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Daum - 부동산


너무 뛴 지방광역시 갭메우기, 변방 구도심도 때 아닌 호황

리얼캐스트 입력 2018.11.07 08:54 수정 2018.11.07 15:45
조회 101추천 0



┃너무 뛴 지방광역시 갭메우기 시작되나...화순·신탄진·괴정 부동산 꿈틀


지방 부동산이 침체일로입니다. 하지만 예외적인 모습을 보이는 곳도 있습니다. 광주, 대전, 대구 지역입니다. 물론 이들 지역에서도 양극화 현상은 벌어지고 있습니다만 신규 아파트를 중심으로 가격이 가파르게 올라가고 있습니다. 특히 광주 남구 봉선동의 경우 올해 들어서만 5.8%의 가격 급등세를 보였죠. 대전의 경우도 2%가까이 올랐고요. 수요자들이 상대적으로 규제의 영향을 덜 받고 가격 상승폭도 덜했던 지방 광역시로 눈을 돌렸기 때문인데요. 



상황이 이렇다 보니 반사이익을 보는 곳도 생겨나고 있습니다. 대표적인 곳이 앞서 말씀 드린 광주 인접 전남 화순과 옛 대전의 도심인 신탄진, 명지국제신도시에 인접한 부산 구도심 괴정 등으로 최근 들어 거래가 늘고 집값도 꿈틀거리고 있습니다. 



┃잊혀졌던 지방 구도심 3곳의 3색 매력


조용하던 이들 지역의 매력이 무엇이길래 타 지방도시들과 상이한 기류가 감지되는 것일까요? 몇 가지 공통점이 발견되고 있는데요. 먼저 인접 광역시로 눈을 돌렸던 갭투자자들의 유입과 낡은 아파트가 많다는 점, 그리고 주거환경 개선을 위한 정비사업이 진행되고 있다는 점 등입니다. 인접 광역시의 집값이 너무 뛰자 그 상승세를 이어받은 일명 갭메우기가 진행되고 있는 모습인데요. 잠잠하던 이들 지역에 어떤 변화들이 있는지 각 지역별 특징을 알아보도록 하겠습니다. 



먼저 화순부터 살펴보면요. 우리가 보통 화순이라고 부르는 곳은 정확히 말해 전라남도 화순읍입니다. 아파트와 관공서, 주요 상업시설이 은 화순읍에 모두 모여 있기 때문입니다. 화순은 광주광역시 남동쪽에 위치했습니다. 실제 도로 이동을 기준으로는 20km 정도 거리(광주시청~화순군청)로 결코 먼 거리가 아닙니다. 


여기에 화순 주택시장의 특징을 정리하면 아파트 연식이 오래됐다는 것입니다. 그리고 광주까지 출퇴근이 가능하다는 점 때문에 광주에서 이사를 많이 들어오고 있고 수요가 증가함에 따라 전세가비율 등도 높게 나타나고 있습니다. 또한 전남대학교 병원을 비롯해 요양병원 등이 많아 의료종사자들이 많이 거주하고 있다는 점도 특징 중 하나입니다. 그래서인지 최근 들어 거래가 늘고 있고 새 아파트에 대한 니즈도 강해지고 있습니다. 투자수요가 몰려 광주 집값이 너무 급등함에 따른 이전 수요도 화순을 주목하게 하는 데 한 몫을 차지하고 있고요. 


신탄진 역시 그렇습니다. 신탄진은 금강 기준으로 대전 남쪽에 위치해 있는데요. 최근 집값 상승이 거센 대전 서구, 유성구 등지와 가깝지만 이들 지역보다는 상대적으로 저평가되어 있다 보니 반사이익을 보고 있죠. 경부선 철도가 지남에 따라 신탄진역을 중심으로 방직공장과 제지공장, 하역장 등이 위치해 과거 대한민국 물류의 중심지였지만 물류공장의 해외 이전과 KTXᆞSRT 등 고속철도가 생겨남에 따라 세월 속에서 잊혀졌던 신탄진이 다시금 활력을 되찾을 기미가 보이고 있는 것입니다. 게다가 공장이전 부지를 중심으로 아파트 공급이 활발하고 무엇보다 신탄진역을 중심으로 도시정비 사업이 진행 중에 있어 관심이 쏠리고 있습니다.


