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금리가 오른다고 꼭 부동산 가격이 떨어지는 건 아니다

리얼캐스트 입력 2018.10.31 10:20 수정 2018.10.31 10:20
조회 1494추천 1



┃한은, 기준금리 연 1.50%로 동결…11월 금리인상 시사


한국은행은 지난 18일 열린 금융통화위원회(이하 금통위) 정례회의에서 기준금리를 현행 연 1.50%로 동결한다고 결정했습니다. 이로써 지난해 11월 6년 5개월 만에 기준금리를 0.25%포인트 인상한 뒤 11개월째 현행 수준의 기준금리가 유지되고 있는 셈입니다.



다만 업계에선 이 수준이 장기화되진 않고 11월경 기준금리가 인상될 것으로 예측하고 있습니다. 고용쇼크나 소득분배지표 악화 등 현 경기가 워낙 안 좋아서 금리를 못 올린 것이지 부동산 가격 급등, 자본 유출 등 금융 불안 확산을 막기 위해서는 최소한의 금리인상이 필요하기 때문입니다. 특히 현재도 한미간 금리 격차가 벌어짐에 따라 외국 자본 유출이 가속화되고 있는데 미국이 12월경 또 한 차례 금리 인상을 예고해 이런 우려가 더욱 커지고 있죠. 그래서 업계에선 한국은행도 더 이상 금리인상 없이 넘어가긴 어려울 것이라고 보고 있습니다. 



┃금리인상이 부동산시장에 미치는 파급력은?


그런데 금리를 올린다고 부동산 가격이 잡힐 수 있을까요? 금리는 부동산 가격 형성에 얼마나 영향을 미칠까요? 사실 금리인상은 부동산시장의 악재로 여겨져 왔으나 그 자체로만 부동산 가격 형성에 아주 절대적인 영향을 미치는 요소는 아닙니다. ‘금리가 오르면 집값이 떨어지고 금리가 떨어지면 집값이 상승한다’는 단순한 인과관계가 아니라 정부정책부터 시장을 형성하는 여러 요인들과의 연관관계가 맞물렸을 때 그 영향력을 행사합니다. 또한 금리인상은 대부분 경기가 좋을 때, 시중에 돈이 너무 많이 풀려 그걸 억제하기 위한 수단으로 사용되어 왔습니다. 과거 데이터를 보면 그 자체가 즉각적인 집값 하락으로 이어지지도 않았고요. 

이주열 한국은행 총재도 “통화정책만으로 부동산시장을 좌지우지할 수 있는 게 아니다”라며 “집값을 결정하는 것은 금리를 포함해 여러 가지 변수들이 통합적으로 영향을 미쳐 결정되는 것이라 금리인상을 한다고 해서 곧바로 집값 하락으로 이어지진 않는다”고 밝힌 바 있습니다. 


┃금리와 부동산 가격의 상관관계

일부 전문가들이 이번 9.13대책으로 촉발된 눈치보기 조정장세가 바닥으로 떨어지는 것이 아니고 아직 상승 여력이 있다고 보는 것도 이러한 연유입니다.  


이처럼 금리는 부동산 가격 형성에 즉각적인 영향을 미치는 요소는 아니지만 경기 흐름에 따른 유동성 변화를 가져올 수 있기에 부동산 매도 매수 타이밍을 결정하는 데 있어 간접적인 영향력을 행사합니다. 금리가 올라갔다는 건 경기가 좋아졌다는 신호로 해석할 수 있고 반대로 금리가 떨어지면 부동산 취득과 유지의 부담이 줄어 들게 되니 기회가 될 수 있어섭니다.


특히 초기 금리 인상기에는 더더욱 그렇습니다. 과거 노무현 정권 시절의 금리 인상기가 그 예인데요. 그 시절의 금리와 아파트 가격 추이를 확인할 수 있는 상기의 그래프를 보면 금리를 올릴수록 가격이 되려 상승하는 것을 볼 수 있습니다. 실제로 2005년 10월 콜 금리가 3.5%로 상승한 뒤 아파트 가격은 오르기 시작해 2005년 12월엔 급등세를 보였고 2006년 3.30대책이 나오기 전까지 꾸준히 상승했죠. 고강도 대책이 시장에 흡수되기까지도 꽤 시간이 걸렸고요. 물론 당시는 지금과는 다르게 실물경기 흐름이 안정적인 상승세를 타고 있던 시기이니 그럴 수 있었던 거 아니냐고 반문할 수 있지만 현 상황이 연속 79개월째 무역수지 흑자가 이어지고 있는 등 그때와 아주 많이 다른 상황은 아니어서 같은 방향으로 흘러갈 가능성이 농후합니다. 



