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강남불패 신화의 진실, 강남 집값 진짜 오르기만 한 걸까?

리얼캐스트 입력 2018.11.06 09:31 수정 2018.11.06 09:45
조회 124추천 0

 

 

 

┃9.13대책 이후 강남 집값 상승 둔화되기 시작

 

 

9.13대책 이후 강남 집값 상승세가 본격 둔화되고 있습니다. 부동산114의 10월 4주 강남3구 아파트 매매가격변동률은 0.08%로, 대책 발표 전인 9월 1주 0.60%에 비해 미미한 수준입니다.

 

강남 아파트 거래건수도 줄어드는 추세입니다. 국토교통부 실거래가공개시스템 9월 자료(기준일: 18.10.29)에 따르면 강남3구에서는 △1일~10일 566건 △11일~20일 189건 △21일~30일 31건으로 거래가 급감했습니다. 

 

특히 투자수요가 몰렸던 강남 재건축아파트 중심으로 가격 하락세가 뚜렷합니다. 강남구 은마아파트 전용 76㎡는 9월 18억5000만원에 거래됐는데 지금은 17억원 선에 매물이 나오고 있고요. 지난 9월 19억1000만원까지 거래된 잠실주공5단지 전용 76㎡도 지금은 17억원 선으로 가격을 내린 매물이 많습니다.

 

 

┃강남 집값 거품 꺼지는 단계 VS 규제로 인한 잠정적 소강상태

 

아파트가격과 거래량에 적신호가 켜지면서 강남 집값에 낀 거품이 빠지기 시작했다는 의견이 대두되고 있습니다. 강력한 대출규제와 보유세 강화, 여기에 금리 인상 변수가 맞물리면서 시장이 빠르게 냉각되고 있다는 설명입니다.

 

반면 지금의 거래 소강상태는 정부 규제에 따른 일시적 현상에 불과하다는 주장도 나옵니다. 이들은 현 정부와 동일한 시장 흐름을 보였던 참여정부 당시에도 강남 아파트 가격이 급등했다는 점을 그 근거로 들고 있죠.

 

실제로 현 정부와 참여정부는 부동산시장이 들끓는 시점에 출범해 강력한 규제 기조를 이어간 점 등 비슷한 부분이 많습니다. 참여정부도 2003년에만 6개의 대책을 쏟아내며 부동산시장을 안정시키는데 노력을 기울였는데요. 청약, 재건축, 세금 등 전방위 규제폭탄에 강남아파트 가격은 잠시 하락하게 됩니다. 하지만 집값은 2006년부터 다시 폭등하기 시작했죠. 결국 참여정부가 임기 내내 추진한 ‘투기와의 전쟁’이 무색하게도 2007년 12월 강남구 아파트가격은 정부 출범시점인 2003년 1월에 비해 102.0% 올랐습니다(부동산114). 같은 기간 79.9% 상승한 서울시 아파트 가격에 비해 1.3배 더 오른 셈입니다. 

 

 

┃롤러코스터 타는 강남 집값

 

 

그렇다고 강남 집값이 상승일로만 걸어온 것은 아닙니다. 글로벌 금융위기 이후 경기 침체가 장기화되면서 강남 집값도 조정기를 겪었죠. 2006년부터 2009년까지 상승했던 강남 집값은 2010년부터 곤두박질치게 됩니다.

 

하지만 박근혜 정부 시절 재건축 연한을 40년에서 30년으로 단축하고 안전진단 규제를 완화하면서 재건축 아파트를 중심으로 집값은 큰 폭으로 반등했습니다.

 

일례로 앞서 언급한 대치동 은마아파트 전용 76㎡은 지난 2006년 11억5000만원에 계약된 후 2012년 7억1000만원까지 주저앉았는데요. 이후 경기부양책에 힘입어 2016년 들어 11억원 선을 회복, 2년만에 18억5000만원까지 거래됐습니다. 또 부동산경기가 바닥이었던 2012년 5억8400만원에 계약됐던 개포주공1단지 전용 41㎡도 2018년 8월에는 무려 3배 가까이 오른 17억1000만원에 팔렸습니다.

 


┃강남불패는 ‘똘똘한 한 채’ 선호와 ‘학습효과’가 만든 결과

 

최근 재건축과 대출 규제가 강화되면서 재건축 아파트의 거래가 뜸해졌고, 이러한 분위기는 강남, 서울 아파트 전반으로 퍼지는 모습입니다. 하지만 강남권 분양단지와 연식 5년 미만 새 아파트에 대한 수요는 여전히 많습니다. 이는 두 차례나 강남 집값 폭등을 경험하며 강남불패에 대한 인식이 팽배한데다 다주택자에 대한 세 부담이 커지면서 수요가 똘똘한 한 채로 몰린 탓으로 분석됩니다. ‘강남’에 대한 기대감이 커질수록 ‘강남불패’ 신화 역시 지속될 것으로 예상되는데요. 마지막으로 부동산인포 권일 팀장의 말을 들어보시죠.

 

“강남권은 교육, 직장, 생활편의시설 등 인프라가 집약돼 수요가 끊이지 않습니다. 탄탄한 수요가 뒷받침되기 때문에 정책이나 경기 상황에 따라 일부 조정시점이 있어도 결국 주택가격이 우상향 할 수밖에 없습니다. 다만 강남 집값 상승의 주 축이 재건축이라는 점을 고려할 때, 70~80년대 준공된 아파트들이 모두 사업을 완료하고 나면 상승폭은 과거와 달리 둔화될 것으로 보입니다.”

 

 

 

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