┃세입자들의 주거부담 덜어주는 LH전세임대
#사회초년생 K씨는 최근 서울 영등포구에서 9000만원짜리 원룸 전세계약을 했습니다. 월 소득 200만원에 모아둔 자산이라곤 1000만원도 안 되는 그가 전셋집을 구할 수 있었던 까닭은 ‘LH전세임대’ 제도를 활용했기 때문이죠. 그는 전세 사는 2년동안 매달 14만2500원을 LH에 임대료(임차보증금에 대한 이자)로 내긴 하지만, 막막했던 집 문제가 해결돼 속이 시원하다고 말했습니다.
LH전세임대는 저소득층, 서민들의 주거안정을 위해 만들어진 제도입니다. 흔히 ‘LH전세자금대출’로 알고 있지만 엄밀히 따지면 ‘대출’이 아닌 ‘임대’입니다. 세입자가 구한 주택에 대해 LH가 집주인과 임대차계약을 체결한 후, 그 주택을 세입자에게 저렴하게 재임대하는 식으로 진행되기 때문입니다.
주거비 부담을 덜기 위해 LH전세임대를 신청하려는 세입자들이 많은 반면, LH전세임대가 가능한 주택은 많지 않습니다. LH전세임대주택에 살고 있는 한 세입자는 LH전세임대에 대한 막연한 거부감을 갖는 집주인들이 꽤 많아 집을 구하는데 애를 먹었다며, “구옥(舊屋)이나 집 상태가 좋지 않아 오랫동안 세입자를 못 구한 집이 LH전세임대주택으로 나오는 경우가 많다. 좋은 집을 구하려면 발품을 많이 팔아야 한다”라고 말했습니다.
┃LH전세임대를 꺼리는 집주인의 속내
집주인들이 LH전세임대를 꺼리는 데에는 절차가 까다롭다거나 소득원이 노출된다는 등 다양한 이유가 있습니다. 계약에 공공기관이 끼는 것 자체를 부담스러워 하는 집주인들도 많습니다.
하지만 LH 전월세지원센터 관계자는 “LH전세임대로 인해 집주인이 손해를 입는 일은 없고 오히려 세입자와 부딪칠 일이 없어 편할 것”이라며, “가령 세입자가 월세를 밀려도 집주인은 세입자에게 월세 독촉을 할 필요 없이 이 사실을 즉시 LH에 통보하기만 하면 된다. 이후 사정은 LH와 세입자가 해결할 문제다”라고 덧붙였습니다.
또한 세입자의 과실, 부주의한 사용으로 인한 원상복구비용, 세입자의 체납 공과금에 대해선 “계약종료 후 퇴거 시 보증금 중 세입자 부담금에서 차감할 수 있다. 다만 정확한 내용은 계약담당 본부에서 안내 받길 바란다”라고 답변했습니다.
하지만 사람이 하는 일이다 보니 문제가 없진 않습니다. 최근 LH가 임차보증금을 약속 시각보다 늦게 지급해 이사에 차질을 빚은 일도 있었는데요. 중개업자들은 “거래 안전을 위해 이사 전날 LH담당자에게 전화해서 임차보증금이 지급되는 시각을 확인 받으라”고 조언합니다.
┃LH전세임대 절차
사실 LH전세임대는 집주인보다는 세입자에게 까다로운 제도입니다. 입주신청에서 실제 계약까지 두 달 이상 소요되는데다 갖춰야 할 서류도 많아섭니다.
우선 무주택세대구성원으로 가구당 월평균소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득 50%(장애인은 100%) 이하면서 총 자산과 자동차금액이 각각 1억7,800만원, 2,545만원 이하여야 지원할 수 있습니다.
위 조건에 부합된다면 매년 초 LH홈페이지에 입주자모집공고가 뜰 때 거주지 주민센터나 인터넷으로 전세임대 신청을 하면 되는데요. 신청에서 입주대상자 당첨통보를 받기까지는 약 1개월이 걸립니다.
입주대상자로 선정된 후, LH전세임대 대상주택의 범위 내에서 자신이 살 집을 구해야 합니다. 대상주택에는 전용 85㎡ 이하의 전세 또는 보증부 월세주택으로 단독, 다가구, 연립주택, 아파트, 주거용 오피스텔 등이 해당됩니다. 면적은 가구 수에 따라 달라지는데요. 1인가구는 전용 60㎡ 이하, 다자녀가구(미성년자 자녀 3명 이상)와 5인 이상 가구는 전용 85㎡ 초과 주택도 신청할 수 있습니다.
