“이촌1구역 정비사업지 일대에서 소유자가 가장 많은 13㎡(4평당)짜리 대지지분 값은 현재 6억5,000만원~7억원 선으로, 작년 말 대지지분 23㎡(7평)이 7억초반에 팔린 한남동 재개발 사업부지 보다 비쌉니다. 한강변과 마주한 입지적 특장점을 살려 사업추진이 순조롭게 진행되기를 기다리고 있어요.” (H공인중개사)
용산 철도정비창과 한강 사이에 위치한 서부이촌동 일대(12만4000㎡)가 다시 주목 받고 있습니다. 용산 국제업무지구 개발구역인 철도정비창 부지를 둘러싼 소송이 코레일의 승소로 일단락되면서 용산 개발사업과는 별개로 이촌1구역(2만3543㎡)을 중심으로 낙후된 일대가 정비될 예정입니다.
┃연이은 개발사업 좌초 됐던 용산…서부이촌동 재건축 닻 올렸다
과거 여러 개발호재에서 비껴나면서 소외시됐던 서부이촌동은 고가 아파트가 밀집한 동부이촌동과 철도 하나 사이지만 정반대의 모습을 보이는 곳인데요. 주상복합과 초고층빌딩이 마천루를 이룬 용산 한강로 일대에서 멀어질수록 눈에 들어오는 낡은 단독주택과 낮은 아파트들이 서부이촌동의 분위기를 대신 말해주고 있는 듯 했습니다.
사실 서부이촌동은 지난 2007년 시작된 용산 국제업무지구(철도정비창 용지) 사업이 6년만에 무산되면서 슬럼화 속도가 빨라졌고, 이후 이촌1구역, 이촌시범·미도연립, 중산시범 등 3개 구역으로 나뉘어 재건축이 추진됐습니다.
이중에서도 가장 규모가 큰 이촌1구역(2만3543㎡)이 최근 조합설립 인가를 받기 위한 단계에 접어 들며 사업이 속도를 내고 있습니다. 서울시 정비계획안에 따르면, 재건축 추진위는 이촌1구역 일대 준공된 지 20~40년을 넘긴 건물 110개동을 헐고, 최고 35층 규모로 공동주택 859가구(8개동)을 지을 계획입니다.
개발기대감이 높아지자 이촌1구역 지가도 큰 폭으로 상승했습니다. 상대적으로 재개발 추진속도가 가장 빠른 이촌1구역 주택은 3.3㎡당 1억원을 넘어섰습니다. 대지지분 4평(13㎡)짜리 다세대주택은 호가가 7억원까지 불리고 있습니다. 같은 면적이 4억 초중반이던 작년보다 2억원 이상 올라 있는 상태입니다.
현지 중개업계에 따르면 올해 이 일대 대림, 성원(북한강), 동원아파트를 비롯해 준공된 지 30~40년된 중산시범·이촌시범 아파트도 전년 대비 최소 수천만원 이상 뛰었습니다. 대림 전용 84㎡의 경우 지난 6월 12억8,500만원에 팔렸는데, 9월에는 13억8,500만원에 거래되며 3개월새 1억원 정도 올랐습니다.
물론 연이은 정부 규제 여파 등으로 현재 분위기는 종전만 못하다는 게 일선 공인중개업소들의 공통된 말입니다. 9.13대책 이전에는 주로 외지인들이 찾고 거래가 됐지만 현재는 괜찮은 가격의 매물이 나와도 거래가 사실상 끊긴 상태인데요.
서부이촌동 대림아파트 인근 공인중개사 A씨는 “이촌1구역 대지지분 가격은 꾸준히 올라 지난 8월 최고치를 찍고 현재는 스톱된 상태다. 조합설립을 준비하는 추진위가 활동하고 있지만 일반분양 규모 등 정해진 게 없는데다 여의도·용산 개발 계획 보류소식과 9·13대책의 대출 규제가 터지면서 현재는 매수자들이 관망하고 있다.”고 전했습니다.
┃뛰어난 입지 불구 재건축까지 산 너머 산
서부이촌동 재개발사업은 장기적으로 해결해 나갈 숙제와도 같습니다. 이촌1구역이 본격적으로 사업추진을 시작했지만 업계에서는 최소 10년 이상 소요될 것이라고 전망하고 있습니다.
다른 사업 구역인 이촌시범·미도연립과 중산시범의 경우 시유지 등의 지분 정리가 만만치 않아 서부이촌동 일대 개발 사업은 더욱 더디게 진행될 수도 있어 보입니다.
여기에 중산시범을 제외한 나머지 구역들은 고층 아파트로 지어져도 한강 조망이 원활하지 못할 수 있는 리스크도 우려됩니다. 실제로 이촌1구역이 시작되는 부지에는 22층 규모의 대림아파트 4개동이 일렬로 위치하고 있다 보니 신축 아파트는 대림아파트보다 높아야 한강 조망이 가능해집니다. 얼마만큼 조망권이 확보되도록 설계하느냐가 향후 사업성에도 영향을 미칠 수 있는 셈입니다.
현재는 용산역 일대 종합개발계획을 일컫는 마스터플랜이 보류된 상황이고, 정부와의 관계 때문에 박원순 서울시장의 용산개발 추가 발언은 당분간 나오기가 힘들 텐데요.
최근 통합 리모델링 무산 소식이 전해진 동부이촌동과 더불어 서부이촌동 개발 역시 여러 난관이 예상되는 상황입니다. 투자자라면 신중한 결정도 필요한 시점인데요.
부동산인포 권일 리서치팀장은 “용산은 큰 규모의 개발에 집중하다 보니 경기침체 등과 맞물려 개발이 무산 된 아픔이 있습니다. 하지만 한강을 남쪽으로 내려다 보는 지형이고, 최근에는 한남뉴타운도 속속 사업 속도를 내기 시작하고 있어 용산개발 마스터플랜이 아니더라도 기대감이 높습니다. 물론 여전히 투자 측면으로 볼 때 상당한 시간을 요할 것으로 예상되는 만큼 최소 5년에서 길게는 10년까지 장기투자를 염두에 두고 접근해야 할 것입니다.”고 말했습니다.
