┃상가건물 임대차보호법이란?
상가건물 임대차보호법이란 사회적 · 경제적 약자인 상가건물 임차인의 권리를 보호하고, 과도한 임대료 인상을 억제하여 국민경제생활의 안정을 보장하기 위해 제정된 법입니다. 임대인의 해지권 남용, 임대차 기간의 불안정성, 월세 산정 시 고율의 이자율 적용, 임대보증금 미 반환 등으로 인한 임차인의 피해를 막는 것이 주요 목적이죠. 최근에 임차인의 권리를 더 보호해 주기 위해 개정된 내용을 담은 상가건물 임대차보호법이 지난 9월 20일 국회를 통과하고 10월 16일자로 공포, 시행(일부조항 제외)되고 있는데요. 이전과 뭐가 달라졌는지 개정 주요 내용을 살펴보겠습니다.
┃개정 상가건물 임대차보호법 주요 내용은?
이번에 개정된 상가건물 임대차보호법의 주요 내용은 상기 표에서 볼 수 있듯이 4가지입니다. 이 개정안은 모두 상가 임차인의 안정적인 영업권 보장을 강화하는 내용인데요. 이로써 건물주님의 힘이 줄어들게 될 지 하나씩 세부 내용 살펴보겠습니다.
①임차인의 계약갱신 요구권 5년→10년
우선 임차인의 안정적인 영업권 보호를 위해 계약갱신 요구권은 10년으로 늘어났습니다. 이는 임대인이 10년간 정당한 이유 없이 임차인의 재계약 요구를 거절할 수 없는 것이죠. 임차인 입장에서는 10년동안 임대인과 계약을 못할 걱정은 하지 않아도 되는 것입니다. 이 개정안은 개정(10월 16일) 이후 신규로 체결되는 계약 또는 갱신되는 계약에 한하며 기존 계약에 소급 적용되지는 않습니다.
②권리금 회수기간 3개월→6개월
이 내용은 임차인이 새로운 임차인에게 권리금을 회수하고자 할 때 최소 계약 만료되기 6개월부터 만기 때까지 임대인은 임차인을 방해하거나 거부할 수 없다는 내용입니다. 종전에는 임대인이 준수하여야 하는 권리금지급 방해행위 금지기간을 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 종료 시까지로 제한하고 있었는데, 이에 대해 임차인의 권리금 회수기회 기간이 짧다는 지적이 있어 이번에 6개월 전으로 확장되어 임차인의 권리금 회수기회를 강화했습니다. 이 내용은 법 시행 당시 존속 중인 계약에도 적용됩니다.
③권리금 보호 대상에 전통시장 포함
전통시장은 이전까지 대규모 점포로 분류돼 권리금을 보호받지 못했었습니다. 그러나 이번 개정을 통해 전통시장 내 상가 임차인도 권리금 보호대상이 됩니다. 이 내용은 법 시행 당시 존속 중인 계약에도 적용됩니다.
④상가 임대차 분쟁 조정위원회 신설
임대인과 임차인의 갈등이 꾸준히 발생하고 있음에도 상가건물 임대차 분쟁 해결을 위한 분쟁조정위워회 제도는 도입되지 않았었습니다. 이번 개정을 통해 상가건물임대차분재조정위원회를 두어 임대인과 임차인의 분쟁이 신속하게 해결될 수 있도록 함으로써 상인들이 안정적으로 생업에 종사할 수 있도록 하는 것이죠.
이렇게 상가건물 임대차보호법의 개정 주요 내용을 살펴봤는데요. 상기에 서술한 개정안 시행은 법안이 공포된 10월 16일부터 바로 시작됐습니다. 다만 ‘상가 임대차 분쟁 조정위원회 신설’ 개정안 공포된 날 6개월 후인 2019년 4월 17일부터 시행됩니다.
┃임차인만 을(乙)? 임대인은?
상가건물 임대차보호법의 대상은 사업자등록을 마친 임차인입니다. 비영리법인 등과 같은 사업자등록을 갖추지 않고, 영리를 목적으로 활동을 하지 않는 임차인은 상가건물 임대차보호법의 보호를 받을 수 없다는 얘기입니다. 또한 환산보증금이 지역별 기준금액 이하인 경우만 상가건물 임대차보호법의 100% 적용을 받을 수 있는데요. 기준금액 초과인 경우는 법의 일부(대항력, 계약 갱신 요구권, 3기 차임 연체 시 계약 해지)만 적용을 받을 수 있습니다.
앞서 말한 대로 상가건물 임대차보호법은 임차인을 보호하기 위해 생긴 법입니다. 임차인을 상대적 약자로 여긴 것이죠. 그러나 일각에서는 정부의 시장 개입으로 인한 사유재산권·계약권 침해 등에 대한 우려와 임대인이 역차별의 대상이 되는 것이 아니냐는 목소리도 나오고 있는데요. 이번 상가건물 임대차보호법 개정안이 시행되면서 상가 임대차 시장이 새로운 전기를 맞이할게 될지 귀추가 주목됩니다.
