지난 9월 21일 ‘9.13부동산대책 후속조치’가 발표되면서 주택공급에 관한 규칙 개정안이 입법예고 됐습니다.
무주택자들은 당첨기회가 확대 된 반면 유주택자들은 추첨제로 배정됐던 청약가능 물량이 축소됐고 더불어 잔여물량은 무주택자와 다시 당첨을 겨뤄야 하는 상황이 됐습니다. 이르면 11월말경 시행예정인 ‘주택공급에 관한 규칙 개정안’에 따라 청약전략은 어떻게 짜야 할지 리얼캐스트에서 살펴봤습니다.
▶무주택자 당첨기회 확대…가점 낮은 무주택자는 85㎡초과 물량에 관심 가져봐야
이번 주택공급에 관한 규칙 개정안에 따르면 추첨제로 공급되는 물량도 무주택자는 3번의 당첨기회를 갖게 됩니다.
예를 들어 현재는 상기 표처럼 수도전용면적 85㎡초과 물량 가운데 추첨제로 공급되는 곳들이 있습니다. 개정안에 따르면 추첨제 대상 주택의 75% 이상을 무주택자에게 우선 공급하도록 바뀝니다. 100가구라면 75가구, 70가구라면 53가구 등이 될 텐데요. 이렇게 공급되고 만약 잔여물량이 남았다면 다시 무주택자와 1주택 실수요자(기존주택 처분 조건)에게 우선 공급되고 이후에도 남는다면 유주택자에게 공급이 됩니다. 결국 무주택자의 경우 가점제로 1회, 추첨제 물량의 우선공급 1회, 잔여물량 1회 등 3번의 당첨 기회가 생기는 셈입니다.
개정안 시행 이전 무주택자들은 청약시기를 고민하기 보다 적극적으로 청약을 하는 것이 좋겠습니다. 다만 가점이 낮은 무주택자들은 개정안 시행 이후 추첨제 물량을 적극 공략해 보는 곳도 좋아 보입니다. 가점 고점자들은 이미 가점제를 통해 일부 걸러진 상황에서 추첨제 물량의 75%도 무주택자에 우선 공급 돼 낮은 가점으로도 당첨 기회를 가질 수 있기 때문입니다.
▶유주택자는 무조건 개정 이전에 청약이 유리
유주택자는 입지가 더욱 좁아졌습니다. 1주택자는 기존 주택을 처분하는 조건으로 분양을 받는다 하더라도 이 역시 무주택자가 당첨 순위에서 앞서기 때문에 당첨이 쉽지 않습니다.
개정 이후 유주택자들은 그나마 추첨제 비중이 큰 전용면적 85㎡초과 물량에 집중해야 하는 상황입니다. 9월 21일 주택공급에 관한 규칙 입법예고 전까지는 위례신도시나 성남대장지구 등 전용 85㎡초과 물량이 다수 포함된 단지들의 분양소식을 기다렸으나 주택도시보증공사(HUG)에서 분양보증 연기 등의 이유로 분양일정을 늦추도록 통보한 상황이라 이대로 분양일정이 늦춰지면 다른 쪽으로 눈을 돌려야 합니다.
한편 전용 85㎡초과 물량의 경우 분양가가 부담이 될 수 있어 자금력이 없는 무주택자는 청약이 사실 어렵습니다. 이는 무주택자의 청약이 우려하는 것보다 많지 않을 수 있어 유주택자가 무조건 불리하다고 단정지을 수 없습니다.
▶분양권 전매제한, 거주요건 강화 등도 주의
주택공급에 관한 규칙이 개정되면 분양권 전매제한이 강화되고 거주의무 기간도 늘어나기 때문에 주의가 필요합니다.
현재는 그린벨트 해제 여부, 면적 등을 기준으로 분양가 책정 범위에 따라 전매제한 기간, 거주의무 기간 등이 결정됐는데, 앞으로는 공공택지(공공분양, 민간분양), 민간택지로만 구분해서 전매제한 및 거주의무 기간이 결정됩니다.
개선안에 따르면 분양가가 주변 시세보다 저렴하게 책정될수록 전매제한 기간은 투기과열지구 공공택지의 경우 최대 8년, 민간택지는 4년간 전매가 제한됩니다. 비투기과열지구도 마찬가지 입니다.
더불어 공공택지의 경우 분양가가 주변시세의 100% 미만에 책정되는 경우 거주의무기간이 1년~5년까지 부여 돼 오랜 동안 보유 및 거주가 필요해 집니다.
부동산인포 권일 리서치팀장은 “잦은 제도 변경으로 혼동이 되지만 이해를 잘 해두면 무주택자들은 당첨기회가 넓어지는 효과를 기대할 수 있다”라면서 “하지만 당첨기회가 늘어도 선호지역, 특정 관심단지에 대한 쏠림이 심해지면서 경쟁은 더욱 치열할 수 있다. 따라서 눈 높이를 조금 낮춰 접근한다면 당첨 확률을 높일 수 있으니 전략을 잘 짜서 청약에 임하는 것이 좋다”고 말했습니다.
