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개발 시급한 방화뉴타운, 마곡발 개발 훈풍 불까?

리얼캐스트 입력 2018.12.06 08:56 수정 2018.12.06 08:57
조회 252추천 0

 

 

 

 

┃마곡 옆 동네이지만 180도 다른 방화뉴타운

 

 

방화대로를 사이에 두고 마곡지구와 마주한 방화뉴타운은 저층 노후주택이 밀집한 지역입니다. 한창 개발 중인 마곡지구와는 달리 개발이 멈춘 듯한 분위기죠. 10층 이상 아파트는 전무하고, 대부분 20년 이상 노후건물들이고요. 낡은 건물들 사이로는 신축빌라, 원룸건물들이 간간히 들어서 있습니다. 또 편의점이나 프랜차이즈 카페를 찾아보기 힘들 정도로 상권은 정체돼 있습니다.

 

가장 심각한 문제는 도로입니다. 사람 한 명이 지나갈 수 있을 정도로 좁은 도로를 사이로 주택들이 빼곡히 자리합니다. 비좁은 도로 양쪽엔 주정차 차량들이 많아 화재 시 소방차가 접근하기 어려운 문제가 있는데요. 주민들의 생활 편의를 위해서나 마곡지구와의 균형을 맞추기 위해서라도 개발이 시급해 보입니다. 

 

 

┃뉴타운 지정 15년차, 구역 절반 해제, 1곳만 사업 완료

 

 

방화뉴타운은 이미 2003년 11월 서울의 2차 뉴타운으로 지정됐습니다. 방화1~8구역과 긴등마을 구역까지 총 9개 구역, 50만8395㎡ 규모였으나 사업 추진을 둘러싼 주민들의 갈등이 심화되면서 1, 2, 4, 7, 8구역은 해제됐죠. 마곡지구와 맞닿아 수혜를 입은 긴등마을 재건축사업만 제 속도를 내, 마곡 힐스테이트로 개발됐고 2015년 12월 입주를 마쳤습니다. 7, 8구역은 해제 후 지역주택조합 방식으로 선회했고요.

 

현재 뉴타운 사업이 추진 중인 3, 5, 6구역 중 가장 속도가 빠른 곳은 6구역입니다. 6구역 조합은 11월 5일 사업시행인가를 받았고, 내년 초 시공사 선정총회를 개최할 것으로 보이는데요. 벌써부터 사업시행인가를 축하하는 대형 시공사들의 인쇄물이 곳곳에 붙어 있어 6구역에 대한 관심을 읽을 수 있습니다. 

 

6구역은 3, 5구역에 비해 면적이 작지만 방화대로를 사이에 두고 마곡지구와 인접한데다 9호선 신방화역과 가까워 수요자들에게 인기가 많습니다. 하지만 투기과열지구 내 재건축 사업지의 경우, 조합설립인가 후 10년 이상 소유하고 5년 이상 거주한 조합원들의 지위만 양도 가능하기 때문에 매물이 귀한 편이라고 합니다.

 

6구역 다음으로 사업 진척이 빠른 곳은 5구역입니다. 5구역은 지난해 7월 정비구역으로 지정돼 3∙6구역에 비하면 시작이 다소 늦었으나, 8월 추진위원회 변경승인을 거쳐 현재 조합설립을 눈앞에 두고 있습니다. 5구역 추진위원회 김명화 총무는 "조합설립을 위한 79% 이상 주민 동의율을 확보했고, 현재 개략적인 추정부담금 관련해 구청 심의 중이다. 행정절차가 마무리되는 연말 경에는 조합설립이 가능할 것으로 보인다"라고 말했습니다.

 

사업이 이례적으로 빠르게 추진되자, 거래가 이어져 5구역 내 집값도 뛰었습니다. 지난 8월 미주빌라B 전용 21㎡가 3억2800만원에 거래됐는데요. 3.3㎡당 5000만원에 달하는 셈입니다. 5구역 K중개업소 관계자는 "2년 전엔 20평형 빌라가 3.3㎡당 3000만원 정도였는데, 지금은 5000만원을 훌쩍 넘는다"라고 말했습니다.