┃한은, “경제성장률 하향 조정했지만 둔화 속도 빠른 것 아냐”…”거시경제지표 상당히 안정적이고 양호”



비록 현재 경기 부진이 장기화되고 있지만 우리나라 거시경제 지표가 상당히 양호하다는 게 그 방증인데요. 최근 한국은행이 올해 경제성장률을 2.9%에서 2.7%로 낮춰 잡았고 경제 연구기관들 역시 경제성장률 전망을 낮춰 수정하고 있지만, 이는 미국의 통화 긴축의 빈도가 빠르고 중미무역 관계 등 국제정세의 변동성이 크기 때문이지 잠재적인 성장 가능성 자체가 경기 침체, 위기론을 논할 만큼 심각한 상태는 아니라는 게 경제 전문가들의 진단입니다. 


금통위에서도 “전반적인 지표로 볼 때 성장은 잠재수준에서 벗어나지 않고 대외적으로 경상수지가 양호하다”며 “고용문제나 수출이 반도체 위주로 된다는 미시적 면에서 주의 깊게 봐야 할 분야가 있긴 하지만 전체적인 거시지표로 볼 때 상당히 안정적이고 양호하다”고 밝혔고요. 게다가 남북 경제협력의 물꼬를 틀 여러 사업들이 발 빠른 진척사항을 보인다면 이는 우리나라의 경제 상승을 끌어갈 수 있는 동력이 될 것이기 때문에 부동산시장에도 호재로 작용해 상승세를 탈 가능성이 높다는 게 업계의 관측입니다.


물론 반대 의견도 있습니다. 정부가 이달부터 총부채원리금상환비율(DSR)을 전국으로 확대 시행할 예정이어서 대출 심사는 더욱 까다로워질 전망인데다 여전히 연내 금리인상의 가능성이 제기되고 있는 만큼 9.13대책 발표 이후 이어지고 있는 시장의 관망세가 더욱 짙어질 것이란 전망입니다. 실제로 9.13대책을 통해 주택담보대출 문턱이 높아지면서 매매시장 거래량이 줄고 있는 것도 사실이고요. 하지만 이는 이미 예견된 일들이었습니다. 그리고 서울권 시장의 경우 그간의 잇따른 고강도 규제로 이미 DSR 규제가 이뤄지고 있었고요. 특히 다주택자들의 경우는 거의 대출을 못 받는 상황이었죠.  



┃DSR규제 강화, 금리 올라도 부동산 가격 무조건 내리는 건 아니다



어떠한 악재도 대비가 가능하다면 그건 악재가 아닙니다. 될지 안될지 어떤 방향으로 흘러갈 지 모호할 때 문제가 되죠. 현 시장 흐름이 스트레스가 많은 예민한 시장임은 분명하지만 시장 변수들에 대한 대처가 가능한, 윤곽이 드러난 상황이라면 얘기는 다릅니다. 오히려 일정 정도 리스크가 해소됐다고 볼 수 있습니다. 


시장은 이론대로 움직이지 않는다는 겁니다. 하지만 금리는 경기 조절을 주 목적으로 하는 것이기에 유동성 확보여부를 가늠하는 잣대가 될 수 있습니다. 앞으로 다가올 하락장에서는 더더욱 그 변동성이 중요할 테고요. 그러니 부동산 매수매도 타이밍을 결정할 때는 정부 정책, 수요와 공급, 실제 거래량 등 부동산시장 가격 형성에 영향을 미치는 다양한 요인들, 그 중에서도 유동성 변화를 이끌 수 있는 경기 흐름을 예의 주시하며 신중하게 판단해야 할 것입니다. 





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