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중대형 아파트는 정말 환금성이 떨어질까?

리얼캐스트 입력 2018.11.21 10:57 수정 2018.11.21 10:58
조회 927추천 0



┃40대 가장, 중대형으로 이사 못 가는 이유 2가지


아이 셋을 키우는 40대 가장 A씨. 아이들이 커 감에 따라 40평 이상 아파트로 이사를 가고 싶지만 선뜻 결정을 하지 못하고 있습니다. 이유가 뭘까요? 



A씨에게 그렇게 생각하는 이유를 물었더니 2가지로 요약이 되더군요. 첫 번째 이유는 환금성 때문입니다. 중소형 아파트에 비해 거래가 쉽지 않을 것이라는 우려 때문입니다. 또 다른 이유는 아파트값이 떨어지지는 않을까 하는 걱정이 앞서 선뜻 결정을 못하겠다고 말합니다.



┃중대형 아파트 환금성 떨어져, 수치로 확인



그래서 실제 알아 봤습니다. 정말 중대형이 환금성이 떨어지는지를요. 부동산 통계 가운데 거래회전률이라는 것이 있습니다. 실거래가격이 공개되는 아파트를 대상으로 거래건수를 비율로 나타낸 것입니다. 그리고 이 비율을 면적별로도 살펴볼 수 있습니다. 이때 면적은 쉽게 대중소로 구분됩니다. ‘대’의 경우는 전용면적 기준으로 84㎡초과. ‘중’은 전용 60~84㎡이하. 마지막으로 ‘소’는 전용 60㎡이하 입니다. 여기서 우리가 궁금한 것은 대입니다. 40평 이상이라고 보시면 되기 때문입니다. 


결론적으로 실제 수치를 보면 대중소 가운데 대형 평형이 거래회전율이 가장 낮습니다. 전국 아파트 10년 평균으로 대의 경우는 6.86%, 중은 7.65%, 소는 9.63%입니다. 그런데 지난 10년(2008~2017년)을 살펴봐도 ‘대’의 회전율이 가장 낮습니다. 회전율이 낮다는 것은 거래가 많지 않다는 것입니다. 다시말해 환금성이 떨어진다는 소리지요. 물론 중대형 면적을 좀더 세분화 해서 거래회전율을 보면 거래가 잘 일어나지 않는 중대형 면적이 확실해 질 것입니다. 



┃A씨 우려와 달리 중대형 아파트값 떨어지지 않아



그럼 중대형 아파트값은 어떨까요? 실제 지난 10년 동안 아파트값을 살펴 본 결과 전국 평균으로 보면 떨어지지는 않았습니다. 아파트값 변화도 지난 2009년부터 2018년 10월 현재까지 10년 동안 ‘대중소’로 나눠 조사했습니다. 


이기간 전체 아파트값 변동률은 28.25%였습니다. 지난 10년 동안 전국 아파트값이 평균 28.25% 상승했다는 소리입니다. 중대형인 전용 85㎡초과(대)는 13.56% 올랐습니다. 같은 기간 전용 60~85㎡초과(중) 아파트값은 32.36% 올랐으며 전용 60㎡이하(소)는 47.93% 상승했습니다. 


A씨의 우려와는 다르게 중대형 아파트값 떨어지지 않고 올랐다는 얘기죠. 다만 오름폭에 있어서 다른 면적 보다 상대적으로 적었을 뿐입니다.



┃매년 중대형 아파트, 15만건 이상 거래



환금성이 떨어진다고는 하지만 중대형 아파트 거래건수가 결코 적지 않습니다. 10년(2008~2017년)으로 보면 매년 거래량이 들쑥날쑥 합니다. 하지만 평균치로 보면 매년 15만건 이상 거래가 됩니다. 그런데 재미있는 것은 중대형 거래 가운데서도 면적별로 거래 비중이 다르다는 것입니다. 


거래 비중 가운데 40평대 거래가 절대적으로 많습니다. 평균을 기준으로 보면 40평대 거래건수는 12만4,291건 입니다. 전체 거래건수(15만1,955건)의 81% 이상을 차지합니다. 특히 지난 해 40평대 거래건수는 13만6,251건으로 2016년(13만2876건) 대비 3,375건(2.5%)이나 증가했습니다. 반면 같은 기간 50평대 이상은 거래가 줄었습니다. 다시 말해 중대형 아파트 거래는 40평대가 주도하고 있다는 얘기입니다.



