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부동산 계약했는데 집값 폭락...계약 해지할 수 있을까?

리얼캐스트 입력 2018.11.05 09:28 수정 2018.11.05 09:28
조회 305추천 0



┃부동산 요지경 속 계약 해지 원하는 사람 늘고 있다



3개월 만에 강남 3구의 아파트 가격이 하락세로 돌아섰으나 광주광역시의 아파트 가격이 10억을 넘었다는 기사도 쏟아지고 있습니다. 이러한 시장에서 부동산 전문가들도 시장을 정확하게 예측하는 것이 어렵습니다. 이 혼란은 부동산 계약에서도 발생하는데요. 계약을 한 부동산의 시세가 하루 사이에 수천만원이 변하기 때문이죠. 이러한 이유로 때에 따라 매수자 또는 매도자가 계약 해지를 원합니다. 


실제로 9.13대책이 나오기 이전 서울 집값이 급등세를 보일 때는 매도자들의 계약 해지 요청이 많았고 대책이 나온 후 상승폭이 점차 둔화되면서 집값이 하강국면에 접어들자 이번엔 매수자들이 계약 해지를 요청하는 경우가 많다고 합니다. 상승기에는 집값이 더 오를 수도 있으니 매도인이 위약금을 물고 라도 계약 해지 후 호가를 올려 다시 매물을 내놓고자 하는 것이고 하락기에는 매수자들이 집값이 더 떨어질 수 있다는 기대감에 괜히 지금 너무 비싸게 산 거 아닌가 싶어 계약을 파기하고자 하는 것입니다. 대출 규제도 강화되어 자금 압박을 받는 경우도 있고요. 


이처럼 집값 등락에 따른 변심, 자금 문제, 혹은 피치 못할 사정 등으로 인해 부동산 계약을 해지하고자 하는 이들이 늘고 있습니다. 그런데 부동산은 일반적인 물건을 살 때와 달리 큰 돈이 오가기 때문에 신중을 기해야 합니다. 금전문제가 얽혀 계약 파기 시에는 상대방이 큰 손해를 볼 수 있습니다. 그렇기 때문에 부동산 계약을 파기하는 것도 쉽지는 않고 소송에 휘말이는 경우도 많습니다. 통상 부동산 계약할 때 10%가량의 계약금을 달아놓는 것도 그래서고요. 그럼에도 불구하고 부동산 계약 해지를 원한다면 어떻게 해야 할까요? 좀 더 안전하게 좀 더 손해를 덜 보면서 해지할 수 있는 방법은 없을까요?  



┃부동산 계약 파기 어떤 상황에 가능할까?



민법 제565조에 따르면 부동산 매매계약 시 별도의 약정이 없으면, 당사자 일방이 중도금을 지급하거나 부동산을 인도하기 전까지 매수인은 지급한 계약금을 포기하고 매매계약을 해제할 수 있고, 매도인은 계약금의 2배액을 제공하고 매매계약을 해제할 수 있다고 명시되어 있습니다. 


이 말은 계약금만 지불한 상황이라면 부동산 계약 해지가 가능하다는 것입니다. 매도인의 경우 일반적인 부동산매매계약서의 '채무불이행과 손해배상' 규정에 따라 계약금의 배액을 매수인에게 상환하면 계약을 해지할 수 있고, 매수인은 계약금을 위약금으로 간주하여 계약금을 포기하면 계약을 해지할 수 있다는 거죠. 하지만 다른 의미로는 중도금이 지급된 이후에는 주택 매매계약을 해제하기 사실상 불가능하다는 이야기도 됩니다. 그렇다면 중도금 지급한 후에 주택 매매계약을 해제할 수 있는 방법은 없는 걸까요?



┃중도금 냈는데 부동산 계약 해지하는 방법이 있다고?



그렇진 않습니다. 중도금을 지급한 후에도 주택 매매계약을 해제할 수 있는 방법은 있는데요. 다음과 같은 방법으로 가능합니다. 하나씩 같이 살펴보시죠. 


① 합의해제

합의해제는 계약 당사자 양쪽의 합의에 의하여 계약의 효력을 소급적으로 소멸시키는 것입니다. 쉽게 말해 매도자와 매수자가 합의를 하면 계약을 해지할 수 있는 것이죠.


② 법정해제

법정해제는 채무자의 이행지체 혹은 이행불능, 불완전이행 등과 같은 채권자의 목적물 수령지체 등으로 계약을 해지할 수 있는 것입니다. 매도자 또는 매수자 한쪽에서 약속을 어길 경우 상대방에게 일정한 절차를 거쳐 계약을 해지하는 것이죠. 예를 들어 매수자가 잔금을 지불하는 날짜를 지키지 않으면 매도자는 채무불이행으로 인해 계약을 해제할 수 있습니다.


③ 약정해제

약정해제는 계약 시 약속된 계약 내용에 의거 계약을 해제하거나 미리 계약서 내용이나 특약사항란에 계약해제 사유를 기재해 둔 경우 그 사실로 인해 발생한 계약을 해지할 수 있는 것입니다.

쉽게 말해 계약을 체결할 때, “계약 체결일로부터 일주일 이내에는 매도인 또는 매수인이 특별한 사정이 없더라도 계약을 해제할 수 있다. 계약금은 매수인에게 돌려준다.”라는 특약사항이 있다면 계약을 해지할 수 있는 것입니다.


위의 세 가지 방법들이 계약의 구속력에서 벗어나는 계약 해제의 방법들이죠. 만약 이 세 가지 사항들에 해당되지 않는다면 계약의 구속력에서 벗어날 수 없습니다. 이와 같이 부동산 계약을 해지하는 것은 사실상 불가능하며 가능한 경우여도 매우 까다롭습니다. 때문에 부동산 계약을 하기 전에 반드시 부동산 시장의 분위기, 본인의 자금 상황 등의 사항들을 꼼꼼히 체크하고 신중하게 판단해 계약에 임해야 본인에게 올 피해를 줄일 수 있습니다.




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