┃초고층 주상복합 뒤 낡은 주택가, 성수전략정비구역
서울 성동구 서울숲 일대는 신흥 부촌으로 각광받는 지역입니다. 서울숲역 인근에는 최고급 주상복합인 한화갤러리아포레, 트리마제가 위치하고 아크로서울포레스트도 2021년 입주를 목표로 공사에 한창입니다. 아크로서울포레스트 옆에서는 현재 부영이 펜스를 쳐 놓고 49층짜리 호텔과 주상복합 건립을 준비하고 있습니다.
하지만 서울숲역에서 뚝섬로를 따라 5분 남짓 걸어가면 분위기는 사뭇 달라집니다. 철물점과 소규모 공장들이 오래된 단독주택, 빌라들과 뒤섞여 정돈되지 않은 느낌이고요. 주택가 골목은 소방차 진입이 어려울 정도로 비좁습니다. 주거환경개선이 시급해 보이는 이곳이 바로 ‘성수전략정비구역’인데요. 서울시의 한강변 관리 기본계획(2015)에 의하면, 성수전략정비구역 내 전체 전축물의 약 85%가 20년 이상 노후건축물이라고 합니다.
그렇다 보니 생활의 불편을 호소하는 주민들도 꽤 많습니다. 성수동에서 10년 이상 거주 중인 한 주민은 “서울 중심부의 낙후지역이 방치된 점은 매우 아쉬운 일이다. 집값 급등을 우려한 서울시가 재개발에 우호적이지 않은 듯하다”라며 목소리를 높였습니다.
┃지구별 상이한 사업속도… 입주까지 빨라도 10년 이상 걸려
다른 재개발 사업지들과 마찬가지로 성수전략정비구역도 사업 진척이 다소 느린 편입니다. 2009년 추진위원회 설립 후 10여 년이 지났지만 총 4개 지구 중 1, 4지구만 조합설립인가를 받았습니다. 오는 17일 3지구 추진위원회가 조합창립총회를 개최해 세 번째로 조합설립에 나설 계획인데요. 3지구 김옥금 추진위원장은 “창립총회에서 임원 선발 및 조합 정관확정 등이 순탄하게 마무리되면, 3지구에서도 연말에는 조합이 설립될 예정이다”라고 전망했습니다.
반면 내부 갈등이 심한 2지구의 조합설립은 요원해 보입니다. 2지구에서는 새로운 집행부를 구성하기 위해 지난 8월 선거를 진행했지만 새로운 추진위원장 선출에 실패했습니다. 성수전략정비구역 중 맨 먼저 조합을 설립하면서 관심을 모았던 4지구도 1년 가까이 건축심의가 통과되지 않으면서 사업에 난항을 겪고 있죠. 이에 현지에서는 빨라도 입주까지 10년 이상 걸릴 것으로 전망하는 상황입니다.
┃한강변 유일한 50층 개발지, 투자수요 발길 이어져
생각만큼 사업 속도가 나진 않지만 높이 규제가 엄격한 한강변에 50층 랜드마크가 들어선다는 사실만으로도 성수전략정비구역은 일찌감치 투자자들의 관심을 모았습니다.
성수전략정비구역에 50층 건립이 가능한 이유는 강변북로 일부 구간(460m)을 지하화하고 문화공간을 조성하는 데에 드는 비용, 약 1600억원을 재개발 사업으로 충당하기로 하고 지난 2011년 30% 내외의 부지를 기부채납했기 때문입니다. 덕분에 용적률이 평균 283~314%로 상향돼 최고 50층 이하, 평균 30층 이하 아파트 8247세대가 들어설 수 있게 된 것이죠.
이에 지난해부터 올해 8월까지 한강변의 희소가치를 누리려는 투자수요의 발길이 이어지면서 약 50% 이상 손바뀜이 이뤄졌다는 전언입니다. 사업속도는 4지구>1지구>3지구>2지구 순이지만, 매수자 선호도는 1지구가 가장 높습니다. 면적이 가장 넓은데다 일반분양 물량이 많고 아파트, 상가가 적어 사업성이 좋아섭니다.
1지구 내 서울공인 장정철 대표는 “성수전략정비구역에서는 약 50% 정도 손바뀜이 이뤄진 것으로 추정된다. 2016년 초반까지는 주로 1지구 거래가 이어졌는데 4지구 조합설립 후 전 지구 내 거래가 활발해지며 단기간에 가격이 급등했다. 지난해 대비 평균 2~3억원 정도 오른 듯하다. 현재 1지구에서는 지분 약 6평(3.3㎡)짜리 매물의 호가가 10억원이다”라고 분위기를 전했습니다. 실제 1지구 왕조빌라 전용 48㎡의 경우, 지하1층이 지난 3월 7억5000만원에 거래된 후, 6개월만인 9월 2층이 9억8000만원에 팔렸습니다.
현지 중개업자들은 투자자 10명 중 6명이 주택임대사업자들이었다고 말합니다. 구역 내 집값이 비싼 탓에 집값의 70~80%까지 사업자 대출을 받을 수 있는 임대사업자들이 주로 거래에 나섰다는 얘깁니다. 하지만 9.13대책으로 임대사업자들도 LTV 제한이 적용되면서 투자자들의 발길이 끊겼다고 하는데요. 3지구의 한 중개업소 관계자는 “조합설립이 임박했지만 거래는커녕 문의조차 없다”라고 말했습니다.
┃강남 뺨치는 입지, 최대 약점은 학군
거래는 끊겼지만 현지 중개업자들은 집주인들이 당분간 호가를 유지할 것으로 전망합니다. 강남 재건축이 거의 마무리된 시점에서 성수동은 부자들의 투자처로 가장 적합한 지역이기 때문입니다.
성수전략정비구역은 서측으로 서울숲, 동측으로 동일로와 영동대교, 남측은 한강과 맞닿아 있어 주거환경이 쾌적하고 강남 접근성이 탁월한 장점이 있습니다. 북측의 준공업지역에서도 지식산업센터들이 들어서면서 일대는 세련된 이미지로 재탄생하고 있죠. 게다가 일반분양물량이 많아 사업성이 좋은데다 직사각형 모양의 평지에 들어서는 초고층 아파트여서 한강 조망을 누릴 수 있는 세대가 많다고 합니다.
반면 학군은 가장 큰 약점으로 꼽힙니다. 성수전략정비구역 내 학교는 경일초, 성원중 2곳뿐이고 주변에 마땅한 학원가도 없습니다. 또 사업추진이 지연되면서 기회비용이 늘어나는 점도 아쉬운 부분이죠.
그럼에도 불구하고 많은 이들이 이곳에 관심을 두는 데엔 이유가 있다고 하는데요. 관련해 마지막으로 3지구 김옥금 추진위원장의 말을 들어보겠습니다.
“성수동은 서울의 마지막 남은 노른자위에 위치합니다. 한강을 조망할 수 있고, 다리 하나를 사이로 압구정과 마주보고 있어 압구정 못지 않게 발전 가능하죠. 이미 고급 주거공간이 터 잡으며 강남을 위협하는 신흥 부촌으로 자리잡고 있기에 잠재가치가 수요자들의 관심으로 이어지는 것 아닐까요?”
