부동산

# 가계부채 걱정…하우스 푸어가 되는 건 아닐까? 

대출 없이 변변한 주택을 마련하기 쉽지 않습니다. 때문에 금리의 변화에 따라 부동산 가격도 영향을 받게 됩니다. 계속된 저금리로 부동산시장에 돈이 많이 몰렸지만 금리인상 시그널이 최근 계속되면서 ‘하우스푸어’의 공포가 되살아나고 있습니다.

하지만 크게 우려하지 않아도 된다는 주장도 있습니다. 현재 세계 주요 국가들은 자국의 경제 활성화를 위해 저금리 정책을 고수하고 있습니다. 대한민국도 경기 부양을 원하기 때문에 금리가 인상되어도 소폭에 그칠 가능성이 높습니다. 물론 소폭의 인상도 부담이 될 수 있다는 점에서 기존 대출을 정리할 수 있는 방안을 찾는 것도 좋겠습니다. 

# 결국 오를 곳은 오르더라…부동산 위기에도 오르는 곳을 사야

집을 사야 할지 고민하는 것 중에 ‘내가 산 집이 앞으로 가격이 떨어지면 어떻게 하나?’를 걱정하게 됩니다. 정부정책, 금리변동, 인구증감, 산업위축 등 여러 이유로 부동산가격이 하락한 곳들이 있습니다. 반면 서울이나 수도권 일부 지역들은 오히려 가격이 올랐죠. 왜 이럴까요? 시장은 결국 선택 받는 곳이 있고 그렇지 않은 곳이 있어 양극화 되는 것이죠. 소비자들의 선호도가 높아 선택 받는 곳을 ‘핵심지역’이라 합니다. 핵심지역은 하락기에 하락폭이 적고 상승기엔 상승폭이 큽니다. 핵심지역 내에서도 상승, 하락의 편차가 있기 때문에 앞으로 특정 지역이 우수하다 아니다라고 단정짓는 것은 무리가 있습니다. ‘다가오는 3년 대한민국 부동산 시나리오’의 박연수 저자는 인구절벽, 편중 현상이 지역별 선호도, 편차의 발생을 가속화 할 것이라고 조언 합니다.

# 핵심지역, 핵심권역을 찾아라!

핵심 지역의 부동산은 이미 포지셔닝이 끝났기 때문에 부동산이 호황이라는 것을 알아도 가격이 부담돼 선뜻 구매하기 어렵습니다. 저평가 된 것을 구입, 고평가 됐을 때 파는게 가장 이상적인 투자이지만 이 또한 쉽지 않습니다. 저평가라는 것은 결국 ‘미래가치가 높다’의 다른 표현입니다. 

미래가치는 미래에 어떤 것들이 바뀌는지 살피는데 이를 ‘호재’라고 합니다. 교통, 교육, 상업시설, 업무시설, 공원 등 휴식공간 조성 등등 호재를 살펴야 합니다. 예를 들어, 용산을 중심으로 한 광역교통망이 구축되는 용산 국제지구, 한남, 성수지구 등이 있습니다. 이외에 GTX(수도권), SRT(강남 남부권), 지하철 연장 개통(광교, 하남, 남양주 등) 등이 미래의 변화가 예상되는 곳들이죠.

# 내집마련… ‘살기 좋은 아파트 VS 가격이 오르는 아파트’

아파트를 매입할 때 이런 고민 할 수 있습니다. ‘살기 좋은 아파트’와 ‘가격이 오르는 아파트’ 어떤 아파트를 사야 할지 말이죠. 통상 좋은 아파트는 교통, 교육, 인프라, 중심 상업•업무 지역으로의 접근성 등에서 장점을 갖춘 아파트를 말합니다. 이들 요건의 경중은 선택은 각자의 상황에 따라 달라집니다. 하지만 현 대한민국에서 좋은 아파트의 조건은 시세 차익을 얻을 수 있는 아파트 즉, 가격이 오르는 아파트입니다. 투자의 수단으로 아파트를 대하고 있는 것입니다. 박연수 저자는 안정적인 가격 흐름을 보일 수 있는 조건으로 대단지(1,000세대 이상), 교통•교육 환경이 좋은 곳, 로얄동, 로얄층, 85㎡이하 소형, 인구가 유입되는 지역 내 아파트라고 조언합니다. 더불어 건설사 브랜드도 가격에 영향을 끼친다고 말하고 있습니다.

