관련서비스

금융

부동산 메뉴

지역주택조합 아파트'알면 약, 모르면 독'

리얼캐스트 입력 2018.11.22 08:51 수정 2018.11.22 08:51
조회 3584추천 3

 

 

 

 

┃지역주택조합, 기회인가? 도박인가?

 

 

일명 ‘아파트 공동구매’로 불리는 지역주택조합 아파트는 일반 아파트보다 최대 20~30% 저렴한 가격으로 내 집 마련이 가능하다는 이점이 있습니다. 청약통장이 필요하지 않아 요즘처럼 청약이 어렵고 집값이 치솟는 때엔 잘만 선별하면 실수요자에게 내 집 마련의 좋은 기회가 될 수 있죠.

 

문제는 지역주택조합 추진과정에 따라 사업의 성과가 다르고, 사업진행이 불투명한 곳도 있어서 조합가입 희망자 입장에서는 안정적인 지역주택조합을 선별하기가 쉽지 않다는 것입니다. 이에 이점만 생각하고 조합에 가입했다가 지속적으로 늘어나는 추가 분담금에 내 집 마련은커녕 쪽박을 차는 경우가 있는데요.

 

리얼캐스트에서 지역주택조합 아파트 전문 건설사로 자리매김하고 있는 서희건설 이봉관 회장을 만나 건실한 지역주택조합을 선별하고 안전하게 내 집 마련에 성공하는 노하우를 알아봤습니다.

 

▶ 지역주택조합의 성패를 좌우하는 가장 큰 요인은?

 

 

“토지확보 여부를 꼭 확인해야 합니다.”

 

지역주택조합 사업의 성공을 좌우하는 핵심 열쇠는 토지확보라 할 수 있습니다. 토지확보가 제대로 이뤄지지 않은 상황에서 설사 조합원 모집이 완료됐더라도 이후 토지 확보 과정에서 발생하는 다양한 변수로 사업이 지연될 수 있습니다. 결국 사업 지연은 사업 전반의 비용 증가로 귀결돼 조합원들의 추가 분담금 증가로 이어지게 됩니다.

 

반면, 토지확보가 안정적 수준(95% 이상)까지 진행돼 있는 사업지라면 조합원 모집이 다소 길어지더라도 토지비용 만큼은 추가 분담금의 이슈가 없기에 조합원들의 부담이 적습니다. 또한 지금처럼 아파트 실수요자의 구매훈풍이 불어 조합원 모집이 순조롭게 진행돼 시공으로 이어지면 지역주택조합의 최대 이점인 저렴한 주택구입에 큰 문제가 없습니다.

 

▶ 토지확보가 뭔가요?

 

 

일반 아파트 분양과 달리 지역주택조합은 조합이 선정한 업무대행사를 통해서 아파트가 들어설 토지를 직접 매입해 사업을 추진합니다.

 

여기서 ‘토지확보’ 의미를 명확하게 파악해야 하는데요. 일반적으로 조합에서 말하는 ‘토지확보’란 말 그대로 ‘토지사용승낙서’만 받아둔 경우가 많습니다. 이는 토지를 사용할 수 있는 권원 즉, 지역주택조합 설립요건만을 확보한 것을 의미하죠.

 

반면 ‘토지 매입’이란 소유권이전등기까지 마무리된 상태로 토지를 실질적으로 매입해 사업승인단계를 확보했다는 의미입니다.

 

만약 지역주택조합 홍보관 방문 시 상담원이 토지매매계약서나 토지 소유권이 이전 된 등기부등본을 제시한다면 상당히 사업이 진척됐다고 추정해 볼 수 있습니다. 하지만 토지사용승낙서만을 받아 둔 상태라면 이후 토지 매입까지 상당 기간 소요될 수 있다는 것을 알아둬야 합니다.

 

▶ 토지확보가 어려운 이유는?

 

 

모든 아파트 건설에 있어서 토지확보가 중요하면서도 쉽지 않은 사업 절차입니다. 건설사들이 택지지구 공급을 선호하는 이유가 여기에 있습니다. 정부가 확보한 땅을 구입 또는 분양 받는 형식이니까요.