부산시 사하구에 위치한 괴정은 상기 두 곳과는 조금 상이한 면이 없지 않지만 낙후된 구도심, 소외 받던 곳이 활력이 감지된다는 점에서 비슷한 면이 있습니다. 괴정은 부산 내에서도 정중앙에 위치했지만 부산의 팽창과 함께 아파트는 낡게 된 슬럼화가 심한 옛 도심인데요. 인근 강서구 명지국제신도시 등에 밀려서 유출 인구가 많았던 곳입니다. 노후 주택가가 많은데도 신도시 개발 등 타 구군과 비교해 그간 재개발·재건축 사업이 더뎠던 곳이기도 하고요. 그런데 최근 대로변과 평지 등 사업성이 높은 곳을 중심으로 도시정비사업에 가속도가 붙으며 다시 살아날 조짐을 보이고 있습니다. 실제로 부동산114에 따르면 부산광역시 아파트 평균 매매가격은 올 들어서부터 10월까지 하락폭이 -1.18%에 달할 정도로 큰 폭의 하락세를 보였지만 명지국제신도시가 위치한 강서구의 경우 부산 내에서 하락폭이 가장 적은 -0.14%인데요. 사하구 같은 경우도 유출된 수요가 서서히 들어오면서 부산전체 하락폭 절반에도 못 미치는 -0.47%의 감소세를 보이고 있습니다. 업계에선 주택 정비가 완료되면 사하구 내 주거 재정착률이 한층 더 높아질 것으로 기대하고 있습니다.



┃전남 화순, 광주 사람이 몰려든다



여느 지방도시들과 다른 양상을 보이는 3곳 지역의 매력을 보다 세부적으로 살펴보겠습니다. 먼저 화순으로는 광주 사람들이 몰려들고 있습니다. 통계청 전입 인구 자료를 확인해 보면 지난 3년 간 화순 전입 인구는 총 1만9,414명입니다. 그런데 광주에서 살다가 온 전입자가 9,125명이었습니다. 비율로는 47% 수준입니다. 10명 가운데 4.7명이 광주에서 이사를 왔다는 것입니다. 


이유가 뭘까요? 단순히 거리가 가까워서 그랬을까요? 현지에서 밝히는 이유는 크게 2가지 입니다. 첫 번째 이유는 앞서도 말했듯 아파트값 차이 때문에 이사를 들어오는 것입니다. 실제 10월 현재 광주 아파트값은 평균 713만원입니다. 그런데 화순 아파트값은 평균 442만원(3.3㎡당) 입니다. 너무 급등한 광주 집값을 감당하기 보다는 광주 인접지역에 보다 저평가된 곳으로 수요가 이전하고 있다는 얘기입니다. 또 다른 이유는 교육 때문입니다. 화순이 읍 단위에 해당하는 만큼 대학 입학 시 농어촌 특별전형 대상이 될 수 있습니다.  



┃화순 아파트 거래량 지난해 대비 2배 넘어



현재 화순 소재 아파트는 화순읍에만 있습니다. 총 단지 수는 21개며 총 1만233세대입니다. 앞서도 밝혔듯이 화순 아파트 시장은 몇 가지 특징이 있습니다. 대부분 입주 20년이상 된 노후아파트라는 점입니다. 실제로 화순 아파트(1만233세대) 가운데 86%(8,820세대)가 입주 20년이상 됐습니다. 그럼에도 불구하고 거래가 늘고 있습니다. 국토부 실거래가에 따르면 올해 1월부터 9월까지 화순 아파트 거래량은 939건으로 지난 해(449건)와 비교하면 이미 2배 수준을 넘어 선 상태입니다. 지난 2006년부터의 통계를 봐도 1,000건 이상 거래가 있었던 때는 2011년(1,378건)과 2015년(1,333건) 딱 두 번 이었던 만큼 현재 거래량은 결코 적지 않은 수준이죠.  


이 지역 가격 리딩 아파트인 화순산이고운 아파트의 거래량이나 거래가격을 봐도 이 지역에 대한 관심이 살아나고 있다는 걸 알 수 있습니다. 화순산이고운 아파트는 2016년 입주해서 현재 2년차 아파트며 총 7개동에서 406세대 규모인데요. 올해 12건의 거래가 있었으며 전용 84㎡의 경우 지난 9월 2억6,700만원에 거래됐습니다. 전월세는 6건 거래 사례가 있었으며 전용 84㎡가 지난 6월 2억에 전세 거래가 있었고요. 분양 당시나 입주 초기만해도 매매가 2억원을 훨씬 밑돌았으니 거의 매매가격이 7,000~8,000만원가량 뛴 것입니다. 전세가율은 약 74% 수준을 기록하고 있는 거고요. 올해 지방시장에서 가장 핫한 대전이 전세가율 74%로 광역투자자가 몰렸다고 하는데, 마찬가지로 화순에도 광주로의 출퇴근하는 실수요는 물론 투자수요까지 가세하고 있다는 방증이죠. 


물론 의아해하시는 분들도 있을 겁니다. 수치상으로 매매나 전월세 거래가 너무 적은 것 아니냐고요? 그런데 아셔야 할 것이 네이버 부동산이나 국민은행에는 화순 매물 정보가 단 한 건도 없습니다. 그나마 지역 부동산 홈페이지(사랑방 부동산)에서 확인할 수 있는 매물의 수가 194건(매매,전세,월세 포함)에 불과합니다. 단지별로 평균 9건 정도밖에 되지 않는 것입니다. 다시 말해 화순 전체적으로 매매는 물론 전월세 매물이 적기 때문에 거래가 많지 않은데 작년 대비 2배 이상의 거래가 이뤄졌다는 건 나오는 즉시 팔려 나갔다는 얘기입니다.