# 대형 아파트는 끝인가?...투자에 있어서 ‘절대’라는 것은 없다!

대세 상승기(어떤 이들은 버블시기라고도 합니다.)라 불리던 10여년 전 주택시장은 대형 아파트가 시장을 주도 했었습니다. 덕분에 서울 인근 경기지역들에는 전용면적 85㎡초과 중대형 아파트 공급이 쏟아졌었습니다. 하지만 이후 시장이 위축되면서 이들 대형 아파트는 아직도 이전 수준을 회복하지 못하고 있습니다. 그렇다면 대형 아파트의 시대는 더 올 수 없는 걸까요. 아닙니다. 서울 강남권은 여전히 대형 수요가 많습니다. 이외 한강라인을 중심으로 하는 용산, 성수 지역도 대형 수요가 관심을 갖는 곳입니다. 지방은 전통의 부산 해운대, 대구 수성 등이 핵심지역으로서 대형 수요를 소화시킬 수 있는 곳입니다. 이들 지역의 공통점은 고소득자들이 많다는 것입니다. 인구 감소로 앞으로 대형은 ‘절대 안돼’라고 하지만 부동산 시장에서 ‘절대’라는 것은 없습니다. 

# 분양 아파트 사야 하나?

분양 받지 않아도 분양권을 매입하면 새 아파트에 입주할 수 있습니다. 분양권은 소액 투자가 가능해 분양권 전매를 통해 높은 수익을 거두기도 합니다. 분양권 투자자…투기자라고 해도 무방할 정도로 불법적인 거래가 성행하는 분양권 전매시장은 분양시장의 질서를 어지럽히기도 합니다. 투기과열지구, 조정대상지역 지정 등 규제지역이 확대되면서 분양권 전매 금지지역이 늘고 있습니다. 단기 차익을 노린 분양권 매매는 앞으로 경쟁력이 약화될 수 있습니다. 청약통장이 없는 수요자가 분양 아파트를 보유할 수 있는 방법은 미분양 주택 매입과 분양권 전매 뿐인데요. 분양을 받던 분양권을 매입하던 분양광고에 휘둘려선 안됩니다. 분양 받아 입주만 하면 뭔가 다 될 것처럼 생각하면 안됩니다. 최근에는 여러 서류작업만으로 적발되지 않고 분양권 전매가 가능하다고 불법 전매를 부추기는 떴다방이 기승을 부린다고 하니 이에 현혹되지 말아야 합니다. 

#  재건축 초과이익 환수제의 부활…재건축 매입해야 하나?

내년부터는 초과이익 환수제가 시행됩니다. 재건축으로 조합원 평균 3,000만원 이상 개발 이익이 발생하면 ‘이익의 최고 50%까지 이익을 환수’하는 제도죠. 재건축 투자자 입장에선 절대 좋아 할 수 없는 제도입니다. 다만 올해 연말까지 관리처분계획 신청을 하는 사업장은 환수대상에서 제외 됩니다. 

따라서 재건축 매입은 환수제 대상이냐 아니냐에 따라 매입여부를 결정해야 합니다. ‘다가오는 3년 대한민국 부동산 시나리오’의 박연수 저자는 초과이익환수를 피할 수 있을 만큼 사업이 진전 된 곳은 매입 해볼만 하다고 조언합니다. 또한 1기 신도시 등의 저층 아파트, 투기과열지구에서 벗어나 있는 안양, 부천 등 정비가 필요한 곳의 저층 단지들을 눈여겨 보라고 말합니다.

#  대한민국 부동산 시장 이제는 옥석가리기

새 정부 들어 연이은 부동산대책들이 나오면서 ‘부동산 시장의 위기’라고 합니다. 하지만 여전히 거래되고 가격이 오르는 곳은 있습니다. 다만 부동산은 환금성이 높지 않은 투자 상품이기 때문에 여유자금 없이 과도한 빚으로 공격적인 방식의 투자는 해선 안됩니다.

내집마련에 대해 ‘다가오는 3년 대한민국 부동산 시나리오’의 박연수 저자는 이렇게 말합니다.

“양극화가 갈수록 심해지는 현 시장에서 좋은 지역의 부동산을 사는 것이 좋지만, 이들 지역은 이미 가격이 높아 쉽게 매입하기 어렵습니다. 따라서 현재는 저평가 돼 있지만 미래가치가 높은 곳에 눈을 돌려야 합니다. 투자나 내집마련이나 누가 가르쳐 준다고 다 되는 것이 아닙니다. 본인이 원하는 지역에 직접 발품을 팔면 팔수록 성공할 수 있습니다.”