 

반면 지주택은 조합이 선정한 업무대행사가 직접 토지를 매입해 사업을 추진합니다. 이 때 아파트를 올릴 땅을 분할소유하고 있는 토지주들이 적을수록 땅 매입이 수월할 수 있습니다. 반대로 해당 부지를 너무 많은 사람이 분할소유하고 있으면 그들을 한 명 한 명 찾아서 연락을 취해 하나하나 땅을 매입해야 하기에 물리적인 시간이 오래 걸릴 수밖에 없죠.

 

땅 주인을 설득했더라도 땅을 매입하는데 막대한 자금이 필요합니다. 이제 막 시작단계인 추진위원회가 자금력이 있을 지도 미지수이고 설사 조합이 설립됐더라도 조합원들이 낸 계약금으로는 턱도 없이 부족하죠.

 

때문에 토지 매입도 대금을 모두 지불하지 않고 계약금으로 일부만을 지불하게 되는데요. 계약금이 미비하다 보니 땅 주인 입장에서는 길게는 수십 년 뒤에 받을 토지 매매 잔금을 기약하며 토지매매 계약서를 써 주기에도 쉽지 않은 것이 현실입니다. 지주택 조합 토지확보의 실질적인 어려움이 바로 여기에 있는 것입니다.

 

이런 일련의 과정이 어느 정도 마무리된 사업장이라면 시공 및 입주만이 남아 있으니 어느 정도 안정적인 사업지라고 볼 수 있습니다.

 

토지확보 여부는 시청에서 확인하는 방법과 통상 견본주택에 비치 해둔 정보를 통해 파악하는 방법이 있습니다. 토지확보가 아닌 토지매매계약서는 공개해 두는 경우가 많죠.

 

 

┃‘조합원 모집 신고’만으로도 조합원 모집 가능해…맹신하지 말아야


조합가입 단계에서도 주의가 필요합니다. 일부 조합 시행사에서 토지확보 문제나 원활하지 않은 사업추진에도 불구하고 조합원 모집에 나서는 경우가 있습니다.

 

이에 지난해 8월부터 정부는 토지확보나 사업계획이 확정되지 않은 상태에서 발생하는 소비자 피해를 막기 위해 조합원 모집 신고제를 도입하고 공개 모집을 의무화했습니다. 하지만 특이사항이 없고 사업진행이 가능하다고 판단되면 지자체는 신고필증을 교부해야 하므로 신고필증을 받았더라도 사업 리스크가 제거되었다고 보기는 어렵다는 것입니다. 신고필증은 단지 지자체가 사업 절차를 확인해줬다는 의미일 뿐이니까요.

 

때문에 공신력이 없는 신고필증을 내세워 조합원 모집에 나서는 사업지는 최소한의 안전장치가 마련된 것일 뿐 맹신하는 것은 위험합니다.

 

▶  지역주택조합 가입부터 성공까지 가려면?


조합원 모집률도 파악해야 합니다. 지주택 사업의 조합원들은 실제 조합에 가입하기 이전이나 혹은 그 이후에 해당 조합의 토지 확보율과 조합원 모집률을 투명하게 알기 어렵습니다. 조합 측에 해당 정보를 요청해도 투명하게 공개하지 않는 경우도 많고 해당 정보에 대한 신뢰도 그다지 높지 않죠.

 

때문에 자신이 몸담고 있는 조합총회 등을 통한 꾸준한 모니터링이 진행되어야 합니다. 이점에 착안해 서희건설에서는 ‘서희GO집’이라는 지역주택조합 정보 플랫폼 사이트를 통해 조합원 모집률 60% 이상, 토지 확보율 95% 이상의 우량 사업지를 엄선해 공개하고 있는데요. 이처럼 조합원들이 신뢰할 수 있는 사업 진행 상황을 공개하는 추세가 확산되면 지역주택조합 사업의 성공 사례가 비단 서희건설 외에도 많이 증가할 것으로 기대하고 있습니다.

