┃도입 3년차 신탁형 재건축, 장단점은?
서울 노원구 상계주공5단지 재건축 추진준비위원회(이하 추진위)는 지난 7월 26일 열린 주민총회에서 한국자산신탁을 예비 신탁사로 선정했습니다. 한국자산신탁이 법적 조건을 충족할 시, 사업시행자로 지정돼 사업을 추진하게 될 예정인데요.
상계주공5단지 추진위 관계자는 “지금까지 정비사업은 조합이 추진하는 방식으로만 진행됐지만 신탁방식이 도입되면서 조합원들에게 선택권이 생겼다. 우리 단지에서는 신탁방식이 보다 투명하고 조합원들에게 많은 이익이 돌아갈 것으로 판단했기에 신탁방식을 선택했다”라고 말했습니다.
최근 서울에서는 상계주공5단지 외에도 신탁방식을 선택하는 재건축∙재개발 사업지들이 많아졌습니다. 대표적으로는 용산 한성아파트, 여의도 시범아파트, 흑석2구역, 영등포 신길10구역, 성수동 장미아파트 등이 있죠.
신탁방식은 신탁사가 조합원을 대신해 자금조달부터 분양까지 재건축 사업 전반을 진행하는 방식입니다. 투명하고 전문적인 사업 운영이 가능하고, 신탁사를 통한 자금조달이 용이한 장점이 있죠. 물론 추진위와 조합설립에 드는 시간과 비용도 절약할 수 있습니다.
하지만 신탁방식이 조합방식에 비해 사업속도가 빠르다고 단언할 수는 없습니다. 사업시행자 지정고시를 위한 법적 조건이 까다로워섭니다. 신탁사는 조합원 3/4이상 동의와 토지면적의 1/3이상이 신탁등기가 완료돼야 사업시행자가 될 수 있는데요. 개발지 특성상 외지인 소유자들이 많아 동의서 징구에 시간이 오래 걸리는 문제가 있죠.
통상 분양매출의 2~4%에 달하는 신탁사 수수료도 만만치 않습니다. 서울의 첫 신탁방식 사업장인 용산 한성아파트는 지난해 신탁수수료를 8억원에서 22억원으로 늘리고, 차입금과 이자율을 6억원 3.5%에서 100억원 7%로 인상하는 사업시행계약 변경을 두고 신탁사와 일부 주민들과 갈등을 빚기도 했죠.
┃지지부진한 정비사업에는 신탁방식이 명약?
아직 생소한 방식인데다 사례가 많지 않음에도 불구하고 신탁방식 도입하는 사업지들은 증가하는 추세입니다. 주로 사업 추진이 지연됐던 곳들입니다.
일례로 신길10구역은 2004년 추진위 설립 후 토지 등 소유자들의 뜻이 모아지지 않아 13년동안 조합설립을 하지 못하고 사업이 답보상태였는데요. 신탁사가 시행을 맡은 지 3개월만에 시공사(대우건설)를 선정하는 등 사업이 정상화됐습니다.
대전 용운주공(대전 e편한세상 에코포레) 재건축도 지난 2008년 사업시행인가 후 미분양 리스크로 건설사들이 선뜻 나서지 않으면서 7년간 시공사 선정에 애를 먹었습니다. 사업이 지체되자 조합은 2016년말 신탁방식으로 선회했고, 결과는 대성공이었습니다. 신탁사가 자금을 직접 조달하고 분양까지 책임지는 구조여서 시공사 선정은 물론 1년만에 분양까지 속도전이 가능했죠.
48년차에 접어든 여의도 시범아파트도 2008년 추진위 승인 후 사업에 진척이 없자 지난해 6월 한국자산신탁을 예비 신탁사로 선정했는데요. 동의율이 무려 96%에 달해 주민들이 빠른 사업추진을 원하고 있음을 추측할 수 있습니다.
┃7조원 규모 신탁방식 정비사업, 초과이익환수제 종료의 영향이 커
신탁방식 정비사업은 2016년 3조7000억원에서 2017년 7조2000억원 규모로 성장했습니다(신탁방식의 도시정비사업 현황과 개선과제, 18.3.29). 지난해 말 종료된 초과이익환수제를 피하고자 조합방식에 비해 절차가 간소한 신탁방식으로 선회한 사업지가 늘면서 급성장했다는 분석입니다.
신탁사업 정비사업은 조합 유무에 따라 시행자 방식과 대행자 방식으로 구분되는데, 도입 초반에는 초과이익환수제 유예기간 내 빨리 관리처분인가를 받기 위해 조합을 설립하지 않는 시행자 방식의 수주가 이어졌습니다. 이에 전문가들은 “경험치가 낮은 신탁사가 대부분이어서 시행자 방식은 시행착오를 겪을 수 있다”고 말하며, “신탁방식 정비사업의 성공사례가 축적되기 전까지는 위험이 작은 대행자 방식으로 정착될 것이다”라고 평가했습니다.
신탁사들도 정비사업에 따른 위험을 최소화하기 위해 사업성이 우수한 서울, 수도권 정비사업에 참여하는 경향을 보였는데요. 관련해 한 전문가는 “자금조달이 어려워 장기간 사업이 지연되는 지방의 정비사업 활성화 방안으로 신탁방식이 도입된 것인데, 사업성이 우수한 정비사업에 참여하는 것은 본래 취지에 어긋난다”고 지적했습니다. 한 건설사 관계자는 신탁사는 이익을 추구하는 기업이기 때문에 조합원들의 수익보다는 추진속도에 집중할 가능성이 높다는 우려를 표하기도 했습니다.
정비사업의 새로운 지평을 연 신탁방식은 많은 재건축∙재개발 관계자들의 관심을 모으고 있습니다. 다만 아직 초기단계인데다 관련규정이 미비한 것이 단점으로 지적되는데요. 개선 및 보완을 통해 정비사업의 좋은 대안으로 거듭나길 기대해 봅니다.
