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Daum - 부동산


리츠가 부동산 대안 투자재로 급부상한 까닭

리얼캐스트 입력 2018.11.09 09:26 수정 2018.11.09 09:53
조회 53추천 0



┃수익형 부동산 수익률 저하에 투자 리스크 커져



저금리 기조가 장기화되면서 상가, 오피스텔 등의 수익형 부동산으로 유동자금이 몰렸지만 공급과잉에 따른 수익률 저하로 투자 리스크가 커지고 있습니다. 헌국감정원이 발표한 상업용 부동산 투자수익률 현황을 보면 올해 1분기만 해도 1.85%였는데 2분기에 그 수치가 0.01%포인트 떨어지더니 지난 3분기에는 1.75%로 0.09%포인트나 또 하락했습니다. 공급폭탄인 오피스텔도 그렇습니다. 임대수익률 5%를 넘기가 힘든 상황이지요. 특히 주 수요층이 많은 서울·수도권은 더더욱이요. 그러다 보니 거래도 줄고 있습니다. 국토교통부 통계에 따르면 지난 9월 상업·업무용부동산 거래건수는 2만5,379건으로 전월 대비 11.4% 감소했고, 작년 같은 달에 비해서는 28.4% 줄었습니다. 오피스텔 거래량 역시 지난 9월 한 달간 1만2,899건이 거래돼 전월대비로는 10.3%, 전년동월대비로는 24.6% 감소했습니다. 투자 위험 부담은 커지는데 수익은 점점 더 악화되는 형국인데다 투자성이 괜찮은 물건을 구하기도 어려워진 것입니다. 


상황이 이렇다 보니 투자 리스크가 큰 직접 투자를 대체할 수 있는 다른 투자 대안을 고려하는 이들도 늘고 있는데요. 그 중에서도 부동산 간접투자 상품인 리츠가 투자자들에게 큰 각광을 얻고 있다고 합니다. 왜 리츠는 수익형 부동산 대체 투자로 관심을 받을까요?



┃부동산 투자의 새 길 '리츠'



리츠란 ‘Real Estate Investment Trusts’의 줄임말로 부동산투자신탁을 의미합니다. 다수의 투자자들을 모집하여 부동산에 투자해 그곳에서 발생하는 임대수익과 매각차익, 개발 수익을 투자자들에게 배당하는 투자 방식이죠. 리츠의 특징은 주식처럼 100만원, 200만원의 심지어는 몇 만원수준의 소액으로도 부동산에 투자할 수 있습니다.


앞서 밝혔듯이 리츠는 최근 하락세를 탄 수익형 부동산 투자에 대안으로 급부상하고 있는데요. 그 이유는 리츠가 갖고 있는 몇 가지 장점들 덕분입니다. 


첫 번째로 리츠는 다른 주식 또는 채권의 수익 대비 장기적이고 높은 수익을 제공합니다. 국토교통부 자료에 따르면 지난해 리츠의 평균 운영 수익률은 7.59%를 기록했습니다. 시중은행의 평균 정기예금의 금리는 1.78%(연리)와 비교하면 매력적인 수익률이죠. 두 번째로 리츠 투자 후에도 장외시장에서 주식의 매매를 통하여 쉽게 현금으로 변환할 수 있으며, 리츠 상장 시 한국거래소에서 주식 매매를 통하여 매도가 자유로워 다른 부동산 상품에 비해 유동화가 쉽습니다. 


세 번째는 숙련되고 경험이 풍부한 부동산 전문가에 의해 운영하여 투자자는 부동산을 관리할 필요 없이 배당을 받을 수 있습니다. 네 번째 장점은 투자 수익에 과세가 되지 않으며, 매각 시 양도세가 없습니다. 마지막으로 자금이 부족해 투자할 엄두도 내지 못했던 대형 우량 부동산을 소액으로도 투자할 수 있다는 장점이 있습니다.


이러한 장점으로 인해 해외에서는 이미 리츠 시장이 활성화되어 있습니다. 미국과 일본의 공모 리츠의 시가총액이 각각 1,000조원, 110조원에 달합니다. 이는 두 나라의 전체 주식시장 시총의 3%와 2%에 달하는 수준이죠. 수익률 면에서도 해외의 리츠는 안정적입니다. 금융정보 업체 에프앤가이드에 따르면 일본 리츠 펀드의 최근 1년간 수익률이 평균 9.96%로 집계됐습니다. 또한 캐나다와 싱가포르의 리츠는 매달 연 6~8% 수준의 안정적인 수익률을 기록하고 있다고 합니다.



┃간접 투자방식인 부동산펀드와 리츠의 차이점은?


이처럼 리츠는 다양한 장점을 지닌 부동산 대안 투자재로 서고 있는데요. 그렇다면 여기서 잠깐! 부동산 간접 투자 방식이면 부동산 펀드도 있는데 왜 리츠일까 하는 분들도 있을 겁니다. 많은 이들이 ‘리츠나 부동산 펀드나 도긴개긴 아냐’ 도대체 뭔 차이가 있는 거야 하고 이 둘을 헷갈려 하는데요. 리츠와 부동산 펀드는 개인투자자가 비교적 적은 돈으로 부동산에 간접적으로 투자할 수 있다는 공통점을 갖춘 상품이지만 차이도 분명히 있습니다. 리츠가 부동산 회사의 주식을 사서 배당을 받는 거라면, 부동산 펀드는 부동산 개발대출 등에 투자하고 그 투자 수익을 받는 방식이라는 점입니다. 펀드는 특정 기간 자금을 묶어두는 형태로서 건물 매각이라는 만기 해지가 정해져 있는 반면에 리츠는 주식회사 형태로 설립이 되기 때문에 영속이 가능합니다. 즉 부동산 펀드는 중간에 환매가 불가능하다는 거죠. 이와 달리 리츠는 주식 형태이기 때문에 언제든지 매매할 수 있어 유동성이 더 좋습니다. 


