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공급 늘리면 서울 집값 얼마나 잡힐까

리얼캐스트 입력 2018.11.08 09:48 수정 2018.11.08 10:20
조회 231추천 0

 

2014년 택지개발촉진법 폐지 이후 전국에서는 신규로 조성된 공공택지가 없었습니다. 하지만 최근 서울 근교, 소위 3기신도시라고 불리는 공공택지 조성 문제로 정부와 해당 지역 주민들간의 마찰이 심한데요.

 

정부는 수도권에 공공택지를 조성, 30만호 이상의 주택을 공급해 서울 집값을 잡겠다고 지난 8월 발표했습니다. 수차례 부동산대책을 내놓았지만 서울 등 일부 지역의 집값이 단기간에 급등하는 등 대책효과가 크지 않았기 때문입니다.

 

결국 양질의 주택을 공급해 서울 등에 집중되는 수요를 분산, 집값을 안정시키겠다는 방법을 택했습니다. 수요보다 공급이 많아지면 자연스럽게 가격이 하락한다는 경제 기본 논리에 따라서 말입니다.

 

실제로 공급이 많으면 주택의 매매가나 전셋값 등은 하락해 온 것으로 나타났습니다.

 

부동산시장 분석업체 부동산인포가 부동산114의 전국 시도별 아파트시세(매매, 전세) 변동률, 입주물량 최근 4년치를 분석한 결과 공급이 많으면 아파트 매매가와 전셋값 변동률이 눈에 띄게 둔화되고 감소하는 것으로 나타났습니다.

 


대부분 시도 지역 공급(입주) 증가하면 전셋값, 매매가 변동률 둔화 또는 하락

 

 

부동산인포 자료에 따르면 서울은 2015년 2분기, 3분기 등에 입주가 평년보다 증가하며 전셋값 변동률이 낮아졌습니다. 이후 2016년 8월 이후 입주물량이 급증하자 이때도 변동률이 낮아졌습니다.

 

지방은 이 같은 현상이 더한 모습입니다.

 

충남과 경남의 같은 기간 전세 및 매매가 변동률 그래프와 입주물량 그래프인데요. 충남은 2016년이후 입주가 늘면서 전셋값 변동률이 마이너스를 기록해 오고 있습니다. 경남의 경우도 2017년 이후 입주가 늘면서 전셋값은 장기 침체를 이어갔습니다.

 


매매가에 선행(先行)한다는 전셋값…최근 전셋값과 매매가의 상관관계는?


계속된 전셋값 하락으로 인해 매매가가 이어서 하락할 것인가에 대한 관심도 높아지고 있습니다. 통상 전셋값이 매매가에 선행(先行)한다(선행지수)는 것이 ‘부동산 상식’이라고 알려져 있습니다. 전셋값이 먼저 떨어지고 나면 일정 시차를 두고 매매가가 하락한다는 의미인데요.

 

하지만 부동산인포 자료에 따르면 적어도 조사기간(2015년 1월~2018년 10월)에서는 전셋값이 선행하는 상황은 찾아 보기 어려웠습니다. 오히려 시차 없이 동반 하락, 상승을 반복했습니다.

 

예를 든 서울, 충남, 경남의 전셋값, 매매가 변동률 그래프를 보면 쉽게 알 수 있습니다.

 

이와 같은 이유에 대해 부동산인포 권일팀장은 “원래 현금이 많았거나 저금리로 대출을 받은 수요자들이 전셋값 움직임과 별개로 적극적으로 주택을 구입했기 때문에 전셋값 하락 이후 매매가가 하락하는 사례를 쉽게 찾아보기 어렵다”고 말했습니다.

 


3기신도시 조성이 서울 집값을 잡을 까?


정부는 서울 근교에 신도시급 공공택지를 조성, 주택을 공급하기로 했습니다. 지정과정에서 잡음은 있지만 공급을 늘리기 위해선 어쩔 수 없는 상황인데요. 공급을 늘리면 서울 집값은 잡힐까요?

 

 

위 그래프 상의 매매가 변동률 추이를 보면 특정 시기에 변동률이 큰 폭으로 오른 것을 볼 수 있습니다. 이는 서울 아파트시장의 재건축이나 개발 관련 이슈에 따라 입주물량, 전셋값 변동의 영향을 비교적 덜 받고 있음 증명하는 셈입니다.

 

2016년에는 강동구 둔촌주공이나 강남구 개포주공 같은 재건축이, 2017년에는 강남권에 이은 도심, 강북권 일대로 집값이 상승했습니다. 2018년에는 박원순 서울시장의 개발 관련 발언으로 인해 서울 아파트 매매가 변동률일 큰 폭으로 상승하기도 했습니다.

 

때문에 서울시내가 아닌 서울 근교, 경기도 지역에 주택 공급을 해서 서울 집값이 잡힐 것인가에 대한 우려의 시선도 많습니다.

 

권일 팀장은 “서울 내에 직접적인 공급이 이뤄지지 않고 서울 인접 경기지역에 공급 만으로는 서울 집값 안정화는 어려울 것이다. 서울, 경기, 지방 등 지역마다 주택시장은 다르기 때문에 지역별 상황에 따른 공급대책과 부동산정책을 달리 적용하는 하는 방법도 고려 돼야 한다”고 말했습니다.

 

 

 

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