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강남 재건축 거래 뚝, 서울 아파트 거품 빠지나?

리얼캐스트 입력 2018.11.02 08:49 수정 2018.11.02 08:49
조회 665추천 1

 

 

 

┃9.13대책 이후 서울 아파트 거래 끊겨

 

 

9.13대책 이후 서울 아파트의 거래가 급감했습니다. 국토교통부 실거래가 자료(계약일 기준)를 리얼캐스트가 분석한 결과 9월 서울 아파트 거래건수는 4595건으로 조사됐습니다. 다주택자의 양도소득세 중과세 및 장기보유특별공제 적용 배제 시행 시점인 지난 4월 4479건이 거래된 후 두 번째로 거래가 부진한 수준입니다. 

 

9.13대책을 앞두고 거래가 급증했던 직전 월 8월 1만4548건에 비하면 3분의 1 수준입니다. 날짜 별로는 △1~10일 3116건 △11~20일 1194건 △21~30일 285건이 거래돼, 9.13대책 발표 이후 매수자들이 관망세로 돌아선 것으로 추정됩니다.

 

 

┃강남3구, 30년 초과 재건축단지 거래절벽 현상 나타나


강남(강남∙서초∙송파)에서는 재건축 아파트들의 거래 감소세가 두드러졌습니다. 준공 후 30년이 넘은 강남 아파트의 9월 거래건수는 총 125건(△강남 38건 △서초 19건 △송파 68건)으로 8월 581건에 한참 못 미칩니다.

 

거래가 줄면서 일부 재건축 단지들은 호가가 조정되는 모습입니다. 대치동 은마아파트 전용 76㎡ 호가는 10월 현재 16억9000만~17억8000만원으로, 9월 실거래가 18억5000만원 대비 1억원 정도 하락했습니다. 잠실동 주공5단지도 9월말 전용 76㎡이 18억8000만원에 거래된 후 5000만원 이상 낮은 금액에 매물이 나오고 있습니다.

 

전문가들은 “실 거주하지 않는 이상 대출을 받을 수 없기 때문에 현금부자를 제외하고 재건축 단지에 투자하기 어려워졌다”라고 말하며, “투자수요가 줄면서 재건축 단지를 위시한 아파트 가격이 하향 조정될 것”으로 전망했습니다.

 

 

┃비강남권에서는 갭투자 활발했던 노원구 거래 감소

 

 

비강남권에서는 저렴한 구축아파트를 중심으로 갭투자가 활발했던 노원구와 강서구의 거래건수가 큰 폭으로 줄었습니다.

 

노원구는 재건축 기대감과 광운대역세권 개발 호재 등으로 상계동과 월계동에 투자수요가 몰리면서 올 1~9월 서울에서 거래가 가장 많았는데요.  9월 거래량은 643건으로 8월 1840건에 비해 3분의 1수준으로 떨어졌습니다.

 

강서구의 경우, 마곡 접근성이 좋으면서 가격이 저렴한 방화동의 아파트 거래가 활발했습니다. 5호선 역세권에 위치한 방화12단지, 방화5단지가 거래를 견인해, 강서구 8월 아파트 매매거래량은 1033건으로, 올해 최대치를 기록했습니다. 반면 한달 뒤인 9월 거래량은 193건에 그쳤는데요. 규제가 강화되면서 투자수요가 빠진 탓으로 분석됩니다.

 

이들 지역은 거래가 줄었음에도 아직 눈에 띄게 호가가 하락하진 않았는데요. 관련해 부동산인포권일 팀장은 “노원구나 강서구는 일대는 소액 갭투자가 많았던 곳들로 소폭하락에도 수익률에 영향이 있어 규제에도 불구하고 현재 가격을 고수하려는 경향이 있다. 또한 임대 등록한 주택들도 많아 가격이 빠지지 않고 있다”면서 “다만 강남을 시작으로 한 거래감소가 길어지면 조정 가능성도 배제할 수 없다”고 말했습니다.

 

 

┃실수요 위주로 재편되면 결국 똘똘한 한 채는 ‘신축 아파트’


투자자들의 거래가 줄면서 시장이 빠르게 실수요 위주로 재편될 것이라는 의견도 대두되고 있습니다. 이에 실수요가 선호하는 새 아파트들이 시세를 주도하리란 전망이죠. 실제로 올해 9월까지 서울에서 거래된 아파트 3.3㎡당 매매가격을 분석하면, 굵직한 재건축 사업이 남아 있는 강남3구와 양천구를 제외한 대부분 지역에서는 5년 이하의 신축 아파트의 가격이 가장 높게 나타났습니다. 바꿔 말하면 거래절벽이 발생 시, 10년 초과 구축 아파트들의 가격이 먼저 하락할 가능성이 크다는 의미입니다.

 

게다가 규제로 사업이 지지부진한 재건축 단지들까지 가격 조정을 받게 되면 결국 ‘똘똘한 한 채’는 신축 아파트로 귀결될 것으로 예상되는 상황인데요. 과연 서울 아파트시장은 어떤 흐름을 보이게 될까요?

 

 


 

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