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서울 전셋값 상승을 반박하는 이유 3가지

리얼캐스트 입력 2018.11.05 09:33 수정 2018.11.06 09:47
조회 160추천 1

 

 

 

 


┃집값 잡히자 전세가 꿈틀?


9.13 대책으로 집값 상승세가 주춤하자 그 여파가 전세시장으로 옮겨 붙는 양상입니다. 리얼캐스트가 부동산114자료를 바탕으로 서울 아파트 매매가와 전세가를 비교한 결과 9.13 대책 발표 후 한 달이 경과한 현재 매매가는 다소 진정세를 보인 반면 전세가는 견고한 상승세를 이어가고 있습니다.

 

한 증권가 애널리스트는 “9.13 대책으로 임대주택의 주요 공급책이던 다주택자가 줄 것이며 결과 임대주택 부족으로 그 효과가 가시화되는 내년부터 서울 전셋값이 상승할 것이다”고 전망했습니다.  

 


┃9.13 대책 이전에 전셋값이 상승한 이유는?

 


하지만 9.13 대책으로 인한 전셋값 상승은 일시적인 현상이라는 의견도 만만치 않습니다.

 

9.13 대책 전 서울 집값의 단기간 급등으로 내 집 마련을 노렸던 실수요층이 집 구매를 포기하고 전세 수요로 전환됐다는 것이죠. 또한 높은 가격에 진입한 신규 투자자들이 투자금 회수를 위해 전세가를 높게 책정해 시장에 내놓았고, 본격적인 가을 이사철을 앞두고 일찍 움직인 사람들도 전세가를 끌어올리는데 일조했다는 것입니다.

 

 


┃서울 전셋값 오를 일 없다, 넘치는 전세 물건

 

이에 서울 전셋값이 오를 수가 없다는 의견의 팽배한대요. 실제 시장에서는 그 징후가 포착되고
있습니다. 넘쳐나는 전세 물건이 그것입니다.

 

 

 

일례로 2016년 11월 입주를 시작해 입주 전세 만료 물건이 슬슬 나오기 시작하는 성동구 새 아파트 e편한세상옥수파크힐스(1976가구)의 경우 현재 한 포털 사이트에 올라온 매매 물건은 180여 건인데 전세 매물은 그보다 2배 가량 많은 270여 건에 달합니다.

 

2014년 9월 입주가 시작돼 현재 두 번째 전세 사이클에 진입한 마포구의 대장주 ‘마포래미안푸르지오(총 3885가구)’ 역시 매매 물건은 343건인데 전세 매물은 3배 가량 많은 1088건이 올라와 있죠.

 

올해 12월 입주가 시작되는 헬리오시티는 더 심각합니다. 총 9510세대 중 절반이 넘는 4960가구가 전세로 나와 있습니다. 월세도 2029건에 달하죠. 매매물건은 469가구에 불과한데 말이죠. 중복 매물을 감안하더라도 전세 물건이 매매 물건에 비해 훨씬 많음을 부인할 수는 없습니다.

 

송파구 K공인에 따르면 “현재 헬리오시티 전월세 거래건수는 전체 입주 물량의 4~5% 가량에 불과하며 문의는 꾸준하지만 가격대가 싼 것 위주로만 거래가 이뤄지고 있다”며 “1단지 전용 84㎡ 저층은 6억원에도 전세 매물이 있으나 본격적인 입주가 시작되는 12월부터는 그동안 눈치보기로 시세를 가늠하던 매물과 함께 급매물도 쏟아질 수 있어 실제 거래가는 이보다 훨씬 낮은 가격에 성사될 것이고 모두 채워지기까지 길게는 1년까지도 내다보고 있다”고 전했습니다.

 

 


┃서울 전셋값 안정 이유 1. 입주 폭탄

 

 

 

이에 서울 전셋값 상승은 일시적인 현상으로 서울 전셋값은 안정세를 이어갈 것으로 분석됩니다. 그 첫 번째 근거는 넘쳐나는 입주 물량입니다.

 

리얼캐스트가 부동산114자료를 분석한 결과, 올 연말부터 2020년까지 새 아파트 입주 물량만 10만 가구에 육박합니다. 이 중 서울 전체 입주물량의 40% 가량인 3만 7천여 가구가 강남 4구에 몰려 있습니다.

 

문제는 실수요자 중심의 경기권과 달리 서울의 경우 투자 매물이 많아 단기간에 입주 물량이 몰리면 전세나 급매물로 쏟아질 가능성이 농후하다는 것입니다.

 

실제 강남구청 통계연보에 따르면 지난 2015년 강남구의 자가주택 비율은 34%로 서울 전역의 자가주택 비율(42%)보다 낮음을 알 수 있습니다. 서울 집값을 리딩하는 강남권역에서 쏟아지는 입주 물량을 간과해서는 안 되는 이유입니다.

 

 


┃서울 전셋값 안정 이유 2. 줄어든 이주비

 

재개발•재건축 이주 수요는 전세가를 우선 올리고 그 전세가에 떠밀려서 집값이 오르기 마련인데요. 이 공식도 깨진 듯합니다. 주변 지역 아파트로 옮겨갈 만큼 이주비가 많지 않고 이주비 대출에도 난항을 겪고 있어서입니다.

 

실제 지난 7월 관리처분인가를 받은 송파구 신천동 미성 크로바 아파트의 경우 이주비 대출 금리가 4% 후반 대로 책정돼 조합원들의 원성이 이어지고 있습니다.

 

올해 1월까지 재건축 이주가 진행된 강동구 둔촌주공4단지 전용 70㎡의 이주비는 유이자 이주비 대출을 포함해 4억3000만원, 97㎡는 5억2000만원 가량, 기본 무이자 이주비로는 각각 2억6000만원, 3억5000만원 선이 책정됐습니다. 둔촌동 일대 전용 84㎡의 전셋값은 현재 6억원 선으로 이주비만으로 일대 전셋집을 구하기는 쉽지 않은 상황이죠.

 

 


서울 전셋값 안정 이유 3. 감소하는 3~4인 가구

 

 

줄어드는 서울 인구, 특히 아파트를 주요 주거공간으로 선택하는 3~4인 가구의 감소도 서울 전셋값 안정에 일조하고 있습니다. 서울 인구는 줄지만 세대 수는 늘고 있어 문제가 되지 않을 것으로 내다보는 분석도 있지만 늘어나는 세대 수는 1~2인 가구입니다. 1~2인 가구의 주요 주거공간인 오피스텔, 원룸 빌라, 도시형생활주택 등은 서울에 넘쳐납니다. 1~2인 세대 증가가 서울 아파트 전셋값을 끌어올릴 것으로 분석하는 데에는 무리가 있죠.

 

 


┃매매시장 선행하는 전세시장, 그 추이에 주목해야

 

 

실수요자 중심으로 시세가 형성되는 전세시장은 매매시장에 선행하기 마련입니다. 매매시장과 달리 ‘버티기’가 되지 않기에 시장에 반응이 빠르게 나타나죠.

 

대체로 구옥에서 전세가 하락이 먼저 일어나는 게 일반적이지만 지금처럼 새 아파트 입주가 산재한 상황이라면 전세입자를 구하지 못하고 결국 입주 잔금을 치르기 위해 새 아파트 급매물도 튀어나올 수 있습니다. 실수요층이 현재 전세시장의 흐름을 주목해야 하는 이유입니다.

 

 

 

 

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