┃중소형과의 가격차 좁혀졌던 중대형 수요 늘며 올해 들어 가격 더 올라



중대형 평형대의 거래가 꾸준히 증가하는 이유가 뭘까요? 그건 중소형의 선호도가 높다 보이 가격이 너무 뛰어 중대형과의 가격 갭도 상대적으로 줄어들었기 때문입니다. 가격경쟁력이 생겨 접근하기가 쉬워졌다는 얘기죠. 실제 지난 10년 동안 중소형과 중대형 면적별 아파트값 차이 추이를 살펴 봤더니 2009년 3.3㎡당 387만원까지 벌어졌던 아파트값은 매년 그 차이가 좁혀졌습니다. 지난 2015년에는 그 차이가 207만원까지 좁혀졌죠. 하지만 2016년 들어 그 차이가 조금씩 다시 벌어지기 시작했고 올 10월 현재 그 차이는 245만원에 달합니다. 매매가 변동률로 봐도 올해 중대형 아파트값은 8.22% 상승했습니다. 반면 중소형은 7.94% 상승하는데 그쳤습니다. 다시 말해 가격경쟁력이 생기면서 수요가 늘어난 중대형 아파트값이 다시 크게 오르고 있는 것입니다. 



┃신규 분양시장, 중대형 선호도 높아져



이런 여러 이유에서 일까요? 아파트 분양시장에서 중대형의 인기도 고공행진 중입니다. 실제 작년과 올 10월 현재까지 전국에서 분양된 아파트 청약경쟁률을 면적별로 살펴 보면 중대형의 인기가 압도적인 것을 확인 할 수 있습니다. 올 들어서부터 10월까지 전국에 나온 아파트는 11만8970세대. 청약자는 180만명이 넘었습니다. 평균 청약경쟁률은 15.2대1을 기록했고요. 그런데 중대형을 보면 그 경쟁률이 2배 이상(35.4대1) 높습니다. 1만3173세대 공급에 무려 46만명이 청약했기 때문이지요. 지난 해를 비교해도 중대형의 청약경쟁률(16.3대1)이 가장 높았던 것을 확인 할 수 있습니다. 공급이 적었기 때문이라고 물을 수 있겠지만 다시 말하면 수요는 충분하다는 것이지요. 



┃40대 가장 A씨의 우려는 기우에 불과



지금까지 40대 가장 A씨가 중대형 아파트로 이사를 선뜻 못 가는 게 기우인지 현실인지 살펴봤는데요. 결론적으로 A씨의 우려는 기우에 불과하다는 것을 확인 할 수 있었습니다. 중대형 아파트값이 지난 10년 동안 떨어진 적이 없었고 올해 들어 더 크게 오르면서 집값 차이가 다시금 벌어지는 것으로 조사됐으니까요. 그리고 신규 분양시장에서도 중대형의 인기는 상상을 초월할 정도 였습니다. 그만큼 찾는 수요가 많아지고 있다는 방증이죠. 이에 중대형 면적형 공급을 늘리는 건설사들도 속속 더 많이 나오는 추세고요. 


올 하반기 아파트 분양시장은 이례적으로 연말까지 이어질 것으로 예상되고 있습니다. 중소형 일색으로 공급된다고 하지만 앞서 밝힌 바와 같이 일부 지역에서는 수요자 니즈에 부응한 중대형 아파트 공급을 늘리고 있습니다. 흙 속의 진주처럼 중대형 아파트가 있는 사업지를 살펴보는 것도 재미일 것 같은데요. 예컨대 11월 말 전남 화순에서 분양을 앞둔 힐스테이트 화순의 경우 총 604세대 가운데 중대형(전용 113㎡, 179㎡)으로 나오는 물량이 58세대 입니다. 특히 이 지역은 아파트 공급물량의 98%가 중소형이라 희소성이 높습니다. 끝으로 A씨의 이야기를 들어보겠습니다. 


“아이가 셋 이다 보니 40평대를 보고 있었는데. 사실 판단이 서지 않았습니다. 그런데 여러 데이터를 통해 결과를 확인해보니 제 우려가 기우였다는 확신이 드네요. 이사 갈 준비를 해봐야겠어요.” 




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