이런 곳에 이달 중 화순 최초의 대형건설사 브랜드 아파트가 나올 예정입니다. ‘힐스테이트 화순’으로 아직 본격적인 마케팅 시작 전인데도 하루 평균 80콜이상의 전화문의가 이어지고 있다는 게 분양 관계자의 전언입니다. 



┃대전 집값 뛰자 변방 신탄진도 반사이익



교통물류의 요충지였지만 이전 수요가 발생하면서 대전 내에서도 눈 여겨보지 않던 신탄진도 마찬가지입니다.  올해 들어 아파트 거래가 증가하는 등 반전의 기미가 보이고 있습니다. 실제 아파트 거래가 늘었습니다. 올 초부터 9월까지 대덕구(신탄진)에서 거래된 아파트는 총 3,486건. 지난 해 같은 기간(2,132건)과 비교하면 1354건(63%) 증가한 것입니다. 


이유는 저평가와 다양한 개발호재 때문이라는 것이 현지 반응입니다. 현재 대덕구 아파트값은 대전내에서도 가장 저렴한 수준입니다. 3.3㎡당으로 하면 평균 603만원입니다. 대전 평균(758만원) 보다 20% 낮은 수준입니다. 여기에 신탄진역을 중심으로 정비사업이 진행 중이며 무엇보다 내년 착공 예정인 대전지하철 3호선은 신탄진역을 출발해 대전 시내를 거쳐 계룡시까지 갑니다. 역세권 편입에 대한 기대감이 높은 것입니다. 또한 공장 이전 부지로도 새 아파트 공급이 활발합니다. 이미 2,300세대 이상의 대단지(금강엑슬루타워)가 입주 했으며 1,700여세대의 새 아파트 ‘대전 동일스위트 리버 스카이’도 지난 2일 모델하우스를 열고 본격 분양에 돌입했습니다. 



┃부산 사하구 괴정 정비사업 가속도 붙어



앞서 언급한 바와 같이 괴정동이 입지한 부산 사하구도 최근 지지부진하던 도시정비사업에 가속도가 붙으며 새롭게 변화가 감지되는 곳입니다. 사하구는 부산 내에서도 낙후된 이미지가 강한 곳입니다. 실제 사하구 내 아파트는 7만5,070세대가 있는데요. 입주 20년이상 된 아파트가 4만7,968세대에 달합니다. 비율로는 64% 수준이지요. 부산 전체로 볼 때 입주 20년이상 아파트 비율이 49%가량으로 이 수준은 결코 적지 않은 수준입니다. 


이처럼 노후주택이 많은 편이지만 이 곳은 그간 공급도 활발하지 못했습니다. 올해부터 2020년까지 사하구에 입주예정 아파트는 1,557세대에 불과합니다. 이 기간 부산광역시 입주물량(7만5187세대)의 2%가량을 차지하는 물량입니다. 하지만 최근 재개발 구역을 중심으로 움직임이 활발합니다. 괴정2구역 재개발 사업이 11월 분양에 들어갔고요(835세대). 앞으로 괴정4구역, 괴정5구역도 재개발을 진행할 예정입니다. 특히 괴정5구역의 경우는 4,000세대 이상의 대단지로 내년 사업시행인가가 예정돼 있습니다. 참고로 괴정 4구역은 2000세대 이상이며 지난 해 초 추진위원회가 승인된 상태입니다. 



┃갭메우기 본격화하는 화순·신탄진·괴정



지금까지 집값이 너무 오른 지방광역시나 신도시 인접으로 갭메우기를 본격화하며 타 지방도시들과 달리 활력을 되찾을 것으로 감지되는 지방도시 세 곳에 대해 알아봤는데요. 갭투자자들이 모이고 아파트가 낡고 도시정비사업 등 자체적인 개발호재가 있는 공통점을 확인할 수 있었습니다. 여기에 규제에서 빗겨나 있다는 점도 관심이 모아지는 이유입니다. 


한마디로 비조정대상 지역이라는 것입니다. 그래서 대출이나 분양권 전매에서 서울·수도권 보다 여유가 있습니다. 특히 신규 분양 시장에서는 분양권 전매제한 기간이 상대적으로 짧은 것이 큰 장점이지요. 올해 9.13대책을 통해 수도권 택지지구 아파트의 분양권은 최대 8년까지 전매를 못 합니다. 반면 지방은 광역시의 경우 계약 이후 6개월 이후 전매가 가능하고 광역시 제외 지역은 계약 이후 전매가 가능합니다.





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