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노도강 뛰면 끝물! 부동산시장 진리로 굳어지나?

리얼캐스트 입력 2018.11.07 08:25 수정 2018.11.07 08:25
조회 195추천 1

 

 

 

 

┃9.13대책 이후 추격 매수 끊긴 노원구

 

 

서울 갭투자의 성지로 불리던 노원구에서 아파트 거래가 자취를 감췄습니다. 9.13대책 이후 대출길이 막히면서 투자수요가 급감한 탓입니다. 강남과 마포∙용산∙성동구를 따라 추격매수가 이어졌던 노원∙도봉∙강북구의 맏형, 노원구마저 매수문의가 급감하자 서울 집값 하락설에 힘이 실리고 있습니다.

 

그간 매매가 활발했던 상계주공아파트 내 중개업소들도 다소 한산한 모습입니다. 주공9단지 앞 금호공인중개사 함태식 대표는 “8월부터 9.13대책 전까지 투자수요가 몰려 거래가 많았는데 한두 달 사이에 분위기가 반전됐다”라고 전했습니다.

 

거래가 뜸해졌지만 가격은 고점에 머물러 있습니다. 이에 대해 함태식 대표는 “증여나 임대주택 등록으로 매도가 불가능한 집들이 많다. 급히 집을 팔아야 하는 집주인들이 없기 때문에 매도 호가가 높은 것”이라고 설명했습니다.

 

 

┃보름 만에 5000만원 이상 급등… 실수요의 가격 피로감 확대

 

 

현지 중개업자들에 따르면, 상계주공아파트는 갭투자들이 몰린 8월말께부터 9.13대책까지 호가가 5000만원 이상 올랐습니다. 주공7단지의 경우, 8월말 전용 59㎡의 시세는 4억~4억6천만원선이었는데, 지금은 5억3000만원 선에 매물이 나오고 있습니다(네이버 기준).

 

단기 가격 급등에 따른 피로감이 누적되면서 거래는 소강상태에 접어 들었습니다. 한 중개업자는 “집값이 비싸다고 느끼는 실수요자들이 매수를 보류하고 있고, 9.13대책의 여파로 집값 하락을 예상하는 투자자들은 급매물만 찾고 있다”라며, “당분간 매도-매수자간 가격 줄다리기는 이어질 것”이라고 전망했습니다.

 

 

┃집주인 중 과반수가 투자수요… 최근에는 지방에서도 몰려와 거래

 

급등한 집값에 매매-전세간 가격 차가 벌어지면서 갭투자금도 늘었습니다. 지하철 4∙7호선 노원역 접근성이 좋아 인기가 많은 3, 6, 7단지의 경우, 이제 2억5000만원을 가져야 투자할 수 있다고 합니다.

 

이들에 비해 투자금이 5000만원 정도 덜 드는 7호선 마들역 주변 9단지로 갭투자 수요가 몰리면서 9단지는 올 들어 상계주공 단지들 가운데 최다 거래량을 기록했는데요. 갭투자자들의 전세물건이 많아진 반면, 9.13대책 이후 전세 문의까지 뜸해지면서 전용 58㎡ 기준 2억원 선을 유지하던 전셋값이 1억8000만원까지 내렸습니다.

 

일각에서는 지금의 거래절벽 상태가 장기화된다면 가격 하락은 불가피하다고 말합니다. 과거 노원구가 투기지역으로 지정된 8.2대책 후에도 1년여간 거래가 뜸해 집값이 하락한 바 있죠. 게다가 최근 집값 상승을 주도한 세력이 갭투자자들이라는 점도 집값을 불안하게 만드는 요인입니다.

 

상계주공 단지 내 한 중개업자는 “갭투자자들 중 70~80%는 서울 외 지역에서 온 중장년층들로, 월세수익보다는 시세차익에 관심이 많은 편”이라고 말했는데요. 금리인상, 경기침체 등의 변수로 인해 집값 약보합세가 지속된다면 이들의 매물이 쏟아질 가능성도 배제할 수 없습니다. 

 

 

┃가격 하락? 글쎄… 가격거품 크지 않았고, 개발호재 많아 문제 없다

 

반면 현지 중개업자들은 “지금의 거래절벽이 이어질 경우, 상계주공아파트의 가격도 조정을 받을 수 있지만 장기적으로는 상승할 것”이라고 입을 모았습니다. 주변에 개발호재가 산재해 있어섭니다.

 

주공5단지 솔로몬 부동산 조남현 대표는 “거래 소강상태는 당분간 이어지겠지만 가격 하락으로 연결되진 않을 것으로 보인다. 서울 타 지역에 비해 거래가 뒤늦게 일어나면서 상대적으로 가격이 적게 오른데다 창동개발과 동부간선도로 지하화, KTX와 GTX 연장 등 상계주공아파트 주변의 호재가 많아 수요가 뒷받침돼서다”라고 말했습니다.

 

실제로 상계주공과 인접한 창동차량기지(18만㎡)와 도봉면허시험장(7만㎡)은 8만개 일자리 창출효과가 있는 문화, 지식형 첨단산업의 메카로 개발될 예정인데요. 기업 및 상업시설이 들어서면서 직주근접 수요의 유입도 예상되고 있습니다.

 

정책의 여파가 가라앉는 내년에는 가격이 반등하리란 의견도 나옵니다. 3단지 앞 A중개업소 관계자는 “강남 등 서울 타 지역에 비하면 집값 부담이 덜해 장기 투자하려는 수요가 많았기 때문에 가격이 쉽게 빠지지 않을 것”이라며, “주공8단지 재건축인 ‘노원꿈에그린’의 입주시점 및 주공5단지의 재건축 추진 단계에 따라 가격이 반등할 가능성도 있다”라고 내다봤습니다.

 

변수는 대출규제입니다. 주택담보대출뿐만 아니라 신용대출 등 차주의 모든 대출의 원리금상환능력을 고려하는 DSR(총체적상환능력비율)이 지난 31일부터 시행돼, 부동산 투자수요가 감소가 예상되기 때문인데요. 악재와 호재가 공존하는 상계주공아파트의 가격은 어떤 흐름을 타게 될까요?

 

 

 

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