 

3구역도 조합설립을 위한 절차를 밟고 있습니다. 9만383㎡의 부지에 총 1415가구가 들어설 예정이죠. 3구역 내 형제아파트의 경우, 1983년 준공된 낡은 아파트임에도 불구하고 지난 9월 전용 73㎡이 5억4000만원에 거래됐는데요. 이는 작년 12월 거래된 4억1000만원에 비해 무려 1억3000만원이 오른 가격입니다.

 

 

┃김포공항사거리 주변도 특별계획구역으로 개발 예정

 

방화뉴타운과 남측으로 인접해 있는 공항시장의 정비사업도 진행 중입니다. 공항시장은1970년대 지어져 매우 낙후된데다 안전문제가 지적돼 왔는데요. 재개발이 되면 불량건축물이 산재해있던 자리에 주상복합단지가 들어설 예정입니다. 현지의 한 중개업자는 "시공사로 한화건설이 선정된 상태로, 방화뉴타운과 비슷한 시기에 개발될 것으로 보인다"라고 전망했습니다.

 

한편 강서구청은 공항시장을 포함한 김포공항사거리 주변을 특별계획구역으로 지정했습니다. 김포공항사거리에는 공항지구 중심의 상징성을 강화하기 위해 문화 및 집회시설, 관광호텔 등 복합시설이 들어설 계획입니다.

 

 

┃갈 길 먼 방화뉴타운, 성급한 투자는 지양


이같이 방화뉴타운 일대의 개발 청사진은 가시화된 상태입니다. 게다가 마곡지구 개발로 주거환경은 더욱 좋아지고 있고요. 현지 중개업자들에 따르면, 방화뉴타운의 집값은 2년전보다 평균 3.3㎡당 2000여 만원 올라 대략 4~5억원을 가져야 투자 가능합니다.

 

 

하지만 9.13대책 이후 대출규제가 강화되면서 분위기는 냉각됐습니다. 방화동 D공인 대표는 “지지부진한 사업 속도와 경기 침체로 인해 방화뉴타운에서는 2006년 이후 10년간 거래가 끊기다시피 했다. 정비사업이 주목 받기 시작한 최근 2년 전부터 거래가 재개됐는데, 대출규제가 강화되면서 지금은 문의조차 없다”라고 분위기를 전했습니다.

 

매수세가 끊겼지만 물건도 없다 보니 호가는 고점에 머물러 있습니다. 중개업자들은 장기적으로 호가가 조정될 듯하지만, 조합설립 후엔 매물품귀가 더욱 심해지기 때문에 확실치 않다고 합니다.

 

그렇다고 성급하게 투자에 나설 필요는 없습니다. 재건축, 재개발 투자는 장기적으로 자금이 묶이므로 신중해야 합니다. 방화뉴타운의 경우 착공 전까지 시공사 선정, 관리처분계획인가 등 넘어야 할 산이 많습니다. 공항 인근지역이어서 고도제한을 받기 때문에 고층 조망권이 한정된다는 점도 감안해야 할 텐데요. 마지막으로 방화뉴타운에 대한 현지 중개업자의 말을 들어보시죠.

 

“방화뉴타운은 마곡지구의 최대 수혜지로 꼽히는 지역입니다. 긴등마을 재건축인 마곡 힐스테이트 전용 59㎡의 가격이 10억원을 육박하고 있어, 나머지 구역들도 개발 후에는 이에 준하는 가치 상승이 예상됩니다. 방화뉴타운은 서울의 재건축, 재개발지역치고 집값이 싼 편이라 투자자들이 몰리면서 최근 집값이 급등한 측면이 있는데요. 지금 투자를 염두에 두고 있다면 호가 조정이 이뤄진 후 진입해도 늦지 않다고 봅니다.”

 

 

 

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