뉴타운 지역에 들어서는 상가는 교통, 교육 등 이미 구축된 기반시설을 바탕으로 주거환경이 개선되기 때문에 인구유발효과가 큽니다. 풍부한 배후수요를 등에 업게 되는 거죠. 지난해 나온 아현뉴타운의 ‘공덕 SK리더스뷰’ 단지 내 상가와 영등포뉴타운의 ‘영등포뉴타운 꿈에그린 스퀘어’ 등 뉴타운 내 상업시설이 뜨거운 인기를 보인 것도 이러한 연유로 풀이됩니다. 내달 선보여질 미추홀뉴타운의 첫 상가 ‘아인애비뉴’도 초역세권에 항아리 상권까지 품은 상가고요.  



┃흐르는 상가는 피하고, 모이는 상가를 선점하라



지금까지 상권의 흥망성쇠를 좌우하는 ‘입지’에 대해 알아봤는데요. 상가시장에서의 입지란 임차인, 임대인 모두에게 중요한 요소인 만큼 많은 분석이 필요합니다. 위 네 가지 입지에서도 주의할 점이 몇 가지 있습니다. 첫 번째, 바로 ‘흐르는 입지’를 피하는 것입니다. 흐르는 입지는 유동인구가 풍부한데도 매출은 부진한 곳들을 뜻하는데요. 버스정류장 앞의 작은 가게는 오히려 매출이 적은 경우가 많은 이유입니다. 


두 번째, 비싼 기존 대형상권보다는 뜨는 곳을 선점하는 것입니다. 주식시장에서 흔히 쓰는 ‘무릎에서 사서 어깨에서 팔아라’는 명언은 부동산에서도 통하는 말인데요. 이미 핫한 대형상권의 경우 초기 투자자본금이 비싸기 때문에 그만큼 수익률이 떨어질 수 밖에 없습니다. 그렇기 때문에 아직 주목 받지 않았지만 성장가능성이 높은 곳이나 이제 뜨기 시작하고 그 상승세가 이어질만한 곳을 파악해 선점하는 것이 이익을 극대화시키는 가장 최고의 방법입니다. 그렇다면 뜨는 곳은 어떻게 아냐고요? 앞에서 설명 드렸던 4가지 입지조건을 기반으로 인구유입에 유리한 개발호재를 갖춘 상권을 파악하는 것이 뜨는 입지를 선점할 확률을 높이는 방안이라고 말씀 드리고 싶습니다. 당연한 상식 같지만 ‘기본’이 바로 최고의 방법이라는 점, 잊지 마세요.




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