┃9.13대책 한달여 후…
9.13 부동산 대책이 발표된 후 한 달여가 지나고 있습니다. 고강도 규제라고 불리는 이번 대책이 부동산 시장에는 어떤 영향을 미치고 있을까요? 상기 그래프를 보면 대책 이후 주택시장은 완전히 마이너스까지 떨어지진 않았으나 주간 상승률이 연속 떨어지는 모습을 보입니다. 대책 이후 전국적으로 아파트 가격 상승세가 급격히 둔화되고 있는 것이죠.
┃‘9.13대책’ 서울 아파트값 잡았나?
급등세를 보여 추가 대책이 나오게 된 배경이 된 서울 아파트값은 어떨까요? 불과 몇 달 전까지도 많은 부동산 전문가들은 서울의 집값이 떨어지지 않을 것이라 주장했었습니다. 그러나 서울 아파트 시장도 고강도 세금·대출 규제인 9·13대책이 나오고, 수도권 신규주택 공급계획인 9·21 방안까지 발표되자 관망세가 짙어지면서 거래가 멈췄고 가파르던 상승세도 급격히 꺾였습니다. 서울의 아파트도 강도 높은 규제의 영향을 받은 것이죠. 부동산114 시세 정보에 따르면 서울 전 지역의 아파트 가격은 대책 이후 모두 가격 상승률이 둔화되고 있는 추세고, 서울 부동산의 핵심이라 불리는 강남 3구(강남구, 서초구, 송파구)의 아파트 가격 상승률도 대책 이후 상승세가 한풀 꺾이면서 둔화되고 있습니다.
심지어 대책 전 19억4,000만원까지 가격이 상승했던 송파구 잠실동에 위치한 J아파트의 최근 매물은 1억원 이상 떨어진 18억2,000만원에 올라와 있는 경우도 있었습니다. 이러한 현상들이 생기며 하락기에 접어들 것이라는 전망을 내놓는 전문가들도 나타나기 시작했습니다. 이제 시장의 관심은 서울 내 첫 하락 지역 등장 시점에 쏠리고 있는데요. 아직은 상승폭이 둔화되고 있는 형국이지 하락세로 접어든 것은 아니지만 하락하는 지역이 나타날 경우 매도자뿐만 아니라 매수자도 거래 심리가 더 위축돼 눈치보기를 거듭하며 관망세가 짙어진 이 조정장세가 상당히 길어질 수 있기 때문입니다.
┃서울권 거래절벽 현실화 되나…호가 낮춰도 거래 없어
실제로 거래량 또한 큰 폭으로 줄어 들어 또 한번 거래절벽이 시작되는 것이라는 얘기도 나오고 있습니다. 국토교통부에서 발표한 실거래가 자료에 따르면 지난달 서울의 아파트 거래량은 4,829건을 기록했는데요. 이중 3,572건이 대책 발표 이전에 거래 분이고 대책 이후(9월14일~9월30일)에는 717건만이 실거래 됐습니다. 10월 들어서도 18일까지 서울 전역에서 319건이 거래되는 데 그쳤습니다. 9.13대책 이후 보름여 동안 거래량의 절반에도 못 미치는 거래량이죠. 이대로라면 10월의 서울 아파트 매매거래량은 1,000건을 넘지 못할 가능성이 높습니다. 이렇게 된다면 통계가 시작(2006년)되고 거래량이 처음으로 1,000건 이하로 떨어지는 것입니다. 거래절벽이 현실이 되는 셈이죠.
고종완 한국자산관리연구원장은 "서울 집값은 너무 오랫동안 올랐고, 경기 사이클에 따른 하락세가 시작되는 타이밍에서 강력한 규제가 들어왔다"며 "시장 안정이 이어질 가능성이 크다"고 전했고 한국감정원 관계자는 "현재 분위기로 봐서는 아파트 가격은 하락할 가능성이 있다. 만약 하락이 된다면 2분기 때 송파구가 먼저 하락을 주도한 뒤 강남, 서초가 뒤를 이어 하락했듯이 이번에도 송파구, 강남구가 먼저 하락세로 돌아설 가능성이 높고 이후 서초구, 마포구, 용산구, 성동구 등이 마이너스로 돌아설 가능성이 있다"고 전했습니다.
