“1년 전만 해도 3천만원 가지고 충분히 갭투자가 가능했는데 지금은 아니에요. 아파트값이 소폭 올랐고, 갭이 벌어지면서 거래도 1~2건에 그치고 있어요. 소액투자를 하려면 이제 다른 곳을 알아보셔야 돼요.”(인천광역시 부평구 부평역 인근 M중개업소 대표)
인천광역시 부평구 일대 아파트들은 매매가격과 전세가 차이가 별로 없어 이른바 갭투자의 성지로 불려왔습니다. 비규제지역인 인천에서도 서울과 가까운 곳인데다 다른 지역보다 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 높았기 때문입니다. 인천 부평구의 전세가율은 10월말 기준 79.6%로, 인천광역시 전체 평균인 75%보다 높습니다(시세기준:부동산114).
┃서울 갭투자자들 부평으로 가다
서울 노원, 강서 등에서 성행하던 갭투자는 투자자들이 인천, 경기 지역으로 눈을 돌리면서 불씨에 불이 붙었습니다. 이때 눈에 들어온 곳이 인천 부평인데요. 비규제지역인 인천 가운데서도 부평의 입지에 주목했습니다. 우선 서울지하철 1호선과 7호선, 인천지하철 1호선을 이용해 인천에서 서울로 가장 이동하기 좋은 곳이 부평입니다. 입지 외에도 역세권을 중심으로 개발호재들이 있다는 점도 투자자들의 관심을 끌었습니다.
이런 가능성에도 불구하고 시세가 낮아 ‘저평가’됐다고 판단한 투자자들의 발길이 이어졌습니다.
부평역 인근의 L공인 대표는 “서울 부동산 시장 급변에도 비교적 영향을 덜 받는 비규제지역이라 안정적이고, 서울로 출퇴근이 쉬운 교통과 생활 편의시설 등을 갖췄으며, 향후 부평역 GTX-B노선, 군부대 이전부지 공원화, 복개천 생태하천 복원사업 등이 예정되어 있어 갭투자자들이 몰려드는 것 같다”고 분석했습니다.
┃9.13부동산대책 이후 저렴한 매물 실종…갭투자 하려면 1억
하지만 9.13부동산 대책이 나온 직후 서울 강남 등 인천지역이 아닌 외지인들이 몰리면서 거래가 이뤄졌고, 투자할 만한 매물이 실종됐습니다. 단기간에 매물가격이 오르면서 갭투자에 필요한 비용도 늘어나 9월 부동산대책이 나오기 직전까지는 6,000만~7,000만원선의 투자금액이면 매입이 가능했으나, 9.13대책 직후부터는 3,000만~4,000만원이 올라 현재는 억대의 투자금액이 필요해 졌습니다.
물론 그 동안 갭투자가 없었던 것은 아닙니다. 수요가 많았던 부평 동아2단지 전용면적 59㎡는 올해 초만해도 매매가 2억3,000만~2억4,000만원선을 유지하다가 9.13대책 전에는 2억6,000만~2억7,000만원까지 올랐습니다. 전셋값은 약 2억원선으로 큰 변동 없이 흐름을 이어갔는데요. 하지만 9.13부동산대책 이후 매매가가 3억원까지 치솟으며, 이제는 최소 1억원 이상 비용이 있어야 매입이 가능합니다.
갭투자에 필요한 자기자본 비중이 높아지면서, 1년 전 80% 초반대를 기록하던 인천 부평일대의 전세가율은 70%대 후반으로 내려 앉았습니다. 단지에 따라서는 이보다 더 낮아진 곳들도 있습니다.
특히 군부대 이전 부지 개발 기대감이 있는 부평시장역 인근 동아 1,2단지 등 지은 지 30년이 넘은 오래된 단지들은 1년 사이 매매가가 7,000만원가량 상승했고, 전셋값은 500만원 안팎으로 하락하면서 전세가율이 70% 밑으로 내려앉았습니다.
동아1단지 인근 K공인중개사는 “이곳은 그 동안 전셋값이 탄탄했지만 갭투자가 늘면서, 전세물량이 많아져 전셋값이 약세다. 반면 매매가는 올라 전세가율이 떨어졌다”고 말했습니다.
┃서울 강남 등 현금 쥔 갭투자자들이 오히려 투자처로 매력 퇴색시켜
시세 상승폭이 크지 않던 지역인 부평일대가 단기간에 수천만원이 오르면서 투자 메리트는 줄어들고 있습니다. 거래할 수 있는 좋은 매물도 없다 보니 거래절벽까지 우려되는 상황입니다. 9.13대책 이후 서울 등 수도권 전역이 조정기를 겪고 있는 상황이라 현재로선 시세나 전세상승이 여의치 않다는 것이 업계 전문가들의 공통된 의견입니다.
부동산인포 권일 리서치팀장은 “단기간에 가격이 급등하면서 현 시점에서 투자하기란 쉽지 않아졌습니다. 더욱이 서울 강남권 집값 하락 소식도 투자자들에겐 부담인데요. 다만 부평일대는 역세권 및 군부대 이전부지 개발 가능성이 있고, 서울 접근성이 좋은 만큼 실거주자들 수요로 가격이 급격히 하락할 것으로 보이진 않습니다. 그러나 어쨌든 현재 부평은 갭투자 지역으로서 매력이 사실상 떨어진 상태입니다.”