지원한도액은 수도권 9000만원, 광역시 7000만원, 기타지역은 6000만원까지입니다. 신혼부부와 청년의 경우 수도권 1억2000만원, 광역시 9500만원, 기타지역 8500만원까지 지원합니다. 입주희망주택의 전세가격이 지원한도액을 초과하는 것은 상관없지만, 초과하는 금액은 입주자가 부담해야 합니다. 단, 추가로 은행, 주택도시기금에서 전세자금대출을 받을 수 없습니다.
입주희망주택을 구한 입주대상자는 LH측에 권리분석을 요청해야 합니다. 권리분석에는 2~3일 정도 소요되며, 승인 시 법무사와 계약일을 협의해 임대차계약서를 작성하면 됩니다. 이때 관련 서류 외에도 임대보증금의 5%이상을 계약금으로 준비해야 합니다.
중개수수료는 LH가 지원해 주는데요. 계약 후 6개월 이내 다른 곳으로 이사할 경우, 본인이 중개수수료를 부담해야 합니다.
만약 입주희망주택의 부채비율이 높아 승인을 받지 못하면 새로운 집을 구해야 합니다. 때문에 승인 전 가계약금을 입금하는 것은 지양해야 하며, 가계약금을 입금한다면 미승인 시 돌려받을 수 있도록 안전장치를 마련해 둬야 합니다.
또 직거래도 가능하지만 LH전세임대 거래경험이 풍부한 중개업소를 통해 집을 구하는 편이 권리분석 승인 가능성이 큽니다. LH전월세지원센터 홈페이지 (https://jeonse.lh.or.kr/)의 ‘전세임대 장터>중개업소 검색’에서 자신이 원하는 지역의 중개업소를 선택할 수 있습니다.
┃세입자는 매달 LH에 임대료를 납부, 3개월 이상 연속 연체 시 계약해지
세입자는 계약 시 전세보증금의 5%를 임대보증금으로 내고, 매달 전세보증금에서 임대보증금을 뺀 나머지 금액에 대한 연 1~2%의 이자를 임대료로 LH에 내야 합니다. 예를 들어 전세보증금 8000만원 주택을 임차했다면, 임대보증금은 400만원(=8000만원 X 5%)이 됩니다. 전세보증금 8000만원에서 계약 시 지불한 임대보증금 400만원을 제외한 7600만원에 대한 이자(월 임대료)는 12만6660원(=(8000만원-400만원) X 2.0% ÷ 12개월)입니다. 월 임대료를 3개월 이상 연속 연체 시 계약해지의 사유가 되기 때문에 자금 여유가 되는 입주대상자들은 임대보증금을 늘려 월 임대료를 줄이는 편이 좋습니다.
입주대상자가 원한다면 보증금과 월세를 입주자가 부담하고, 1년치 월세를 보증금으로 추가 납부하는 조건으로 보증부월세도 지원 받을 수 있습니다.
전세보증금이 LH지원한도액 9000만원을 초과한 1억원으로, 9000만원을 지원받고 부족한 1000만원을 월세 10만원의 보증부월세 전환했다고 가정해 봅시다. 계약 시 지불할 금액은 임대보증금 450만원(=9000만원 X 5%)과 1년치 월세금 120만원(=10만원 X 12개월)을 합친 570만원입니다. 또 세입자가 LH에 지불할 월 임대료는 전세보증금 9000만원에서 계약 당시 지불한 570만원을 뺀 나머지 금액 대한 이자 140,550원입니다.
단, 수도권(60만원), 광역시(45만원), 기타지역(40만원) 한도의 보증부월세는 입주자가 원할 경우 3개월치 월세에 해당하는 금액만 입주자가 임대보증금으로 부담하고, 9개월치 월세는 임차료 지급보증으로 대체할 수 있습니다. 입주자가 9개월치 월세를 연체할 경우 대한주택보증이 대신 지불한다는 의미입니다.
┃올해 전세금 지원은 마무리 돼…12월 권리분석 거쳐 내년 1월부터 새롭게 지원
입주수요가 몰리면서 예산이 소진된 탓에 올해 LH전세임대 지원은 마감됐습니다. 내년부터 전세금이 지원 가능하기 때문에 올 하반기 선정된 입주대상자들에 대한 지원도 내년으로 이월될 예정입니다.
내년도 입주지원을 위해 12월 10일부터 권리분석이 재개될 예정이므로, 입주대상자들은 12월부터 주택 물색에 나서야 할 것으로 보입니다. 임차보증금은 내년 1월부터 지원되므로 1월 이후 이사 가능한 집으로 알아봐야겠죠. 다만 LH전세임대가 가능한 주택들이 한정돼 있는 점은 아쉬운 부분입니다. 보다 많은 집주인들의 참여로 LH전세임대 제도의 혜택을 받는 세입자들이 늘어나길 기대해 봅니다.