┃9.13대책, 약발 제대로 먹힌 걸까…서울 집값 진정 효과 분명
강도 높은 9.13대책이 발표된 후 시장의 분위기가 바뀐 것은 사실입니다. 눈치보기 장세가 이어지고 있는 것이라 주춤한다고 해도 집값 상승률이 연속 감소하고 거래량도 대폭 줄었으며 시세보다 낮은 가격에 매물을 내놓는 매도자들도 늘어났죠. 서울 및 수도권 주택 시장이 조정기를 지나 안정기가 올 것이라고 예측하는 전문가들도 늘고 있는 추세고요.
그러나 일각에서는 복잡한 정책을 곱씹어 보고 대비하는 시간이 필요하기 때문에 눈치보기 장세가 이어지고 있는 것이지 아직 완전히 꺾인 것은 아니라며 여전히 상승 여력이 충분히 남아 있다고 보는 시각도 있습니다. 대세 하락으로 접어드는 것이 아니라 몇 번의 조정장세가 이어질 것이란 전망이죠.
또한 이번 정부의 이번 대책이 서울 및 수도권만을 정조준하면서 그 여파가 오히려 애꿎은 지방에만 타격을 주고 있다는 지적도 일고 있습니다. 자구책이 마련되어야 하는 지방이 직면하고 있는 집값 하락에 대한 대책은 내놓지 못했다는 말이죠. 실제로 9.13대책의 주택담보대출 규제는 2주택 이상 보유세대의 규제지역 내 주택담보대출을 막는다고 하지만 규제 기준이 주택담보대출 보유 여부에서 주택보유여부로 바뀌면서 규제지역이 아닌 지방의 주택보유자도 대출규제를 받게 돼 지방에 1주택을 보유한 세대가 지방에 신규로 주택을 취득할 때도 대출 비율을 제한하도록 되어 있습니다. 그 결과 지방에서 분양하는 주택의 미분양은 쌓이고 있으며 주택 가격은 하락하고 있고요. 이러한 이유들로 정부는 서울 및 수도권 부동산시장에만 국한된 대책을 내놓는 것이 아니라 침체가 가중되고 있는 지방 부동산, 실수요자 보호 부동산 대책도 마련해야 한다는 목소리도 높아지고 있습니다.
┃9.13대책 효과, 언제까지 지속되려나
여러 통계를 봐도 그렇고 실제 현장의 소리를 들어봐도 9.13대책이 어느 정도의 약발이 먹혀 시장이 잠잠해진 것은 사실입니다. 대출 규제가 심해져 투기수요는 줄었고 주택 보유에 대한 세금 부담을 키우면서 대기수요를 막은 것이죠. 특히 정부가 이달 말부터 총부채원리금상환비율(DSR)을 시행할 예정이어서 대출 심사는 더욱 까다로워져 부동산시장은 계속해 위축될 것이란 전망이 대세입니다. 특히 서울 부동산시장의 관망세는 당분간 지속된다고 보고 있는데요. 끝으로 권일 부동산인포 리서치팀장의 의견 들어보시죠.
"최근 집값 급등이 진정되는 모습인데 추가적으로 나올 공급계획들이 속도를 내면 이런 진정세가 당분간 이어질 것입니다. 큰 변수가 나타나지 않으면 이런 패턴이 내년 상반기까지도 갈 수 있을 것입니다. 하지만 남북경협의 속도나 3기 신도시 발표 등 호신호를 개발호재가 나온다면 또 달라질 수 있습니다.”