 

 

┃사업 추진 관련업체의 건전성도 판별

 

 

지역주택조합은 사업 참여자인 시행사, 주택 구매자, 시공사가 모두 책임감을 갖고 참여해야 합니다. 토지 매입 등 일련의 추진 과정부터 인허가 문제, 사업성, 안전성 등 큰 그림을 그리고 사업을 위한 설계, 시공까지 체계적인 진행이 필요하죠.

 

그러자면 조합원들의 재산을 위탁 관리하는 자산관리, 신탁회사 등의 건전성 여부와 조합원 집단대출 문제, 시공사 선정 등도 따져봐야 할 중요한 요소인데요. 건전한 시공사 및 시행사(업무대행사) 판단 여부는 그 동안의 업무 실적을 통해 파악할 수 있습니다.

 

일례로 서희건설은 신탁회사를 통해 자금관리를 맡기고 주택홍보관 오픈 전에 미리 부지를 확보할 수 있도록 유도합니다. ‘조합원 모집률 80% 확보 후 착공’이라는 원칙을 고수하는가 하면 토지확보 작업과 인허가 문제를 사전 검증함으로써 리스크를 최대한 줄여 입주 지연 및 추가분담금 부담을 최소화하는 등 나름의 노하우를 바탕으로 많은 수주실적 및 성공사례를 일구고 있습니다.

 

업무대행사의 경우는 조합원 모집 시 사업 리스크를 충분히 설명하고 허상이 아닌 현실적으로 접근할 수 있는 판단의 잣대를 제시해 줌으로써 행여 발생할 수 있는 리스크를 함께 극복할 수 있는 건전한 조합을 만들어야 할 것입니다.

 

 

┃지주택도 부동산 시장 흐름을 탄다

 

 

지주택 아파트는 미분양에 대한 부담이 조합에게 있습니다. 때문에 부동산 시장 악화에 따른 미분양이 증가하는 시기라면 지주택 조합 역시 사업이 난황을 겪게 되고 조합원 모집이 길어질 경우 분담금은 자연히 늘어나게 됩니다.

 

여기에 더해 경제 상황이 언제 변화할 지 모르는 상황에서는 지역주택조합이 속해 있는 지역 또한 사업의 진행 속도를 좌우하는 중요한 기준이 됩니다. 해당 지주택 아파트가 속한 상권의 부동산 규제 적용 대상 여부부터 주변 상권의 시세 변화 추이 등에 따라 지주택이 갖는 이점이 부각되기도, 줄어들기도 하죠.

 

 

┃두드리고 넘는다면 믿음직한 돌다리, 지역주택조합

 

 

앞서 언급한 바와 같이 지주택은 조합원들이 직접 토지를 매입해 사업을 추진하기 때문에 시행사의 이윤, 토지 금융비, 각종 부대비용 등을 절감해 주변시세 대비 최대 20~30% 정도 집값을 낮출 수 있다는 이점이 있습니다.

 

또한 일반 분양 아파트와 달리 청약통장이 필요치 않고 전매제한도 없으며 사업승인 후 양도 및 양수도 가능해 제도의 존재 이유인 서민의 주거안정은 물론 시세차익까지 노려볼 수 있는 투자가치도 지니고 있죠.

 

이런 장점에도 불구하고 내 집을 마련할 생각에 섣불리 조합에 가입해 피해를 보는 사례가 늘고 있습니다. 보다 정확한 이해를 바탕으로 투명하게 정보를 공개하는 지역주택조합을 엄선하고 알아본다면 내 집 마련의 꿈이 좀더 빨리 현실이 될 수 있을 것입니다.

 

 

 

주간 인기컨텐츠

    부동산 파워컨텐츠

      서비스 이용정보

      Daum부동산은 제휴 부동산정보업체가 제공하는 매물 정보와 기타 부동산 관련 정보를 제공하는 서비스로서,
      제휴 업체의 매물 정보를 비롯한 각종 정보 및 이와 관련한 거래에 대하여 어떠한 책임도 부담하지 않습니다.

      위 내용에 대한 저작권 및 법적 책임은 자료제공사 또는
      글쓴이에 있으며, Kakao의 입장과 다를 수 있습니다.

      Copyright © Kakao Corp. All rights reserved.