또한 의사결정권의 유무에서도 차이를 보입니다. 리츠는 주식회사처럼 운영됨으로 이사회와 주주총회를 통해 의사결정을 하는데요. 부동산 펀드는 자산운용사 펀드매니저의 판단으로 운용해 소유자들이 의사 결정에 미치는 영향이 제한적입니다. 적용 받는 근거법이나 주무관청도 다르고요. 이러한 연유로 부동산 펀드보다는 리츠가 더 안정적인 부동산 대안투자재로 각광을 받고 있는 것입니다. 국토부를 비롯한 업계 관계자들도 “채권과 예금 등과 비교해 볼 때 리츠가 훨씬 더 유동성도 좋고 안정적”이라며 “저금리 시대의 매력적 투자 대안이 될 것”이라고 한 목소리입니다.  



┃국내 리츠 시장 현주소는?



리츠 투자를 활성화하고자 하는 노력도 이어지고 있고요. 그 결과 리츠 시장은 해를 거듭하며 성장해 나가고 있습니다. 2014년 98개였던 리츠 수는 현재 201개로 2배 이상 수가 증가했고 자산 규모도 약 9조원에서 약 39조원으로 5배가량 증가했습니다.무엇보다 수익률이 안정적입니다.  국내에서 운용 중인 리츠의 지난해 평균 배당률은 7.59%였고(임대주택 리츠 제외) 최근 5년 평균치는 7.49%로 은행 수신금리(1.56%)나 3년 만기 AA-등급 회사채(2.33%)보다 높습니다. 


평균 수익률이 꾸준하고 안정적이라고 하지만 100% 안전할 건 아닙니다. 관리회사의 전문성·책임성이 확보되어야 하며 이에 따른 상품 선별이 필요합니다. 또한 사모 리츠인지 공모 리츠인지의 구분도 되어야 합니다. 사실 그간 국내 리츠 시장은 상장 절차 등이 까다롭고 진입장벽이 높은 공모 리츠 대신 기관투자자를 대상으로 하는 사모 리츠에 편중되어 있었으니까요. 그래서 개인투자자들에게는 그림의 떡에 불과하단 지적도 제기됐고 최근 활성화 정책을 펴고 있는 것도 이러한 문제를 해결할 수 있는 공모 시장 활성화를 꾀하고 있는 겁니다. 


실제로 한국감정원에서 운영하는 리츠정보시스템에 따르면 현재 상장된 리츠회사는 단 6곳으로 매우 적으며 그 중에서 배당이 나오는 회사도 소수에 불과합니다. 예컨대 2011년 상장한 트러스제7호는 지난 21일 기준 종가가 2,900원입니다. 상장 당시 공모가(5,000원)보다 40% 넘게 떨어졌고 2011~2015년 주당 최대 171원을 배당했습니다. 케이탑리츠는 공모 당시 5,500원에서 시작해 현재가 984원으로 80% 넘게 떨어졌습니다. 2015년 5,000원이었던 액면가를 1,000원으로 액면분할한 것을 고려해도 여전히 액면가보다 낮은 것이죠. 트러스제7호와 모두투어리츠 역시 공모가 대비 약 40%가량 떨어졌습니다.



┃새로운 전기 맞은 공모 리츠



그런데 그 동안 미진했던 공모 리츠 흥행도 이제 새로운 전기를 맞을 전망입니다. 탄탄한 자금력과 신뢰성을 바탕으로 한 대기업과 금융기관들이 리츠 시장 진출에 적극 나서 공모 상장에 성공해서입니다. 대표적인 예가 올해 코스피에 상장한 신한리츠운용의 '신한알파리츠'(8월상장)와 이랜드의 '이리츠코크랩'(6월상장)인데요. 현재 '신한알파리츠'는 공모가를 웃돌며 선전하고 있고, 공모가를 밑돌던 '이리츠코크랩'도 성장세를 보이며 공모가 수준으로 올라왔습니다. 시장에서는 '신한알파리츠'와 '이리츠코크랩' 올 연말 예상 배당수익률을 각각 4.6%와 5.7%로 추정하고 있습니다. 또한 업계에선 해가 거듭할수록 배당 매력은 더 커질 것으로 보고 있습니다. KB증권에 따르면 이리츠코크렙의 내년 예상 배당수익률은 7.58%, 신한알파리츠의 경우도 평균 6.3%를 웃돌 것이라고 합니다. 


또한 부동산 펀드 시장에서 선두를 다투는 이지스자산운용과 미래에셋자산운용도 나란히 부동산 자산에 투자하는 리츠 시장 진출에 속도를 내고 있습니다. 이에 따라 시장 활성화는 물론 투사회사간 시장경쟁도 본격화될 전망입니다. 국내 공모 리츠 시장은 아직 걸음마 수준이지만 점차 시장이 확대되고 있고 기회도 많아지는 만큼 새로운 부동산 대안투자재로서 역할을 할 것은 분명해 보입니다. 끝으로 전문가의 의견 들어보시죠. 


"리츠는 평균 7, 8%의 안정적인 배당 수익과 함께 시세차익도 기대할 수 있습니다. 부동산 투자에 있어 위험률 관리가 무엇보다 중요해진 요즘 같은 때에 적합한, 주목해볼 만한 투자 상품입니다. 하지만 이 역시 상품 선별력이 요구됩니다. 리츠를 운용하는 투자회사가 안전성과 전문성을 담보한 곳인지 확인하고 임대 수익은 물론 향후 매각 때 투자 수익까지 감안해 신중하게 투자해야 합니다.”







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